Location d'appartement entre particuliers

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Il n'est pas indispensable de passer par un professionnel de l'immobilier pour louer son logement. On peut très bien se débrouiller entre particuliers pour louer un appartement ; il suffit simplement de connaître les tâches incombant à chaque partie. Par ailleurs, le bailleur peut choisir la location d'un meublé qui implique un investissement et une formalité supplémentaire.

Location d'un appartement entre particuliers : sans agence, quelles conséquences ?

Habituellement, une agence immobilière peut avoir plusieurs tâches. On peut lui confier un mandat de recherche pour un locataire. Celui-ci prend fin après la rédaction du bail et l'entrée dans les lieux dudit locataire. On peut également lui confier un mandat de gestion. Elle se charge alors de l'ensemble des aspects de la relation contractuelle entre bailleur et locataire (travaux, paiement des loyers et quittances, charges, etc.) sur toute la durée du contrat. 

Se passer d'une agence est un choix. Il peut être judicieux à condition d'être préparé à assumer une gestion qui, sans être quotidienne, peut être assez lourde. 

Inconvénients d'une gestion sans agence

Sans recours à une agence immobilière, le propriétaire s'engage dans un processus de gestion à plusieurs niveaux. Il est parfaitement libre de choisir de gérer son bien seul, du début de la location à la fin. 

Trouver un locataire

Tout d'abord, et pour sa recherche de locataire, le propriétaire devra diffuser son annonce lui-même. Pour ce faire, il existe des sites Internet spécialisés dans la mise en ligne de propositions de locations (Se loger, particulier à particulier ou encore Leboncoin). On peut aussi utiliser les réseaux sociaux, des journaux gratuits ou la presse spécialisée. 

Bon à savoir : un arrêté du 21 avril 2022 fixe la liste des informations obligatoires que doivent contenir les annonces émises par des non-professionnels pour la mise en location d’un logement à compter du 1er juillet 2022.

Il devra ensuite faire visiter son bien, ce qui peut être chronophage. Il faut être conscient que trouver un locataire n'est pas si facile que cela. Il y a souvent beaucoup de candidatures et un tri devra être fait.

Bon à savoir : le DPE (diagnostic de performance énergétique) devant figurer sur l'annonce, il est nécessaire de constituer le dossier des diagnostics techniques avant la mise en location du bien. Depuis le 1er juillet 2021, les annonces immobilières doivent afficher, en plus de l'étiquette énergétique, l'étiquette « climat »  du logement à vendre ou à louer (décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020). Depuis le 1er janvier 2022, l'estimation de la facture théorique annuelle doit aussi être affichée. À compter de cette même date, le contrat de location mentionne également une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le DPE : chauffage, refroidissement, production d'eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation (décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020).

Rédiger les actes

En outre, la rédaction du contrat de bail, l'état des lieux et les documents annexes sont à la charge du bailleur. Il convient d'utiliser le bon modèle en fonction du type de location (logement vide ou meublé par exemple).

Gérer le bien

Ensuite, si le bailleur ne donne pas la gestion de son bien à une agence, il devra seul délivrer les quittances de loyer, s'occuper du règlement des litiges en cas de retard ou d'impayés, régulariser les charges récupérables, etc. Il faut tout de même préciser que des logiciels d'aide à la gestion locative existent. Ils proposent notamment des lettres de rappels personnalisées, des tableaux de gestion pour suivre le paiement des loyers, des alertes e-mail au moment de la révision automatique du loyer, etc. Il peut donc être judicieux d'investir dans ce type d'équipement. 

Le bailleur qui souhaite gérer son bien sans professionnel s'engage donc dans un processus de gestion important. Sans être un travail à temps complet, il faut être réactif, se montrer présent en cas de souci des locataires (donner ses coordonnées privées, au risque d'être réveillé en pleine nuit en cas de problème) et comprendre un peu de vocabulaire juridique de droit immobilier... Le respect des dispositions légales en vigueur est impératif pour s'éviter tout souci ! 

Conseil : pour résumer, avant de se lancer, mieux vaut avoir du temps libre, pouvoir se déplacer rapidement sur les lieux en cas de souci, et posséder quelques connaissances juridiques. 

Avantages d'une gestion sans agence

Maîtrise de la relation avec le locataire

Le bailleur particulier y trouve bien entendu des avantages : il reste maître de la relation contractuelle, il choisit son locataire et garde le contact avec lui du début à la fin, ce qui évite autant de méprises et parfois même, certains conflits. En effet, une agence immobilière peut, comme n'importe quel professionnel, se tromper ou ne pas faire remonter des informations importantes.

Des frais moindres 

Le bailleur qui s'engage dans la gestion directe de son bien économise en premier lieu les frais d'agence immobilière. La situation est d'autant plus intéressante depuis l'entrée en vigueur de loi ALUR du 24 mars 2014 qui a mis les frais d'agence à la charge du bailleur (en matière de baux d'habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), sous réserve d'une quote-part allégée payable par le locataire. 

De la même façon, le bailleur qui met son bien en gestion locative pour la perception des loyers et le suivi locatif paye ces prestations à l'agence. C'est donc l'économie de ces frais qui est réalisée. Elle est variable et dépend des contrats.

Choix entre meublé ou vide

La décision de louer un bien meublé ou vide appartient au bailleur. Et, ce qui va souvent l'aider à faire son choix, c'est la rentabilité de l'opération. Même si la location meublée n'offre pas des loyers 2 fois supérieurs à ceux de la location vide, comme on peut parfois l'entendre à tort, on peut tout de même escompter une hausse de loyer de 10 à 30 %.

Oui, mais qu'est-ce qu'une location meublée ? Il faut se référer en la matière, pour les baux d'habitation consentis à titre de résidence principale, à la liste fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. ​

Attention : cette rentabilité alléchante est grevée d'un entretien plus onéreux qu'en location vide, à savoir le coût des meubles et leur remplacement régulier. Ceux qui visent une clientèle haut de gamme devront investir dans des équipements et prestations de standing.

Conseil : au moment de la conclusion du bail, n'oubliez pas de signer un inventaire détaillé des meubles. La raison : éviter la requalification du contrat en bail vide, ainsi que toute contestation sur la présence dans les lieux de certains éléments.

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