Coloc : les 10 choses à savoir

La signature du bail constitue une étape importante qui ne doit pas être négligée par les parties.

En effet, il faut impérativement que le nom de chaque colocataire apparaisse sur le contrat de bail.

En pratique, deux alternatives :

• soit le bailleur signe un contrat de bail distinct pour chaque colocataire ;
• soit un contrat de bail unique est signé par tous les colocataires.

À défaut, le colocataire qui vit dans le logement sans avoir signé le bail n’a aucun droit sur celui-ci. Par exemple, il ne peut pas prétendre aux différentes aides financières.

Bien qu’il participe au paiement du loyer, il se trouve dans une situation précaire voire illégale (lorsque la sous-location est interdite).

En cas d’arrivée d’un colocataire en cours de bail, un avenant au contrat doit être signé pour que les droits et obligations soient les mêmes pour tous.

Le bail doit indiquer les obligations des colocataires et préciser que leur non respect entraînera la résiliation de ce contrat.

Tout d’abord, chaque colocataire est tenu du paiement de l’intégralité du loyer et de toute somme due au bailleur (charges, réparations locatives).

Autre obligation : l’entretien du logement.

Elle est quasi-systématiquement exigée par le propriétaire afin qu’il se prémunisse contre les impayés.

Ainsi, si un colocataire ne paie pas sa part de loyer, le propriétaire peut se retourner contre les autres pour exiger la somme due. En l’absence de cette clause, chaque locataire n’est redevable que de sa quote-part du loyer.

Pas besoin de clause de solidarité lorsque les colocataires sont mariés ou pacsés puisqu’il existe une solidarité légale entre eux.

La solidarité entre les colocataires vaut jusqu’à ce que l'un d'eux donne son congé et qu'un autre colocataire le remplace. À défaut, la solidarité ne peut être engagée que pendant un délai de 6 mois après la prise d'effet du congé.

Le propriétaire exige très souvent que chacun de ses colocataires lui fournisse un engagement de caution et plus précisément de caution solidaire puisque la caution simple ne couvre que la quote-part d’un colocataire.

La caution solidaire doit être consciente de l’étendue du logement puisqu’il ne se limite pas qu’aux impayés du colocataire qu’elle connaît. Si elle est actionnée, elle pourra ensuite se retourner contre les autres colocataires afin de récupérer sa quote-part.

La loi impose aux locataires de s’assurer contre les risques locatifs et de fournir une attestation d’assurance au bailleur lors de la remise des clefs, puis chaque année.

Les colocataires ont intérêt à s’assurer chez le même assureur afin d’éviter tout conflit de responsabilité entre les assurances.

Colocataires et bailleur peuvent définir que l'assurance habitation soit souscrite par le bailleur pour le compte des colocataires. Dans ce cas, le coût de l'assurance est répercuté sur les loyers.

Chaque colocataire doit faire sa demande d’aide logement auprès de la caisse d’allocations familiales (CAF).

Le montant de l’aide au logement est calculé en fonction des ressources du colocataire et du loyer payé par chacun des colocataires. La Caf a mis en place un simulateur afin d’estimer ses droits à des aides au logement. Il est accessible sur le site de la Caf ou sur Mesdroitssociaux.gouv.fr. Les adhérents de la MSA peuvent, eux, composer le 01 41 63 80 00. Au 1er octobre 2021, les APL ont été revalorisées de 0,42 %.

Depuis le 1er janvier 2021, les aides au logement sont calculées selon les revenus des 12 derniers mois, et non plus selon les revenus N - 2 (report de la réforme initialement prévue en janvier 2020). Par ailleurs, leur montant est recalculé tous les 3 mois afin de prendre en compte l'évolution de la situation personnelle. 

Toutefois, un régime d'exception s'applique à certains allocataires :

• les étudiants qui bénéficient d'un « forfait étudiant » avec une allocation minimale garantie en dessous de 7 000 € de revenus ;
• les apprentis et alternants en contrat de professionnalisation qui bénéficient d'un abattement forfaitaire à hauteur d’un Smic mensuel (décret n° 2021-720 du 4 juin 2021).

Le colocataire, souhaitant quitter le logement, doit adresser, au propriétaire, un congé par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant le délai de préavis prévu dans le contrat de location.

En général, ce préavis est de trois mois pour les locations vides et de un mois pour les locations meublées.

• Attention : le colocataire qui quitte le logement sans donner de congé au propriétaire, reste tenu de payer sa quote-part de loyer au bailleur jusqu’à l’échéance du bail.
• Bon à savoir : si l’ensemble des colocataires souhaite mettre fin au bail, un seul congé, signé par tous, suffit.

Un avenant au bail doit être rédigé entre les colocataires qui restent et celui qui arrive, afin de libérer l’ancien de ses obligations et faire apparaître le nom du nouveau.

Le dépôt de garantie est partagé entre les colocataires signataires du bail et versé à l’entrée des lieux.

Il ne peut être demandé que s’il est mentionné dans le contrat et que son montant correspond à un mois de loyer hors taxe.

Le propriétaire n’est pas obligé de restituer le dépôt de garantie au colocataire qui part seul en cours de bail.

Le colocataire devra attendre la fin du bail pour récupérer son dépôt de garantie sinon, il peut toujours s’arranger avec le propriétaire pour que son dépôt de garantie lui soit remboursé par celui qui le remplace.

La colocation senior, qui existe déjà depuis plusieurs années en Europe du Nord, se développe de plus en plus en France en raison de l’allongement de l’espérance de vie.

Ce concept est calqué sur les colocations entre étudiants ou jeunes actifs mais comporte ses propres règles.

Les principales raisons qui poussent les seniors à ce mode de vie sont l’avantage financier et l’angoisse de la solitude.

Les bailleurs sociaux ont la possibilité de donner les logements HLM en colocation. La loi Élan a élargi les possibilités de colocation en HLM. Auparavant, la colocation en HLM était réservée aux étudiants, aux jeunes de moins de 30 ans ainsi qu'aux personnes en contrat d'apprentissage ou en contrat de professionnalisation. Désormais, toute personne peut demander une colocation en HLM dès lors qu'elle remplit les conditions de ressources applicables.

Pour bénéficier d'une colocation en HLM, les personnes intéressées doivent le signaler au moment de leur demande de logement social. Les organismes HLM vérifient que chacun des candidats respecte les plafonds de ressources applicables pour l'attribution du logement HLM.

Au cours de la location, chaque colocataire n'est responsable que de sa part de loyers et de charges, chacun étant titulaire d'un contrat de location.

Notre fiche pratique vous aidera à vous organiser pour accueillir un potentiel colocataire.

Téléchargez notre modèle de lettre pour savoir comment obtenir une réduction ou exonération de taxe d’habitation en colocation.