Le dépôt de garantie est la somme (un mois de loyer maximum) que doit verser le locataire au moment de la signature du bail pour garantir ses éventuels manquements :
- impayés de loyers ou de charges ;
- réparations et remise en état du logement en cas de dégradations ;
- etc.
Lorsqu’à l'issue du bail, le bailleur refuse de restituer la « caution » ou « dépôt de garantie » au locataire, ce dernier dispose de plusieurs recours pour récupérer sa caution.
Voici comment réagir en cas de rétention abusive et obtenir la restitution du dépôt de garantie.
Zoom sur la réglementation concernant le dépôt de garantie
À la fin du bail, lorsque vous quittez les lieux, le bailleur doit vous restituer la somme que vous avez versé à titre de caution ou dépôt de garantie dans le délai :
- d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ;
- de deux mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée.
À noter : pour les baux signés avant le 27 mars 2014, le dépôt de garantie doit être restitué dans les deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire.
Le bailleur ne peut pas conserver la somme sans motif. S'il opère une retenue, en tout ou partie, il est tenu de la justifier par écrit en vous remettant des documents : l'état des lieux d'entrée et de sortie, photos des dégradations, constat d'huissier, devis, facture, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse.
1. Mettez en demeure le bailleur
Si le bailleur conserve la somme sans pouvoir en justifier le motif ou pour un motif non valable à vos yeux, adressez-lui une lettre de mise en demeure.
Demande de restitution du dépôt de garantie Lire l'article2. Saisissez la commission de conciliation
Si malgré votre lettre de mise en demeure, le bailleur s'obstine à refuser de vous restituer votre caution, vous pouvez saisir gratuitement la commission départementale de conciliation dont votre logement dépend. Vous trouverez son adresse auprès de la préfecture de votre département.
Saisine de la Commission départementale de conciliation pour litige locataire/bailleur Lire l'articleLa commission vous convoquera vous et le bailleur dans les 2 mois de votre demande, ainsi que le bailleur, par courrier.
- Présentez-vous avec tous les documents justifiant votre réclamation : contrat de location, lettre de mise en demeure, photos, état des lieux…
- Vous pouvez être assisté d'une personne de votre choix : conjoint, concubin, collègue, ami, membre de votre famille, voisin…
- Si vous trouvez un terrain d'entente, vous signerez un accord rédigé par le secrétariat de la commission qui vaut contrat et met fin à toute voie de recours judiciaire.
- Si vous ne parvenez pas à un accord, l'avis établi par la commission pourra être produit en justice si vous engagez une procédure.
Bon à savoir : si le bailleur ne respecte pas cet accord vous pouvez saisir le juge pour faire appliquer l'accord. Il rendra un jugement en votre faveur.
3. Saisissez le juge
À défaut d'accord, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire ou de proximité du domicile du bailleur afin qu'il condamne votre bailleur à vous restituer votre caution :
- Si votre demande est inférieure à 5 000 €, il suffit d'adresser une requête au greffe sur papier libre ou en remplissant le formulaire Cerfa n° 16042.
Bon à savoir : à peine d'irrecevabilité, la saisine du tribunal judiciaire par requête doit obligatoirement être précédée d’une tentative de résolution amiable du litige (conciliation, médiation ou procédure participative).
- Au-delà de 5 000 €, vous devez saisir le tribunal par voie d'assignation délivrée par un huissier.
Bon à savoir : le 1er janvier 2020, les tribunaux d'instance et de grande instance ont fusionné pour devenir le tribunal judiciaire (loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice). Les tribunaux d'instance qui étaient situés dans des communes différentes des tribunaux de grande instance sont devenus des chambres détachées du tribunal judiciaire, appelées « tribunaux de proximité ».
N'omettez pas de réclamer les intérêts de retard :
- Si le bail a été signé avant le 27 mars 2014, à défaut de restitution dans le délai de 2 mois, le montant du dépôt de garantie produit des intérêts au taux légal.
- Si le bail a été signé après le 27 mars 2014, à défaut de restitution dans le délai prévu (1 ou 2 mois), le dépôt de garantie est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.