Un loyer peut certes être revu à la hausse, mais uniquement si les délais ont été respectés, si le bailleur peut justifier de l'augmentation demandée, mais surtout si et seulement si une clause à cet effet figure au contrat. Consultez votre bail afin de déterminer s'il comporte effectivement une clause de révision annuelle.
En tant que le locataire, vous disposez donc de moyens et de procédures pour contester une augmentation de loyer, à condition de réunir les preuves nécessaires.
1. Vérifiez les raisons avancées
Si le logement en question se trouve dans une agglomération de plus d'un million d'habitants, le bailleur doit joindre l'exemple de 6 habitations dont les loyers sont supérieurs à ce qu'il demande à son locataire.
Si le logement en question se trouve dans une agglomération de plus d'un million d'habitants, 3 exemples suffisent.
De plus, les deux tiers des logements servant d'exemple doivent avoir le même locataire depuis 3 ans.
Bon à savoir : depuis décembre 2020, le ministère du Logement propose sur son site une carte interactive des loyers qui indique le prix du loyer au m2 charges comprises dans le parc locatif privé sur tout le territoire. Cette carte sera mise à jour tous les 2 ans par l'ANIL.
En l'absence de ces preuves, l'augmentation de loyer en fin de bail ne peut pas avoir lieu. Il est donc conseillé de vous rendre sur place et de contacter les occupants des logements afin de confirmer ou d'infirmer les informations fournies par le bailleur.
Bon à savoir : si le logement se situe dans une commune concernée par l'encadrement des loyers (décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022 modifiant le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017), l'augmentation ne peut pas dépasser certains plafonds. Néanmoins une augmentation du loyer reste possible en cas de loyer manifestement sous-évalués ou de travaux d'amélioration ou de mise en conformité, si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié par les décrets n° 2019-802 du 26 juillet 2019 et n° 2020-1818 du 30 décembre 2020).
À noter : parallèlement à l'encadrement de l'évolution des loyers, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ÉLAN) a instauré un dispositif spécifique d'encadrement du niveau des loyers (plafonnement du montant initial des loyers). Ce dispositif est en vigueur à Paris pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019, Lille, Hellemmes et Lomme pour les baux signés depuis le 1er mars 2020, Plaine Commune pour les baux signés depuis le 1er juin 2021, Lyon et Villeurbanne pour les baux signés depuis le 1er novembre 2021, Est Ensemble pour les baux signés depuis le 1er décembre 2021, Montpellier pour les baux signés depuis le 1er juillet 2022 et à Bordeaux pour les baux signés depuis le 15 juillet 2022. À compter du 1er avril 2022, les professionnels de l'immobilier doivent indiquer le loyer maximum correspondant au bien proposé à la location dans les zones d'encadrement des loyers (arrêté du 26 janvier 2022).
2. Vérifiez la date d'avis
Le bailleur est tenu de vous informer 6 mois avant la fin du bail, la date retenue étant le jour où vous recevez l'avis, soit :
- la date d'acceptation du pli en cas de lettre recommandée avec accusé de réception ;
- la date de dépôt du pli d'huissier.
Bon à savoir : si le locataire ne reçoit pas d'avis 6 mois avant la fin du bail, aucune augmentation n'est possible.
3. Vérifiez que la hausse est bien progressive
L'augmentation de loyer doit être progressive :
- étalée sur 6 ans si le propriétaire est une personne morale, quel qu'en soit le montant ;
- étalée sur 6 ans si la hausse est de plus de 10 % ;
- étalée sur 3 ans si la hausse est de moins de 10 %.
4. Refusez la hausse de loyer
Si la révision du loyer intervient sans qu'aucune clause ne la prévoie dans votre contrat de bail ou si le montant est supérieur à l'Indice de Révision des Loyers, vous êtes en droit de la contester.
Pour commencer, ignorez sa demande et acquittez-vous de votre loyer tel que décrit au sein du bail.
Si votre bailleur insiste, vous pourrez lui envoyer un courrier pour lui faire part de votre refus, mais ce n'est pas une obligation.
En effet, sans remplir les conditions citées précédemment, votre bailleur n'a pas le droit de vous demander une révision de loyer.
Contestation d’une augmentation de loyer en cours de bail Lire l'articleUne fois le refus ou l'absence de réponse constaté dans les deux mois suivant la réception de l'avis d'augmentation de loyer, le bailleur dispose de :
- 4 mois avant la fin du bail pour saisir la commission départementale de conciliation ;
- jusqu'à la fin du bail pour saisir le tribunal judiciaire.
Dans le cas où la commission de conciliation est saisie, sachez qu'elle n'a pas de pouvoir décisionnel. Vous pouvez donc continuer à refuser la hausse de loyer.
Si une audience au tribunal a lieu, le juge décidera de la pertinence de l'augmentation de loyer ou non. Il est vraisemblable que sa décision se portera en faveur du bailleur, si celui-ci est en mesure d'apporter des preuves citées à l'étape précédente.