Vous vous apprêtez à louer un logement et vous êtes un couple marié ? Il existe un régime spécifique, basé sur un principe de co-titularité du bail. Comment cela fonctionne-t-il ? Le point sur la question.
Incidences du mariage sur le contrat de bail
Principe de co-titularité du bail : définition
Le bail est un contrat pouvant être signé par plusieurs locataires, ceux-ci acquérant alors la qualité de co-titulaires du bail. On qualifie cela la co-titularité conventionnelle. Mais il existe également des cas de co-titularité légale. Le mariage en est un exemple.
Le mariage est contracté par deux personnes de sexe différent ou de même sexe. Son régime légal est fixé par les articles 143 et suivants du Code civil.
Il existe un certain nombre de dispositions spécifiques au bénéfice du couple marié dans le cadre de ses engagements avec des tiers. La co-titularité du bail est prévue en ce sens par l'article 1751 du Code civil.
Ce texte dispose que si le droit au bail du local est sans caractère professionnel ou commercial et sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, même si le bail a été conclu avant le mariage, alors il est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux.
Selon ce principe, une personne peut donc être rendue bénéficiaire d'un contrat de location sans avoir participé à sa signature. La loi attribue ainsi au conjoint marié non signataire la qualité de co-titulaire du bail eu égard à l'importance de la notion de domicile familial.
Pour que cette qualité soit octroyée, il faut que le logement ait servi au moins quelque temps à l'habitation commune des conjoints, même si le principe de cohabitation permanente n'est pas exigé.
Exemple : il n'y a pas de co-titularité si les époux sont séparés au moment de la signature du bail par l'un des deux (Cass. 2e civ., 24 novembre 1999, n° 97-17.079).
Si la co-titularité est reconnue, l'époux qui n'était pas partie au contrat de bail devient locataire quelle que soit la date de conclusion du bail. Le bail peut donc avoir été conclu avant ou après le mariage.
On relèvera qu'il s'agit d'une exception. La co-titularité légale ne porte en effet que sur le logement servant à l'habitation des deux époux. Pour être co-titulaires « conventionnels » sur d'autres types de baux, les deux conjoints devront donc signer ensemble. C'est le cas par exemple de :
- la location d'un local professionnel ;
- la location d'un emplacement de parking ou d'un garage qui n'est pas attaché au logement.
Enfin, on notera que la co-titularité du bail entraîne certaines conséquences.
Effets du principe de co-titularité du bail
Pour le bailleur
Le bailleur doit adresser toute correspondance et tous actes aux deux co-titulaires du bail. À plus forte raison lorsqu'il s'agit d'un congé, la jurisprudence étant très sévère à cet égard. En effet, l'acte non notifié au conjoint du signataire du bail ne peut lui être opposé.
Toutefois, le locataire doit avoir informé son bailleur de l'existence de son époux si le mariage est intervenu en cours de location. À défaut, les courriers et notifications seront réputées avoir été effectuées correctement.
Bon à savoir : si le bailleur engage une procédure judiciaire (commandement de payer, assignation, etc.), les actes doivent être signifiés tant au locataire qu'à son conjoint, à titre personnel.
Pour les époux
En vertu de l'article 220 du Code civil, les époux sont tenus solidairement au règlement du loyer et de toutes charges afférentes au contrat dues au bailleur. Le bailleur peut donc poursuivre l'un ou l'autre des époux pour le règlement de la totalité des sommes.
Les époux qui souhaitent mettre fin au contrat de location peuvent le faire par courrier recommandé avec accusé de réception unique, en leurs deux noms. L'un peut également donner congé en son nom propre, l'autre époux demeurant alors seul locataire.
Fin du mariage : effets sur le contrat de location
Il existe plusieurs situations de fait et de droit qui conduisent à la rupture du mariage. Voyons leur incidence sur le bail d'habitation consenti aux époux.
Séparation de fait
L'un des conjoints quitte le logement, officiellement (par congé) ou officieusement. Il demeure pourtant redevable du paiement solidaire avec son conjoint des loyers et charges et ce jusqu'à ce qu'une décision de divorce soit transcrite au registre d'état civil.
Le juge du divorce (juge aux affaires familiales) peut décider de l'attribution du domicile familial à l'un des deux époux, sur leur demande.
Bon à savoir : la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, met fin à la solidarité du paiement du loyer envers le locataire restant, lorsque l'un des conjoints quitte le logement en raison de violences exercées sur lui ou sur l'un de ses enfants. Celui-ci doit informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée de la copie de l'ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales ou de la copie d'une condamnation pénale.
Abandon du logement
Conformément au principe de co-titularité du bail prévu par l'article 1751 du Code civil, le contrat de location continue au profit du conjoint demeurant dans les lieux, malgré l'abandon.
Décès du locataire
En cas de décès d'un des époux, et toujours selon le principe de co-titularité, le conjoint survivant peut décider de se maintenir dans les lieux : il dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.
Bon à savoir : l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit en outre que le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du Code civil. Dans cette situation, le conjoint entre en concurrence avec les autres bénéficiaires du droit au transfert (ascendants, descendants, etc.).
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