Il existe plusieurs leviers de procédures à actionner selon les cas. Les motifs de litiges sont nombreux entre bailleurs et locataires.
Si le règlement à l'amiable n'a pas abouti sur un accord, les parties peuvent choisir entre plusieurs types de procédures selon leur situation et selon le litige.
Les différentes procédures pour un litige locatif
| Procédure normale | Injonction de payer | Injonction de faire | Procédure de référé | |
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| Vers qui se tourner ? |
Tribunal judiciaire du lieu du logement concerné par le litige. |
Tribunal judiciaire du lieu du logement concerné par le litige.
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Tribunal judiciaire du lieu du logement concerné par le litige. | Tribunal judiciaire du lieu du logement concerné par le litige. |
| Conditions |
Pour régler tous les litiges concernant un bail d'habitation ou professionnel. Requête pour les litiges ne dépassant pas les 5 000 € et ayant fait l'objet d'une tentative de résolution à l'amiable au préalable (loi n° 2016-1547 de modernisation de la Justice du XXIe siècle du 18 novembre 2016). Assignation pour les litiges de plus de 5 000 €.
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Lorsqu'une des parties veut récupérer une somme d'argent (charges récupérables, dépôt de garantie, réparations locatives, etc.) suite à un litige lié au contrat de bail. | Pour faire appliquer une décision émanant du contrat de bail. | Dans les cas urgents afin d'obtenir un règlement rapide du litige. |
| Comment saisir ? |
Pour la requête, remplir le formulaire de requête à remettre ou à envoyer au greffe. L'assignation est délivrée par huissier. |
Remplir la demande en injonction de payer et l'adresser au greffe du tribunal judiciaire du lieu où se trouve le logement objet du litige. | Remplir la demande en injonction de faire et la remettre au greffe du tribunal judiciaire. | Saisir le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection. Une assignation doit être adressée à l'adversaire par huissier. |
| Procédure | L'audience :
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Pas de procès mais seulement un examen du dossier par le juge, 3 possibilités :
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Le juge décide ou pas de rendre une ordonnance d'injonction de faire, sa décision est envoyée aux deux parties par courrier avec AR, cette décision fixe les délais ainsi que les conditions de l'exécution de l'obligation de faire. | La partie adverse est assignée à comparaître devant le juge des référés, celui-ci rend une ordonnance (provisoire) qui permet au demandeur de faire exécuter provisoirement sa demande. |
| Recours |
Pour les affaires portant sur une somme inférieure à 5 000 €, les parties peuvent contester le jugement en formant un pourvoi en cassation dans un délai de 2 mois. Pour les affaires portant sur une somme supérieure à 5 000 €, les parties peuvent faire appel dans un délai de 1 mois. |
Possibilité de continuer en procédure normale ou de faire opposition auprès du greffe du tribunal judiciaire. | Non mais possibilité de poursuivre par la procédure normale. | Oui. |
À noter : il existe environ 2 000 points-justice en France, au sein desquels vous pouvez trouver une aide juridique gratuite sur les sujets qui concernent les particuliers : famille, travail, logement, consommation, etc. Pour être mis en relation avec un point-justice à proximité de votre domicile, contactez le 3039.
Bon à savoir : le 1er janvier 2020, les tribunaux d'instance et de grande instance ont fusionné pour devenir le tribunal judiciaire (loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice). Les tribunaux d'instance qui étaient situés dans des communes différentes des tribunaux de grande instance, sont devenus des chambres détachées du tribunal judiciaire, appelées « tribunaux de proximité ».
Exemple de procédure pour un défaut de paiement du loyer par le locataire
Étape 1 : à l'amiable
Le bailleur met en demeure du locataire de régulariser sa situation : payer ses loyers, charges, contracter son assurance habitation, etc. Le locataire est libre d'accepter ou non.
Étape 2 : délivrance au locataire commandement de « payer » ou un commandement de « faire »
Commandement de « payer »
Si le locataire ne réagit toujours pas, le bailleur peut faire valoir la clause résolutoire : il peut l'assigner devant le juge des contentieux de la protection qui pourra prononcer la résiliation du bail.
Bon à savoir : pour prononcer une expulsion locative en raison de loyers impayés dans le cadre d’une procédure judiciaire de résiliation du bail, le juge doit, au préalable, consulter le diagnostic social et financier (DSF). Dans ce document, le locataire et son bailleur expliquent et commentent leurs situations respectives. Le modèle du formulaire Cerfa 16227 à utiliser pour la réalisation du DSF a été homologué par un arrêté du 23 août 2022.
Le bailleur peut ensuite engager une procédure d'expulsion du locataire en envoyant par huissier au locataire une assignation à comparaître (la date d'audience doit être au minimum 2 mois après la date d'envoi de l'assignation à comparaître).
Depuis le 1er juin 2017 (décret n° 2017-923 du 9 mai 2017), l'huissier de justice doit transmettre au locataire, en main propre ou par dépôt dans sa boite aux lettres, un document informatif mentionnant :
- la date, l'heure et le lieu de l'audience ;
- l'importance, pour le locataire, de se présenter à l'audience ;
- la possibilité de demander l'aide juridictionnelle ;
- la possibilité, pour le locataire, de saisir les acteurs locaux qui contribuent à la prévention des expulsions.
Le locataire a 2 mois pour régulariser sa situation, il peut saisir le juge des référés (tribunal judiciaire) pour avoir des délais supplémentaires de paiement (24 mois maximum) : report ou échelonnement.
Bon à savoir : un propriétaire est en droit d'exiger le paiement des loyers et d'adresser un commandement de payer au locataire qui a, de sa propre initiative et sans en avoir demandé l'autorisation au juge, suspendu le paiement de ses loyers au motif que le bailleur ne remplit pas ses propres obligations (Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n° 16-19.614).
À noter : pour les instances civiles introduites à compter du 1er novembre 2023, les parties peuvent aussi avoir recours à une audience de règlement amiable des conflits (ARA). Créée par le décret n° 2023-686 du 29 juillet 2023, l’ARA est un mode de règlement alternatif des différends. La convocation à une telle audience est faite, soit à la demande d’une des parties à l’instance, soit d’office par le juge après avoir obtenu leur avis. L'audience se termine, soit par un accord total ou partiel entre les parties, soit par un renvoi au juge initialement saisi.
Commandement de « faire »
Si le locataire ne fait rien dans le délai imparti, il doit quitter les lieux sous peine d'expulsion, le bail est rompu. Le locataire a 1 mois pour régulariser sa situation (il n'est pas possible d'obtenir des délais supplémentaires).
Étape 3 : décision d'expulsion
Le bail est résilié : selon la décision du juge, le locataire peut obtenir à nouveau un délai supplémentaire de paiement (24 mois maximum) ou bien être expulsé : dans ce cas, le bailleur doit envoyer un huissier signifier cette décision de justice au locataire.
Le locataire doit payer une indemnité d'occupation fixée par le juge (en remplacement du loyer), il dispose de 15 jours pour faire appel auprès du tribunal judiciaire (il peut obtenir un délai supplémentaire allant jusqu'à 36 mois).
Étape 4 : commandement de quitter les lieux
Si le locataire ne réagit pas, l'huissier lui envoie (ainsi qu'au préfet) un commandement de quitter les lieux. À partir du jour de la réception de ce commandement, le locataire a généralement 2 mois minimum pour quitter les lieux, le juge peut décider de prolonger ce délai (jusqu'à 36 mois) en cas de difficultés familiales du locataire.
Bon à savoir : le locataire ne peut pas être expulsé entre le 1er novembre et le 31 mars (trêve hivernale), sauf s'il bénéficie d'un relogement adapté ou que le logement fait l'objet d'un arrêté de péril. En ce qui concerne les squatteurs, le bénéfice de la trêve hivernale peut être supprimé par décision du juge.
Étape 5 : 2e commandement de quitter les lieux
Si le locataire ne réagit toujours pas, l'huissier doit lui réitérer son commandement de quitter les lieux de vive voix (le propriétaire ne peut pas entrer dans le logement sans l'accord du locataire).
Étape 6 : faire appel aux forces de police
Si le locataire refuse de quitter les lieux, l'huissier fait appel au préfet : celui-ci peut refuser l'expulsion (le propriétaire devra porter son affaire en justice pour être indemnisé) ou user des forces de police (au minimum 2 mois après le procès-verbal dressé par l'huissier) grâce auxquelles le propriétaire peut récupérer son logement en faisant appel à un serrurier.
Aussi dans la rubrique :
Fin du contrat de location
Sommaire
- Résiliation du bail
- Faire un état des lieux de sortie
- Préavis de location
- Congé donné par le bailleur