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Phénomène très répandu chez les étudiants, la colocation est de plus en plus pratiquée par les personnes qui travaillent.
C'est un moyen de disposer d'un logement plus grand et meilleur marché, ainsi que de partager les frais d'hébergement, notamment dans des villes où trouver une location à prix abordable relève du défi. La colocation, ce n'est pas que pour les jeunes !
Principe de la colocation pour adultes
Officialisé par la loi ALUR du 24 mars 2014, le statut de la colocation est désormais régi par l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article définit la colocation comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.
Par ailleurs, la loi Macron du 6 août 2015 exclut du statut de la colocation la location consentie à des époux et à des partenaires liés par un PACS au moment de la conclusion initiale du contrat. Les époux ou les partenaires pacsés sont donc considérés comme co-titulaires du bail.
La colocation peut donner lieu à la signature d'un seul contrat de location signé par l'ensemble des colocataires et le bailleur ou à plusieurs contrats de location, un contrat par colocataire.
Colocation pour adultes avec conclusion d'un seul bail
Contrat type signé par tous les colocataires
Tout bail unique conclu entre le bailleur et tous les colocataires depuis le 1er août 2015 doit être conforme au modèle type imposé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Il doit être signé par tous les colocataires, tous tenus aux mêmes obligations locatives.
Paiement du loyer
Chaque colocataire ne paie pas sa quote-part directement au bailleur. Le loyer et les charges sont lui payables en une seule fois. Une clause de solidarité peut être prévue au bail. Chacun des colocataires est tenu, vis à vis du bailleur, au paiement intégral du loyer. Le colocataire qui paie tout le loyer et les charges se retourne ensuite vers les autres locataires pour se faire rembourser.
Paiement des charges locatives
Bailleur et colocataires peuvent convenir du paiement des charges, dans le contrat, de deux manières différentes.
Versement de provisions mensuelles
Les parties peuvent opter pour un paiement des charges locatives par versement mensuel de provisions pour charges. Elles font alors l'objet d'une régularisation annuelle en fonction des dépenses réelles.
Régulariser les charges locatives auprès du locataire Consulter la fiche pratique
Versement d'un forfait
Les charges locatives peuvent également faire l'objet d'un forfait versé simultanément au loyer. Le contrat doit en fixer le montant et la fréquence de paiement. Le montant ne doit pas être disproportionné au regard des charges dont le locataire ou le précédent locataire se serait acquitté.
Le forfait peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, mais ne peut donner lieu à complément ou régularisation ultérieure.
Souscription de l'assurance locative
La colocation avec conclusion d'un bail unique présente une spécificité en matière d'assurance contre les risques locatifs. En effet, bailleur et colocataires peuvent décider d'un commun accord, dans le contrat, de la souscription de l'assurance par le bailleur pour le compte des colocataires. Le coût de l'assurance est récupérable auprès des colocataires.
La résiliation de l'assurance peut être sollicitée par les colocataires qui justifient d'une autre attestation d'assurance, ou en cas de départ de l'ensemble des colocataires avant la fin du contrat d'assurance. Le bailleur doit alors résilier l'assurance dans les plus brefs délais. La totalité de la prime d'assurance exigible jusqu'à la résiliation effective est récupérable auprès des colocataires.
Congé d'un colocataire et solidarité du paiement du loyer
Chaque colocataire peut donner congé pour quitter le logement à tout moment, en respectant le délai de préavis de 3 mois (ou un mois s'il entre dans un des cas de préavis réduits), indépendamment des autres colocataires. La totalité du loyer reste due par les colocataires restants.
La solidarité du colocataire dans le paiement du loyer, ainsi que celle de la personne qui s'est portée caution pour lui, prennent fin à la date d'effet du congé et lorsqu'un nouveau locataire figure au bail. À défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de 6 mois après la date d'effet du congé.
L'acte de cautionnement doit mentionner, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution.
Colocation pour adultes avec conclusion de plusieurs baux
La colocation peut donner lieu à la signature de plusieurs contrats de location, n bail par colocataire. Chaque contrat fonctionne de manière autonome, comme un contrat de location classique régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Normes applicables au logement
Normes de superficie
La colocation faisant l'objet de plusieurs baux instaure une division du logement. Le locataire loue une seule pièce du logement et dispose de la jouissance des pièces communes (cuisine, séjour, salon, etc.). Dans ce cas, la superficie de la chambre louée doit être supérieure à 14 m² ou son volume supérieur à 33 m². Si les chambres ne respectent pas ces normes, un seul contrat de colocation doit être conclu.
Normes de peuplement
Dans le cas d'une colocation avec plusieurs baux, le logement doit respecter les normes de peuplement imposé par le nouvel article L. 822-10 du Code de la sécurité sociale (créé par l'ordonnance n° 2019-770 du 17 juillet 2019).
Paiement du loyer
Chaque colocataire paie sa part de loyer prévue dans son bail. Afin d'éviter toute spéculation de la part du bailleur, le montant de la somme de chaque loyer perçu de l'ensemble des colocataires ne doit pas dépasser le montant du loyer applicable au logement.
Exemple : le bailleur qui loue habituellement son logement à un seul locataire au prix de 1 000 €, doit facturer au total 1 000 € à l'ensemble des colocataires, soit par exemple 250 € par colocataire.
Colocation pour adultes en HLM
Les bailleurs sociaux peuvent donner les logements HLM en colocation. La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, a élargi les possibilités de colocation en HLM. Auparavant, la colocation en HLM était réservée aux étudiants, aux jeunes de moins de 30 ans ainsi qu'aux personnes en contrat d'apprentissage ou en contrat de professionnalisation. Désormais, toute personne peut demander une colocation en HLM dès lors qu'elle remplit les conditions de ressources applicables.
Pour bénéficier d'une colocation en HLM, les personnes intéressées doivent le signaler au moment de leur demande de logement social. Les organismes HLM vérifient que chacun des candidats respecte les plafonds de ressources applicables pour l'attribution du logement HLM. Au cours de la location, chaque colocataire n'est responsable que de sa part de loyers et de charges, chacun étant titulaire d'un contrat de location.