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Un bailleur est une personne (physique ou morale) donnant un bien immobilier à bail, c'est-à-dire en location. On parle de bailleur institutionnel lorsque le propriétaire est une personne morale, une société, gérant un parc de logements mis en location.
Bon à savoir : le bailleur institutionnel doit être différencié du bailleur social qui est un organisme public qui gère un parc de logements sociaux en location. Seuls certains bailleurs institutionnels sont des bailleurs sociaux.
Louer à un bailleur institutionnel : avantages
Le bailleur institutionnel est souvent une grande société, de banque ou d'assurance. Le locataire bénéficiera de nombreux avantages, et notamment :
- un bail de 6 ans et non de 3 ans, en raison de la qualité de professionnel du bailleur ;
- de l'impossibilité de recevoir un congé pour habiter le bien (le bailleur étant une personne morale) ;
- d'un bien au prix du marché (le bailleur institutionnel recherche davantage la stabilité qu'un excellent rendement) ;
- d'un bien souvent en bon état, car le bailleur n'hésitera pas à entamer de gros travaux, pour ne pas fragiliser son image, et ce d'autant plus qu'il ne sera pas freiné par les règles de majorité de la copropriété.
L'offre de biens immobiliers à louer de ces sociétés est rarement consultable sur les sites de transactions immobilières : n'hésitez pas à contacter directement ces grandes sociétés via leurs agences.
Vente de l'immeuble par le bailleur institutionnel : protection du locataire
Le bailleur institutionnel est un investisseur institutionnel, qui peut être amené à restructurer son capital, et à vendre un bien immobilier dont il est propriétaire pour réinvestir les capitaux ailleurs.
La vente de l'immeuble peut se faire « en bloc » ou « à la découpe ». Dans les deux cas, la loi protège le locataire.
Vente en bloc
La vente en bloc peut porter sur un immeuble entier, un programme entier, ou sur plus de 10 logements. Dans ce cas, deux possibilités se dessinent :
- soit l'acquéreur s'engage à proroger les baux en cours pour 6 ans ;
- soit l'acquéreur décide de revendre les lots « à la découpe ». Les locataires bénéficient alors d'un droit de préemption pour l'acquisition de l'immeuble en bloc d'une part, du logement qu'ils occupent d'autre part (loi Aurillac du 13 juin 2006).
Vente à la découpe
On parle de vente à la découpe lorsque le bailleur institutionnel divise l'immeuble en lots aux termes d'un état descriptif de division (mise en copropriété), avant de revendre chaque lot séparément. Lorsque la vente porte sur plus de dix lots, et qu'il est envisagé de vendre les lots libres, la loi prévoit une protection particulière des locataires (décret n° 2006-1366 du 10 décembre 2006) :
- information écrite des associations des locataires, réunion d'information des locataires, puis information individuelle écrite de chacun des locataires sur les conditions de vente et sur l'état du bien ;
- droit de préemption : 3 mois au moins après cette information, envoi d'une offre de vente valable 2 mois (4 mois en cas de prêt).
Bon à savoir : le locataire bénéficie d'une décote sur le prix du marché en fonction de la durée du bail restant à courir.
Si le bailleur institutionnel délivre un congé pour vendre, le locataire qui n'a pas voulu acquérir le bien est encore protégé par les mécanismes suivants :
- prorogation du bail pour 30 mois maximum pour les locataires qui occupent le bien depuis plus de 6 ans, lorsque la durée du bail restant à courir est inférieure à 30 mois, ou jusqu'à la fin de l'année scolaire lorsque le locataire a des enfants scolarisés à charge ;
- proposition de relogement pour les locataires aux revenus modestes ;
- renouvellement du bail de plein droit pour certains locataires (en raison de leur état de santé, de leur âge, etc.)
- possibilité de substituer un autre acquéreur (conjoint, partenaire de PACS, etc.) en réponse à l'offre de vente.