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Les locataires le savent bien, certains propriétaires-bailleurs sont parfois tentés d'inscrire dans leur contrat de location ce que l'on appelle des clauses abusives, ceci afin de protéger au maximum l'état de leur logement.
Mais attention, s'il y a bien un domaine dans lequel la loi est stricte, c'est celui de la location immobilière. En effet, les clauses abusives sont non seulement interdites par la loi, mais elles sont également nulles et non avenues, c'est à dire qu'elles seront considérées comme n'ayant jamais existé devant un tribunal.
Faisons le point sur ces clauses à proscrire absolument des contrats de location.
Choisir l'assurance à la place du locataire
La loi dispose que le locataire doit au minimum assurer le logement loué pour les risques locatifs (incendie, explosion ou dégâts des eaux).
Le propriétaire peut donc obliger son locataire à souscrire une assurance mais en aucun cas imposer une compagnie d'assurance en particulier.
Important : en l'absence d'une telle assurance, le bail peut être résilié.
Bon à savoir : depuis la loi Alur, le bailleur peut, après une mise en demeure de 1 mois restée infructueuse, souscrire une assurance à la place du locataire dont le montant lui sera ensuite répercuté. Si le locataire finit par s'assurer, le propriétaire doit alors résilier le contrat qu'il a souscrit à sa place.
Interdire d'héberger des proches
La règle est limpide : tout locataire peut héberger des proches à titre gratuit, de façon temporaire ou même permanente sans que son bailleur ne puisse s'y opposer. Pas plus qu'il ne peut exiger une indemnité d'occupation.
Le plus important étant que l'hébergement se fasse à titre gracieux, sinon cela se transforme en colocation. Dans ce cas-là l'accord du propriétaire est indispensable pour être légale.
Important : si les proches du locataire causent des dommages, c'est la responsabilité de ce dernier qui est engagée.
Bon à savoir : il ne s'agit pas d'une colocation si le nom de la personne hébergée ne figure pas sur le bail.
Imposer le mode de paiement du loyer
Le propriétaire peut librement fixer le montant du loyer initial. Tandis que le locataire doit s'acquitter du paiement de ce montant ainsi que des charges.
Le mode de règlement (chèque, virement ou espèces) doit être précisé dans le bail. Le loyer peut se régler en espèces dans la limite de 3 000 €.
Par souci de simplicité et de sécurité, le propriétaire peut proposer le prélèvement automatique et le locataire est bien entendu libre de le refuser. En revanche, le bailleur ne peut pas directement prélever le montant du loyer sur le compte de son locataire.
Important : la clause selon laquelle « tout mois commencé est et sera dû intégralement » est illégale, comme l'ont précisé une recommandation n° 2000-01 de la Commission des clauses abusives (publiée le 22 juin 2000), et une réponse ministérielle n° 62982 du 21 mars 2017. Le locataire est redevable du loyer jusqu'au terme du préavis (ou avant ce terme si le logement est occupé par un autre locataire avec l'accord du bailleur), mais pas au-delà.
Résilier le bail au bon vouloir du bailleur
Le bailleur ne peut se prévaloir que de trois motifs précis de résiliation du bail :
- la vente du logement ;
- l'occupation du logement par lui-même ou un membre de sa famille ;
- pour un motif légitime et sérieux, par exemple lorsque le locataire ne paie pas son loyer ou dégrade le logement.
Dans ce dernier cas, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du contrat en s'adressant au tribunal judiciaire (ex-tribunal d’instance) du lieu du domicile du locataire.
Bon à savoir : la clause permettant au bailleur d'obtenir la résiliation du bail au moyen d'une ordonnance de référé est réputée abusive.
Refuser de louer selon des critères discriminatoires
La possibilité de choisir son locataire en fonction de ses ressources ou de son profil professionnel est une chose mais cela n'autorise pas à refuser des candidats pour des raisons de convictions personnelles.
Une personne en recherche d'un logement ne peut pas subir de préjudice en raison de critères suivants : l'âge, la situation familiale, l'origine, l'orientation sexuelle, l'appartenance à une ethnie, le handicap, les opinions politiques, l'appartenance à un syndicat ou encore les convictions religieuses.
Le décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020 prévoit que, à compter du 1er janvier 2021, la formation continue des professionnels de l’immobilier inclut la thématique de la non-discrimination à l'accès au logement, en plus des heures consacrées aux autres règles déontologiques.
Bon à savoir : un bailleur n'a pas le droit de demander une photographie d'identité, une carte d'assuré social ou un relevé de compte bancaire. La discrimination est un délit et lorsque cette dernière est avérée, le propriétaire risque jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et une amende de 45 000 € maximum.
Clause exonératoire de responsabilité
Le propriétaire a l'obligation de procurer à son locataire un logement décent doté d'équipements fonctionnant correctement et mis aux normes. D'autre part, il est obligé d'entretenir les lieux en état de servir à l'usage pour lequel ils ont été loués.
Bon à savoir : le logement décent correspond à celui qui ne porte pas atteinte à la santé et à la sécurité physique des locataires. Il doit notamment être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (précision apportée par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). La notion de décence est définie par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui précise les caractéristiques que doit respecter le logement loué, comme avoir une surface habitable et des équipements le rendant conforme à un usage d'habitation. Ce décret de 2002 a été complété par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 qui a développé un critère complémentaire de performance énergétique minimale, celle-ci étant caractérisée par une étanchéité à l'air (s'ajoutant à l'étanchéité à l'eau depuis le 1er janvier 2018) et par une aération suffisante (comprenant renouvellement de l'air et l'évacuation de l'humidité à compter du 1er juillet 2018).
En cas de sinistre, les experts vont déterminer si le bailleur est responsable et dans quelles proportions. Par exemple, sa responsabilité pourra être engagée suite à un problème lié à l'installation électrique. Toute clause qui exonère d'avance le propriétaire de toute responsabilité est nulle et non avenue.
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Que vous soyez locataire ou propriétaire, vous en savez désormais plus sur les clauses qui ne doivent pas apparaître dans votre bail de location. Pour aller plus loin, vous pouvez télécharger gratuitement notre guide de la location immobilière qui vous informera sur toutes les modalités d'une location en bonne et due forme.
Si vous envisagez de sous-louer votre logement, vous pouvez consulter notre article sur la sous-location qui vous donnera de précieux conseils.