Comment mettre en location un logement ?

En bref

• La mise en location d’un logement impose de garantir la décence du bien et de réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires avant toute publication d’annonce.
• Le choix entre la location meublée et la location non meublée influence la durée du bail, la fiscalité et le montant du loyer.
• Le propriétaire doit fixer le loyer en tenant compte du marché local et des plafonds éventuels en zone tendue, puis sélectionner le locataire sur la base de justificatifs réglementés.
• La signature du bail de location et la réalisation de l’état des lieux d’entrée formalisent le début de la relation locative et protègent les droits de chacun.

Préparer le logement avant la mise en location

Garantir la décence du logement

Le propriétaire doit s’assurer que le logement respecte les critères de décence définis par le décret du 30 janvier 2002. La pièce principale doit afficher une surface minimale de 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond supérieure à 2,20 mètres. Le bien ne doit présenter aucun risque pour la sécurité ou la santé du locataire, ni abriter de nuisibles ou de parasites. Les équipements essentiels comprennent un réseau électrique conforme, un accès à l’eau potable et une installation de cuisine fonctionnelle. Il convient de réaliser les travaux de mise aux normes avant toute publication d’annonce, ces dépenses étant souvent déductibles selon le régime fiscal choisi.

Réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires

La loi impose au bailleur de constituer un dossier de diagnostics techniques à annexer au contrat de bail. Ce dossier comprend le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949, et l’état des installations électriques et gaz si elles ont plus de 15 ans. Le diagnostic amiante concerne les permis de construire délivrés avant le 1er juillet 1997. L’état des risques et pollutions doit être communiqué dès la diffusion de l’annonce, avec mention de sa disponibilité sur la plateforme Géorisques. Le diagnostic termites s’applique dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location, et cette interdiction s’étendra aux logements classés F en 2028.

Choisir le type de location et fixer le loyer

Opter pour la location meublée ou la location non meublée

Le choix entre louer une maison meublée ou non meublée détermine la durée du bail, la fiscalité applicable et la rentabilité locative. La location meublée génère des loyers supérieurs de 5 à 30 % par rapport à la location vide, mais elle implique un investissement initial en mobilier et équipements. Le bail de location meublée court sur 1 an renouvelable, ou 9 mois pour un locataire étudiant, tandis que le bail d’un logement non meublé s’étend sur 3 ans minimum pour un propriétaire particulier. La rotation des locataires s’avère plus élevée dans la location meublée, ce qui augmente le risque de vacance locative. La fiscalité du statut de loueur en meublé non professionnel offre des avantages en matière d’amortissement et de déduction des charges. Il faut savoir que la demande locative varie selon les zones géographiques et les profils recherchés, notamment étudiants ou familles.

Déterminer le montant du loyer

Le montant du loyer doit refléter les caractéristiques du bien, la qualité des équipements, la localisation et l’état du marché local. Les outils mis à disposition par le ministère de la Transition écologique, les simulateurs du service public et les indices de référence des loyers publiés trimestriellement par l’Insee permettent d’estimer un loyer cohérent. En zone tendue, la loi Alur impose un encadrement des loyers qui limite les hausses à la relocation. Un loyer trop élevé réduit la rentabilité en prolongeant la période de recherche du locataire, tandis qu’un loyer trop bas diminue les revenus locatifs. Il est conseillé de comparer les annonces de biens similaires dans le quartier et de tenir compte des charges locatives récupérables. La performance énergétique du logement influence également la perception de la valeur par les candidats locataires.

Publier une annonce et sélectionner le locataire

Rédiger et diffuser une annonce conforme

L’annonce de location doit mentionner obligatoirement la surface habitable, le montant du loyer mensuel hors charges, le montant des charges, le dépôt de garantie et le classement énergétique du DPE. Depuis 2023, la mention de la disponibilité de l’état des risques et pollutions sur Géorisques doit figurer dès la publication. Pour les logements classés F au DPE, l’annonce doit indiquer qu’il s’agit d’un logement à consommation énergétique excessive. La description du bien doit préciser le nombre de pièces, les équipements disponibles, les dépendances et la proximité des commodités. Les photographies doivent présenter le logement sous un éclairage naturel et dans un état de rangement optimal. Les plateformes de diffusion permettent de toucher un large public sans recourir aux services d’une agence immobilière.

Constituer et vérifier le dossier du locataire

Le propriétaire peut exiger du candidat locataire la présentation de justificatifs réglementés. La liste autorisée comprend un justificatif d’identité en cours de validité, les trois dernières quittances de loyer ou une attestation du précédent propriétaire, un justificatif de situation professionnelle et les trois derniers bulletins de salaire. L’avis d’imposition ou de non-imposition permet de vérifier la cohérence des revenus déclarés. Le service de vérification de l’avis d’impôt sur les revenus proposé par l’administration fiscale garantit l’authenticité des documents. Il est interdit de demander des justificatifs non autorisés ou de réclamer une somme d’argent avant la signature du bail, sous peine d’amende pouvant atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Le téléservice Dossier Facile facilite le dépôt et la transmission sécurisée des pièces justificatives.

Choisir le locataire et demander une caution

La sélection du locataire repose sur sa capacité à payer le loyer, généralement évaluée à un minimum de trois fois le montant du loyer hors charges. Les revenus de la caution solidaire, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’un organisme comme Action Logement, renforcent la sécurité du bailleur. Il convient de vérifier la cohérence entre les bulletins de salaire et l’avis d’imposition, ainsi que la stabilité de la situation professionnelle. La caution par un organisme de garantie, telle que la garantie Visale, offre une alternative à la caution familiale. Le propriétaire peut également souscrire une assurance loyers impayés pour se prémunir contre les défauts de paiement, les frais contentieux et les dégradations immobilières. Cette protection n’exonère pas de la nécessité de sélectionner rigoureusement le locataire, car elle conditionne souvent son intervention à la vérification préalable de la solvabilité.

Signer le bail et réaliser l’état des lieux

Rédiger le contrat de bail conforme

Le contrat de location doit être rédigé par écrit et respecter le modèle type réglementaire en vigueur depuis le 1er août 2015. Il précise l’identité et l’adresse des parties, la date de prise d’effet, la durée du bail, la description détaillée du logement, le montant du loyer et des charges, ainsi que les modalités de révision. Le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges pour la location d’un logement non meublé, et deux mois pour un logement meublé. Le bail doit intégrer en annexe le dossier de diagnostics techniques et l’état des lieux d’entrée. En colocation, le propriétaire peut opter pour un bail unique solidaire ou plusieurs baux individuels non solidaires, selon la gestion souhaitée. La loi du 6 juillet 1989 encadre les obligations respectives du locataire et du bailleur, notamment en matière de réparations locatives et de charges récupérables.

Effectuer l’état des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée doit être réalisé conjointement par le locataire et le propriétaire, sur support papier ou électronique. Ce document mentionne la date, la localisation du logement, l’identité des parties, les relevés des compteurs d’eau et d’énergie, le nombre de clés remises et la description précise de l’état des sols, murs, plafonds, équipements et meubles. Les deux parties signent l’état des lieux, qui constitue la référence pour la restitution du dépôt de garantie en fin de bail. Si l’état des lieux est réalisé sans intervention d’un professionnel, il est gratuit. En cas de recours à un expert, le coût est partagé entre le locataire et le propriétaire. Un état des lieux détaillé prévient les litiges lors de la sortie du locataire et facilite la restitution du dépôt de garantie dans le délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée.

Protéger son investissement locatif

Souscrire les assurances adaptées

Le propriétaire doit souscrire une assurance responsabilité civile, obligatoire en copropriété, et une assurance propriétaire non occupant pour couvrir les risques liés au bien loué. Cette assurance multirisque habitation protège contre les dommages survenant pendant les périodes de vacance locative et les sinistres non imputables au locataire. L’assurance loyers impayés, également appelée garantie des loyers impayés, prend en charge le paiement des loyers et des charges en cas de défaillance du locataire, ainsi que les frais de contentieux et les dégradations. Le locataire doit quant à lui justifier d’une assurance habitation couvrant les risques locatifs, notamment incendie, dégât des eaux et explosion. Il est conseillé de vérifier chaque année la remise de l’attestation d’assurance par le locataire.

Gérer la relation locative

Le propriétaire doit remettre au locataire des quittances de loyer détaillées, un décompte annuel des charges et le mode de répartition des charges de copropriété. Le budget prévisionnel et les résultats des comptes antérieurs de la copropriété doivent être communiqués périodiquement. La gestion locative peut être assurée directement par le bailleur ou confiée à une agence immobilière, moyennant une commission représentant généralement 6 à 10 % du montant annuel des loyers hors taxe. Confier la gestion à une agence simplifie les démarches administratives, la perception des loyers et le suivi des réparations, mais elle réduit la rentabilité nette de l’investissement. La communication transparente avec le locataire et le respect des obligations légales favorisent une relation locative sereine et durable.