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L'encadrement des loyers était une promesse de campagne de François Hollande. L'objectif est de limiter les augmentations de loyers laissées au bon vouloir du propriétaire. Le point maintenant.
Bon à savoir : depuis décembre 2020, le ministère du Logement propose sur son site une carte interactive des loyers qui indique le prix du loyer au m2 charges comprises dans le parc locatif privé sur tout le territoire. Cette carte sera mise à jour tous les 2 ans par l'ANIL en lien avec les partenaires et le ministère du Logement.
Encadrement de l'évolution des loyers lors de la relocation
Depuis 2012, l'évolution des loyers est encadrée dans les zones tendues lors de la relocation du logement ou lors du renouvellement du bail. Cette mesure a été étendue en 2014 à la location meublée.
Principe de l'encadrement
Dans les zones tendues, c'est-à-dire les agglomérations connaissant de fortes tensions du marché locatif, un décret fixe chaque année le montant maximum d'évolution des loyers en cas de relocation ou de renouvellement de bail. Le nouveau loyer peut uniquement être revalorisé sur la base de l'évolution de l'IRL.
L'augmentation peut toutefois être supérieure dans certains cas :
- le bailleur a réalisé des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence ;
- l'ancien loyer était manifestement sous-évalué.
Par ailleurs, certains logements sont exclus du dispositif d'encadrement des loyers :
- les logements qui font l'objet d'une première location ;
- les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois ;
- les logements ayant fait l'objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyers.
À noter : une augmentation du loyer reste possible en cas de loyer manifestement sous-évalués ou de travaux d'amélioration ou de mise en conformité, si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié par les décrets n° 2019-802 du 26 juillet 2019 et n° 2020-1818 du 30 décembre 2020).
Villes concernées
L'encadrement des loyers à la relocation ou au renouvellement de bail concerne 28 agglomérations où la tension sur le marché locatif est particulièrement forte. Il s'agit des villes où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements.
Bon à savoir : le décret n° 2023-642 du 20 juillet 2023 a reconduit ce dispositif pour une année, à compter du 1er août 2023.
Dispositif spécifique d'encadrement des loyers
Parallèlement à l'encadrement de l'évolution des loyers, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi Élan) instaure, à titre expérimental, un dispositif spécifique d'encadrement des loyers. Celui-ci se substitue au dispositif complémentaire mis en place par la loi Alur de 2014.
Le dispositif complémentaire de la loi Alur avait été appliqué à Paris (août 2015) et à Lille (février 2017), mais les arrêtés relatifs à ce dispositif d'encadrement des loyers avaient été annulés par la justice administrative. Le tribunal administratif (TA) de Lille avait prononcé l'annulation de l'arrêté préfectoral du 16 décembre 2016 par un jugement du 17 octobre 2017. Le TA de Paris avait annulé les arrêtés préfectoraux des 25 juin 2015, 20 juin 2016 et 21 juin 2017 par un jugement du 28 novembre 2017. La cour administrative d'appel de Paris avait confirmé cette décision le 26 juin 2018.
Le plafonnement du loyer
C'est le préfet qui fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré de 20 % et un loyer de référence minoré d'au moins 30 %.
Le loyer de référence est fixé selon le type de location, le nombre de pièces, l'époque de construction et le secteur géographique. Le loyer de référence et le loyer majoré doivent figurer dans le bail, pour l'information du locataire. Les loyers de référence fixés par arrêté préfectoral sont définis en fonction des données recueillies et analysées par l'observatoire local des loyers agréé.
Bon à savoir : le loyer hors charges, fixé dans le contrat pour les nouvelles locations ou les relocations, ne peut excéder le loyer de référence majoré, sauf pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur.
Si le loyer d'un locataire est supérieur au loyer maximum fixé par arrêté préfectoral, il peut demander un ajustement de son loyer à la baisse, dans les 3 mois à compter de la signature du bail, auprès de la commission de conciliation des loyers.
Le bailleur est tenu de respecter les plafonds de loyer. Tout manquement est passible de sanctions telles que définies par le décret n° 2019-437 du 13 mai 2019.
À compter du 1er avril 2022, les professionnels de l'immobilier doivent indiquer le loyer maximum correspondant au bien proposé à la location dans ces zones d'encadrement des loyers (arrêté du 26 janvier 2022).
Villes concernées
Le nouveau dispositif d'encadrement des loyers s'applique dans les zones tendues qui souhaitent encadrer les loyers sur leur territoire (tout ou partie du territoire). Dans les villes concernées, les 2 mécanismes d'encadrement des loyers s'appliquent de manière complémentaire.
Les loyers des nouveaux baux doivent donc être fixés dans une double limite :
- en fonction du loyer appliqué à l'ancien locataire dans les conditions fixées chaque année par décret pour l'ensemble des zones tendues ;
- en fonction des valeurs fixées par arrêté préfectoral.
Le dispositif spécifique d'encadrement des loyers est en vigueur à :
- Paris pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019 (arrêté préfectoral du 29 mai 2019 actualisé par un arrêté préfectoral du 30 mai 2023 pour les montants applicables à compter du 1er juillet 2023) ;
- Lille, Hellemmes et Lomme pour les baux signés depuis le 1er mars 2020 (arrêté préfectoral du 30 janvier 2020 actualisé par un arrêté préfectoral du 20 février 2023 pour les montants applicables à compter du 1er avril 2023) ;
- Plaine Commune pour les baux signés depuis le 1er juin 2021 (arrêté préfectoral du 1er avril 2022 actualisé par un arrêté du 4 mai 2023 pour les montants applicables à compter du 1er juin 2023) ;
- Lyon et Villeurbanne pour les baux signés depuis le 1er novembre 2021 (arrêté préfectoral du 29 septembre 2021 actualisé par un arrêté du 29 septembre 2023 pour les montants applicables à compter du 1er novembre 2023) ;
- Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) pour les baux signés depuis le 1er décembre 2021 (arrêté préfectoral du 1er décembre 2021 actualisé par un arrêté préfectoral du 4 mai 2023 pour les montants applicables à compter du 1er juin 2023) ;
- Montpellier pour les baux signés depuis le 1er juillet 2022 (arrêté préfectoral du 23 mai 2022 actualisé par un arrêté du 13 juin 2023 pour les montants applicables à compter du 1er juillet 2023) ;
- Bordeaux pour les baux signés depuis le 15 juillet 2022 (arrêté préfectoral du 20 juin 2022 actualisé par un arrêté du 20 juin 2023 pour les montants applicables à compter du 15 juillet 2023).
Il concerne les nouveaux baux, les renouvellements de baux et les baux mobilité.
Logements concernés
Sont concernés tous les logements du parc privé en location, qu'ils soient vides ou meublés, à usage d'habitation principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale).
A contrario, les parkings, les résidences secondaires, les locations saisonnières, les logements sociaux, les logements soumis à la loi de 1948 et les logements conventionnés APL ou Anah sont exclus du champ d'application de la loi Alur.
Bon à savoir : la mesure sur l'encadrement des loyers s'applique lors d'une première mise en location, d'un renouvellement de bail ou d'un changement de locataire.
Pour en savoir plus :
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- Informez-vous sur 7 effets de la loi Alur pour les propriétaires.
- La loi Alur a mis en place une obligation d'assurance responsabilité civile pour les copropriétaires.