Encadrement des loyers : règles et démarches en zone tendue

En bref

• Le dispositif concerne les logements loués vides ou meublés dans les zones tendues, où la demande dépasse largement l’offre.
• Le loyer ne peut pas dépasser un plafond appelé loyer de référence majoré, fixé chaque année par arrêté préfectoral.
• Le propriétaire qui ne respecte pas ce plafond risque une amende pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
• Le locataire peut contester un loyer excessif en saisissant la commission départementale de conciliation, puis le juge si nécessaire.

Quels logements sont concernés par l’encadrement des loyers ?

Le dispositif s’applique aux logements servant de résidence principale au locataire, qu’ils soient loués vides ou meublés. Les baux mobilité, d’une durée de un à dix mois, sont également soumis à ces règles. La loi du 6 juillet 1989 encadre ces contrats de location et impose le respect du plafond dans les zones tendues.

Certains logements échappent à cette obligation. Les logements sociaux gérés par les organismes HLM, les résidences meublées avec services, les locations saisonnières et les logements soumis à la loi de 1948 ne sont pas concernés. Les logements conventionnés par l’Agence nationale de l’habitat, sauf ceux en loyer intermédiaire, sont également exclus du dispositif.

La colocation avec plusieurs contrats de location distincts entre dans le champ d’application. La somme des loyers demandés aux colocataires ne peut pas dépasser le montant applicable au logement dans son ensemble. Cette règle vise à éviter que le propriétaire ne contourne le plafond en multipliant les baux.

Où s’applique l’encadrement des loyers en France ?

Les zones tendues regroupent plus de 1 000 communes françaises où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est marqué. Ces territoires se caractérisent par des loyers élevés, des prix d’acquisition importants et une forte pression locative. Un simulateur en ligne permet de vérifier si une commune est classée en zone tendue.

Dans certaines villes, l’encadrement du niveau des loyers va plus loin en fixant un plafond au loyer initial. Ce dispositif expérimental, instauré par la loi ELAN de 2018 et prolongé jusqu’en 2026, s’applique à Paris depuis le 1er juillet 2019. D’autres métropoles ont rejoint le dispositif : Lille depuis le 1er mars 2020, Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021, Montpellier depuis le 1er juillet 2022, Bordeaux depuis le 15 juillet 2022.

Les territoires de Plaine Commune et d’Est Ensemble en Île-de-France appliquent également ce plafonnement depuis juin et décembre 2021. Le Pays Basque a mis en place le dispositif le 25 novembre 2024, et Grenoble-Alpes Métropole l’a adopté le 20 janvier 2025. La loi du 13 juin 2025 étend l’expérimentation aux zones tendues d’Outre-mer pour une durée de cinq ans.

Comment fonctionne le loyer de référence majoré ?

Le préfet fixe chaque année, par arrêté, trois niveaux de loyers de référence pour chaque catégorie de logement. Le loyer de référence correspond à la valeur médiane observée sur le marché locatif local. Le loyer de référence minoré est inférieur de 30 % au loyer médian, tandis que le loyer de référence majoré le dépasse de 20 %.

Ces montants varient selon plusieurs critères : le nombre de pièces du logement, l’époque de construction, le type de location et le secteur géographique. Pour les logements meublés, une majoration unitaire par mètre carré s’applique au loyer de référence. Le propriétaire doit consulter l’arrêté préfectoral en vigueur au moment de la signature du bail pour connaître le plafond applicable.

À Paris, une carte interactive permet de saisir l’adresse du logement et ses caractéristiques pour obtenir les trois niveaux de référence. Cet outil facilite la vérification de la conformité du loyer avant la signature du contrat. Les autres villes disposent également de simulateurs pour aider les bailleurs et les locataires à respecter les règles.

Quelles sont les règles de fixation du loyer initial ?

Lors de la première mise en location d’un logement, le propriétaire fixe librement le loyer dans la limite du loyer de référence majoré. Cette règle s’applique dans les villes où l’encadrement du niveau des loyers est en vigueur. Dans les autres zones tendues, seule l’évolution du loyer est encadrée, et le montant initial reste libre.

Le bail doit obligatoirement mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables à la date de signature. Si ces informations sont absentes, le locataire peut demander la mise à jour du contrat dans le mois suivant la prise d’effet du bail. En cas de refus du propriétaire, le locataire dispose de trois mois pour saisir le juge du contentieux de la protection.

Pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique, des restrictions supplémentaires s’appliquent. Depuis le 24 août 2022 en métropole et le 1er juillet 2024 en Outre-mer, le loyer ne peut pas dépasser le dernier montant appliqué au précédent locataire. Cette interdiction vise à inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Vous pouvez consulter les modalités d’augmentation du loyer en fin de bail pour mieux comprendre les exceptions possibles.

Le complément de loyer est-il autorisé ?

Le propriétaire peut demander un complément de loyer si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles. Ce complément doit être justifié par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le secteur géographique. Les caractéristiques invoquées doivent être déterminantes pour la fixation du loyer et ne pas avoir été prises en compte dans le loyer de référence.

Certains défauts interdisent formellement le complément de loyer. Un logement avec des sanitaires sur le palier, des problèmes d’humidité, une mauvaise exposition ou un classement F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut pas faire l’objet d’un complément. Le propriétaire doit respecter ces interdictions sous peine de sanctions.

Le locataire peut contester le complément de loyer dans les trois mois suivant la signature du bail. Il doit d’abord saisir la commission départementale de conciliation pour tenter une résolution amiable. En l’absence d’accord, le juge du contentieux de la protection statue sur la légitimité du complément. La décision s’applique à compter de la prise d’effet du bail, et le propriétaire doit rembourser les sommes indûment perçues.

Comment se déroule le renouvellement du bail en zone tendue ?

Au moment du renouvellement, le locataire peut demander la diminution du loyer s’il dépasse le loyer de référence majoré. Il doit adresser sa demande au propriétaire au moins cinq mois avant la fin du bail. Cette démarche permet de rétablir la conformité du contrat avec les plafonds en vigueur.

Le propriétaire peut proposer une augmentation si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Il doit notifier cette proposition au locataire au moins six mois avant la fin du bail. Cette possibilité vise à corriger les loyers manifestement sous-évalués par rapport au marché local.

Depuis le 24 août 2022, aucune réévaluation du loyer n’est possible pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique. Cette interdiction s’applique tant que le propriétaire n’a pas réalisé les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique. En cas de désaccord entre les parties, la saisine de la commission départementale de conciliation est obligatoire avant toute action judiciaire. Si vous rencontrez des difficultés, vous pouvez apprendre à contester une augmentation de loyer de manière efficace.

Quelles démarches accomplir en cas de loyer excessif ?

Le locataire qui constate un dépassement du loyer de référence majoré peut signaler la situation. À Paris, la Ville recueille les signalements depuis le 1er janvier 2023 via une plateforme en ligne. Un compte Mon Paris est nécessaire pour déposer une demande à partir du 15 janvier 2025. Dans les autres villes, le préfet reste compétent pour recevoir les signalements.

La commission départementale de conciliation intervient en première étape pour tenter une résolution amiable du litige. Cette saisine est gratuite et obligatoire avant toute action en justice. La commission réunit des représentants des propriétaires et des locataires pour examiner le dossier et proposer une solution. La conciliation peut être rédigée en séance et vaut accord entre les parties.

Si la conciliation échoue, le locataire peut engager une action en diminution du loyer devant le juge du contentieux de la protection. Il dispose de trois ans à compter de la signature du bail pour agir. Le juge vérifie la conformité du loyer avec le plafond applicable et ordonne, le cas échéant, la diminution et le remboursement des sommes trop perçues. Les coordonnées de la commission départementale de conciliation sont disponibles auprès de la préfecture ou de l’ADIL.

Quelles sanctions risque le propriétaire en cas de non-respect ?

Le préfet peut adresser une mise en demeure au propriétaire qui applique un loyer supérieur au plafond autorisé. Le bailleur dispose de deux mois pour mettre le bail en conformité et rembourser les sommes indûment perçues au locataire. Un échange contradictoire peut avoir lieu pendant cette période pour permettre au propriétaire de présenter ses observations.

En l’absence de régularisation dans les délais, le préfet peut prononcer une amende administrative. Le montant atteint 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette sanction intervient dans les deux ans suivant la mise en demeure. L’amende ne dispense pas le propriétaire de régulariser le bail et de rembourser le locataire.

La sanction administrative ne fait pas obstacle à une action en diminution du loyer engagée par le locataire. Les deux procédures peuvent se dérouler en parallèle. Le locataire conserve ses droits même si le préfet a déjà sanctionné le propriétaire. Cette double possibilité renforce la protection des locataires face aux loyers abusifs.

Quelles sont les règles d’évolution du loyer en cours de bail ?

Le propriétaire peut réviser le loyer une fois par an si le contrat de location contient une clause de révision. Cette augmentation se calcule en appliquant l’indice de référence des loyers publié chaque trimestre par l’Insee. Le montant de la révision ne peut pas dépasser la variation de cet indice.

Dans les zones tendues, l’indice de référence des loyers a été plafonné à 3,5 % jusqu’au 30 juin 2023, puis jusqu’au 31 mars 2024. Cette limitation visait à protéger les locataires face à l’inflation. Au-delà de cette période, la révision suit à nouveau l’évolution normale de l’indice.

Pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique, toute révision du loyer est interdite depuis le 24 août 2022 en métropole et le 1er juillet 2024 en Outre-mer. Cette interdiction s’applique même si le bail contient une clause de révision. Le propriétaire doit d’abord améliorer la performance énergétique du logement pour pouvoir augmenter le loyer. Pour approfondir ce sujet, consultez les informations sur la révision et la négociation du loyer.

Comment se calcule le loyer après une période d’inoccupation ?

Après moins de dix-huit mois d’inoccupation, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut pas dépasser le dernier montant payé par le précédent occupant. Le propriétaire peut augmenter ce montant dans trois cas précis : absence de révision au cours des douze derniers mois, réalisation de travaux d’amélioration importants, ou loyer manifestement sous-évalué par rapport aux logements comparables du secteur.

Les travaux d’amélioration doivent représenter au moins la moitié de la dernière année de loyer pour justifier une augmentation. Le propriétaire doit fournir les justificatifs des dépenses engagées. En cas de sous-évaluation manifeste, l’augmentation se limite à 50 % de la différence entre le loyer pratiqué et les loyers comparables.

Après dix-huit mois ou plus d’inoccupation, le loyer redevient libre pour les baux signés avant le 1er juillet 2024. Pour les baux signés à partir de cette date, le loyer reste libre uniquement pour les logements classés A à E au diagnostic de performance énergétique. Les logements F ou G restent soumis au plafond du dernier loyer appliqué.

Quels outils utiliser pour vérifier la conformité du loyer ?

Chaque ville appliquant l’encadrement du niveau des loyers met à disposition un simulateur en ligne. Cet outil permet de saisir les caractéristiques du logement et d’obtenir les trois niveaux de référence applicables. Le locataire et le propriétaire peuvent ainsi vérifier la conformité du loyer avant la signature du bail.

Les agences départementales pour l’information sur le logement proposent des conseils juridiques gratuits aux locataires et aux propriétaires. Ces organismes organisent des webinaires et des permanences en visio pour répondre aux questions sur l’encadrement des loyers. L’ADIL 75 accompagne spécifiquement les Parisiens dans leurs démarches.

La Ville de Paris met également à disposition des modèles types de baux vides et meublés conformes à la réglementation. Ces documents intègrent les mentions obligatoires relatives au loyer de référence et au loyer de référence majoré. Les permanences juridiques gratuites organisées par la Ville permettent d’obtenir un accompagnement personnalisé pour les situations complexes. Vous pouvez aussi vous renseigner sur le loyer de référence majoré pour mieux comprendre son application.