Décohabitation

Sommaire

Vous partagez un logement avec une personne sans être co-titulaire du bail.

Que se passe-t-il en cas de décohabitation ? Voici quelques points essentiels pour bien comprendre cette notion et ce qu'elle implique.

Définition de la décohabitation

La cohabitation est le fait de partager un logement avec une ou plusieurs autres personnes, sans être inscrit en tant que locataire au titre du bail. On vit chez ses parents, en concubinage (sans être locataire en titre du bail), ou encore chez des amis.

La décohabitation correspond à la fin de cette situation de fait.

Elle intervient de plusieurs manières, avec des conséquences différentes.

Causes de la décohabitation

Les causes de la décohabitation sont diverses.

Il peut s'agir du départ du titulaire du bail qui donne congé, du décès du titulaire du bail, de la résiliation du contrat sollicitée par le bailleur, ou encore du départ ou du décès de la personne partageant le logement sans titre.

Exemple : l'enfant qui quitte le logement familial est un cas de décohabitation.

La décohabitation, pour être effective, s'analyse comme un événement définitif. Ainsi, le départ provisoire du logement par l'une des personnes ne constitue pas une décohabitation.

Régime de la décohabitation

Tout dépend des situations et du type de bail conclu. L'on relève, à titre général, les principes suivants :

Le départ de la personne cohabitante et non inscrite au bail n'a pas d'incidence sur la poursuite de celui-ci (tout comme son décès). La décohabitation n'a alors aucun effet sur la poursuite du contrat. Le bail se poursuit avec son ou ses bénéficiaires officiels.

En revanche, le départ du titulaire officiel du bail par congé entraîne celui des cohabitants. Seules les personnes co-titulaires du bail ont un droit au maintien dans les lieux, contre le paiement effectif du loyer. C'est le cas lorsqu'il y a colocation par exemple. 

Bon à savoir : le droit au bail qui sert effectivement à l'habitation de deux époux ou conjoints pacsés, même conclu antérieurement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre dès lors que les partenaires en font la demande conjointement.

Si le bailleur donne congé, il doit le notifier à tous les titulaires officiels du bail. Les cohabitants ne sont pas concernés mais ils doivent quitter les lieux, étant des occupants du chef du locataire principal. 

La résiliation du titulaire aux torts du locataire entraîne également le départ effectif de tous les cohabitants.

Ainsi, globalement, la personne cohabitant officieusement doit quitter les lieux en cas de départ du locataire officiel.

Cas de la transmission du bail ou du maintien dans les lieux

Il existe toutefois un droit au maintien dans certaines situations au profit du cohabitant. 

Tel est le cas par exemple dans le cadre des baux d'habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il s'agit des baux les plus courants en matière d'habitation, correspondant au régime de l'habitation principale, vide ou meublée.

L'article 14 de cette loi prévoit que le contrat de location continue en cas d'abandon du domicile par le locataire, mais aussi en cas de décès, au profit :

  • de son conjoint ;
  • des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ou du décès ;
  • du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
  • des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ou du décès.

Bon à savoir : en cas de demandes multiples, le juge du tribunal d'instance doit être saisi afin de trancher.

En dehors de ces cas, la loi prévoit la résiliation de plein droit du contrat de location par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

Autres régimes

D'autres régimes existent. Nous pouvons à titre secondaire prendre l'exemple des baux soumis à la loi n° 48-1330 du 1er septembre 1948 (article 4).

Il y a également, pour ce type de contrat, un principe de maintien dans les lieux (mais sans transmission du contrat stricto sensu) en cas d'abandon du logement par le locataire ou à cause de son décès.

Toutefois, les personnes concernées ne sont pas tout à fait les mêmes. En effet, sauf à être handicapé, le concubin notoire ne bénéficie pas de ces dispositions. De plus, les enfants du locataire ne peuvent demeurer dans le logement que jusqu'à leur majorité.

Bon à savoir : les personnes concernées doivent avoir demeuré dans le logement au moins un an avant le départ ou le décès du locataire pour bénéficier du droit au maintien.

Il convient donc, en cas de cohabitation prolongée, de réaliser lorsque c'est possible les démarches nécessaires auprès du bailleur. Cela permet de bénéficier de la co-titularité du bail.

Ces pros peuvent vous aider