Logement décent

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Vous êtes propriétaire, mais vous ne savez pas si votre logement peut être proposé à la location ? Ou bien, vous êtes locataire et subissez des troubles sanitaires ou autres remettant en cause votre tranquillité ? Il vous sera utile de faire le point sur la notion de « décence du logement » : regardons ensemble sa définition et ses applications concrètes.

Définition du logement décent

L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.»

Le logement décent est également évoqué par l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. Cette loi renvoie à un décret d'application n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui définit les principales caractéristiques techniques que le locataire est en droit d'attendre.

Il est question à la fois :

  • de règles exigeant une surface et un confort minimum adapté à l'habitat ;
  • de dispositifs de sécurité et salubrité.

Logement décent : applications concrètes

Caractéristiques de surface et de volume habitables

Le logement doit être au moins d'une pièce principale et présenter les caractéristiques cumulatives suivantes (article 4 du décret du 30 janvier 2002)  :

  • surface habitable au moins égale à 9 m² ;
  • hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m ;
  • le tout réalisant un volume habitable d'au moins 20 m³.

Bon à savoir : la surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation.

En matière de sécurité et de salubrité

Aux termes de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 :

  • Notion de « clos » et de « couvert ». Cela signifie que le logement doit être :
    • en bon état d'entretien et de solidité (gros œuvre) ;
    • protégé contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau ;
    • les menuiseries extérieures et intérieures doivent être étanches et protéger contre les infiltrations.

Bon à savoir : pour les logements situés dans les départements d'Outre-mer, il peut être tenu compte pour l'appréciation des conditions de protection contre les inondations et infiltrations, des conditions climatiques spécifiques.

Il faut également noter que :

  • les dispositifs de « retenue » des personnes dans le logement et pour y accéder (garde-corps des fenêtres, loggias, balcons, escaliers) doivent être en bon état et pouvoir assurer la sécurité des usagers ;
  • les canalisations, revêtements et matériaux de construction de l'immeuble ne doivent pas présenter de danger sanitaire ;
  • les réseaux et branchement d’électricité, de gaz, de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage ;
  • le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites : les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés doivent présenter une étanchéité à l'air suffisante, les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent être munies de portes ou de fenêtres et les cheminées doivent être munies de trappes (décret n° 2017-312 du 9 mars 2017, entré en vigueur le 1er janvier 2018) ;
  • le logement doit présenter une aération suffisante (à compter du 1er juillet 2018, en application du décret du 9 mars 2017 sus-visé) : les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation du logement devront être en bon état et permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement de ses équipements ;
  • l'éclairage naturel des pièces principales de vie doit être assuré : ces pièces doivent comporter une fenêtre ou un « volume vitré » donnant à l'air libre.
  • le logement doit être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (précision apportée par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

Bon à savoir : l'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 a créé aux articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation une nouvelle police administrative spéciale de la sécurité et de la salubrité des immeubles, en remplacement des anciennes et multiples polices. Cette nouvelle police a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes : les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques, qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers ; le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation ; l’entreposage dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation de matières explosives ou inflammables ; l’insalubrité.

En matière d'équipement et de confort

Aux termes de l'article 3 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit comporter :

  • une installation de chauffage adaptée au logement ;
  • une installation permettant l'alimentation en eau potable avec distribution et pression normale ;
  • des installations permettant l'évacuation des eaux ménagères et des eaux vannes conformes aux normes en vigueur (avec siphons empêchant le refoulement des odeurs et des effluents) ;
  • un réseau électrique permettant un éclairage suffisant de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers courants ;
  • des installations sanitaires à l'intérieur du logement comportant :
    • un wc ;
    • un « équipement pour la toilette corporelle » comportant une baignoire ou une douche (alimenté en eau chaude et froide et avec évacuation eaux usées).

Bon à savoir : le WC doit être séparé de la pièce de prise des repas. L'installation sanitaire extérieure au logement est autorisée s'il n'y a qu'une seule pièce, et à condition qu'elle soit dans le bâtiment et facilement accessible.

Enfin, il convient de préciser qu'un logement faisant l'objet d'un arrêté de péril ou d'insalubrité n'est pas un logement décent.

Logement décent : recours du locataire

En tant que locataire, vous pouvez exiger du propriétaire des lieux qu'il effectue les travaux de remise en état du logement afin d'en assurer la décence (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée). Cette demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé réception.

Si le propriétaire ne répond pas sous un délai de 2 mois ou répond par la négative, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, instance amiable, qui prendra position sur le dossier soumis.

Soit les parties se conforment à cet avis, soit le Tribunal d'Instance du lieu de situation du bien peut être saisi. Seul le Juge peut décider ou non de la suspension des loyers.

Bon à savoir : la saisine de la commission départementale de conciliation n'est pas un préalable obligatoire et le locataire peut parfaitement saisir immédiatement le Tribunal d'instance afin de résoudre le conflit.

Les autorités publiques disposent d’un pouvoir de police en matière de lutte contre l’habitat indigne et peuvent prendre des décisions contraignant les marchands de sommeil à effectuer des travaux dans un logement insalubre, le cas échéant sous astreinte (article L. 543-1 du Code de la construction et de l’habitation, modifié par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

La Loi Élan prévoit en outre que lorsqu’un bailleur a été obligé par les autorités publiques à mettre en conformité un logement loué avec la réglementation relative à la décence, les allocations logement ne peuvent lui être versées directement jusqu'à l'accomplissement des travaux (article L. 842-1 du Code de la construction et de l’habitation).

À noter : le numéro d'appel « Info logement indigne », 0806 706 806 (appel non surtaxé), permet de dénoncer aux pouvoirs publics les immeubles ou logements en très mauvais état, dégradés ou insalubres.

Pour en savoir plus :

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