Résilier un bail pour trouble du voisinage n’est pas chose aisée. En effet, il faut résilier le bail pour motif de « manquement à l’obligation d’usage paisible » des lieux et donc réussir à établir un lien avec les troubles du voisinage remarqués.
Obligation de réaction du propriétaire bailleur
Dès l’instant où un propriétaire bailleur est informé du fait que son locataire est bruyant, il est tenu d’intervenir. Plusieurs textes de loi peuvent motiver sa démarche :
- La loi n° 2007-297 du 5 mars 2007 indique que le propriétaire bailleur peut ainsi résilier le bail de son locataire à partir du moment où les troubles de voisinage ont été condamnés par une décision de justice.
- L’article 1729 du Code civil précise quant à elle l’obligation d’occupation paisible d’un logement.
Ainsi, si le propriétaire ne prend pas les mesures qui s’imposent, sa responsabilité peut être engagée.
Procédure à suivre pour résilier un bail pour trouble du voisinage
Prouver le trouble anormal de voisinage
Pour être anormal, le trouble de voisinage doit être continu, à savoir :
- permanent ;
- ou durable ;
- ou/et répétitif.
La notion de trouble anormal du voisinage reste tout de même assez floue et dépend bien souvent de l’appréciation du juge sur lequel vous tombez. Il n’est pas nécessaire de prouver qu’il y a faute de la part du locataire mais qu’il y a eu préjudice sur des voisins.
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Clause résolutoire
La clause résolutoire est une clause pouvant être présente dans le bail de location du logement. Elle prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquements essentiels aux intérêts du bailleur, comme :
- le non-paiement du loyer et des charges ;
- la non-souscription à une assurance habitation ;
- le non-règlement du dépôt de garantie ;
- mais aussi les troubles anormaux de voisinage relevés par décision de justice (depuis la loi du 5 mars 2007).
Bon à savoir : les tribunaux ne peuvent pas s’opposer à l’application de la clause résolutoire expresse.
Droits du propriétaire
À partir du moment où le propriétaire a prouvé que le trouble de voisinage occasionné par son locataire était anormal grâce à une décision de justice, il devra passer à la résiliation du bail.
Deux cas de figure se présentent :
- si le bail a une clause résolutoire :
- le propriétaire devra mettre en demeure le locataire de cesser les troubles ;
- s’ils se poursuivent, un juge constatera la résiliation du bail ;
- si le bail n’a pas de clause résolutoire : le propriétaire doit directement demander au juge la résiliation du bail.
À noter : si le locataire continue à occuper le logement alors que son bail a été résilié, le propriétaire devra engager une procédure d’expulsion à son encontre.