Délai de préavis loi ALUR : les règles pour locataires et bailleurs

En bref

• Le préavis pour une location meublée est fixé à un mois pour le locataire.
• Le préavis pour une location vide reste de trois mois, sauf exceptions permettant une réduction à un mois.
• Les bailleurs doivent respecter un délai de six mois pour les locations vides et trois mois pour les logements meublés.
• La notification du congé doit suivre des modalités précises pour produire ses effets juridiques.

Les délais de préavis selon le type de location

La loi ALUR a instauré des délais différenciés selon que le logement soit loué vide ou meublé. Cette distinction répond aux réalités du marché locatif et aux besoins spécifiques des locataires.

Préavis pour une location meublée

Pour une location meublée, le délai de préavis du locataire est d’un mois. Cette durée s’applique quelle que soit la situation du locataire ou la localisation du logement. Le propriétaire bailleur doit quant à lui respecter un préavis de trois mois lorsqu’il souhaite donner congé à échéance du bail.

Cette règle concerne les logements meublés utilisés comme résidence principale. Elle facilite la mobilité des locataires dans le parc meublé, souvent occupé par des personnes en situation professionnelle transitoire.

Préavis pour une location vide

Le délai de préavis applicable aux locations vides est de trois mois pour le locataire. Ce délai peut être réduit à un mois dans des situations spécifiques prévues par la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR.

Le bailleur qui souhaite mettre fin au bail d’une location vide doit respecter un préavis de six mois. Ce congé ne peut être délivré qu’à l’échéance du bail et pour des motifs légitimes : vente du bien, reprise pour habitation personnelle ou motif légitime et sérieux.

Les cas de réduction du délai de préavis à un mois

La loi ALUR prévoit plusieurs situations permettant au locataire de bénéficier d’un préavis réduit à un mois pour une location vide. Ces exceptions visent à protéger les locataires confrontés à des changements importants dans leur vie professionnelle ou personnelle.

Logement situé en zone tendue

Un logement situé dans une zone tendue ouvre droit à un préavis d’un mois. Les zones tendues sont des territoires où la demande de logements excède largement l’offre disponible. La liste de ces zones est fixée par le décret du 10 mai 2013 et ses révisions ultérieures.

La loi Macron du 8 août 2015 a précisé que ce préavis réduit s’applique même si le bail a été signé avant le classement de la commune en zone tendue. Le locataire doit mentionner ce motif dans sa lettre de congé et peut fournir un justificatif attestant de la localisation du logement.

Changements liés à l’emploi

Plusieurs situations professionnelles permettent de bénéficier d’un délai de préavis réduit. L’obtention d’un premier emploi, qu’il s’agisse d’un contrat à durée déterminée ou indéterminée, justifie un préavis d’un mois. Une simple promesse d’embauche peut suffire comme justificatif.

La mutation professionnelle constitue également un motif valable. Le locataire doit alors fournir une attestation de son employeur ou un avis de mutation. La perte d’emploi suite à un licenciement, une fin de contrat à durée déterminée ou une rupture conventionnelle ouvre aussi droit au préavis réduit.

Le nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi permet également de raccourcir le délai de préavis. Cette disposition vise à faciliter la mobilité professionnelle des personnes en recherche d’emploi.

Raisons de santé et situation sociale

Un état de santé nécessitant un déménagement justifie un préavis d’un mois. Le locataire doit joindre un certificat médical attestant de cette nécessité. La confidentialité médicale est préservée, le document n’ayant pas à préciser la nature exacte de la pathologie.

Les bénéficiaires du Revenu de solidarité active ou de l’Allocation adulte handicapé peuvent donner congé avec un préavis réduit. Une attestation de droits récente suffit comme justificatif.

Attribution d’un logement social

L’attribution d’un logement social à un locataire du parc privé permet de réduire le délai de préavis à un mois. Cette mesure facilite l’accès au logement social en évitant le paiement simultané de deux loyers.

Pour un changement de logement au sein du parc social du même bailleur, le préavis est également d’un mois. En revanche, un changement entre deux bailleurs sociaux différents implique un délai de deux mois.

Les modalités de notification du congé

La notification du congé doit respecter des formes précises pour produire ses effets juridiques. Ces modalités s’appliquent tant au locataire qu’au bailleur.

Les modes de notification autorisés

Le congé peut être notifié par lettre recommandée avec avis de réception. Cette méthode offre une preuve de la date de réception, qui fait courir le délai de préavis. L’acte de commissaire de justice, anciennement huissier de justice, constitue également un mode de notification valable.

La remise en main propre contre récépissé ou émargement est aussi admise. Le destinataire doit alors signer un document attestant de la réception du congé. La lettre recommandée électronique peut être utilisée si le destinataire a préalablement accepté ce mode de communication.

Il faut savoir que le congé donné par courrier électronique simple n’a aucune valeur juridique. Cette méthode ne permet pas de prouver la date de réception ni d’établir l’identité du destinataire avec certitude.

Le contenu de la lettre de congé

La lettre de congé doit mentionner la date de départ souhaitée. Lorsque le locataire invoque un motif permettant la réduction du délai de préavis, il convient de préciser ce motif dans le courrier et de joindre les justificatifs correspondants.

Pour un logement en zone tendue, le locataire peut indiquer la localisation du bien et mentionner le classement de la commune. En cas de mutation professionnelle, l’attestation de l’employeur doit être annexée. Pour une perte d’emploi, les documents de Pôle emploi ou l’attestation de rupture du contrat de travail constituent des preuves suffisantes.

Le locataire n’est pas tenu de justifier son départ lorsqu’il respecte le délai de préavis standard de trois mois. La motivation devient obligatoire uniquement pour bénéficier d’un préavis réduit.

Les particularités selon la situation familiale

Les règles de notification du congé varient selon la situation familiale des occupants. La loi du 6 juillet 1989 prévoit des dispositions spécifiques pour protéger les couples et les familles.

Locataires mariés

Lorsque les deux époux ont signé le bail, le congé doit être donné par les deux conjoints pour mettre fin au contrat. Si un seul époux donne congé, le bail se poursuit avec l’autre conjoint comme seul titulaire.

En cas de violences conjugales, l’époux victime peut donner congé avec un préavis réduit à un mois. Il doit joindre une ordonnance de protection, une condamnation pénale du conjoint violent datant de moins de six mois, ou une preuve de poursuites pénales en cours.

L’époux qui quitte le logement reste solidairement responsable du paiement du loyer jusqu’au départ effectif de l’autre conjoint ou jusqu’au prononcé du divorce. Cette solidarité protège le bailleur contre les impayés.

Partenaires pacsés

Les partenaires pacsés ayant signé ensemble le bail doivent donner congé à deux pour résilier le contrat. Si un seul partenaire souhaite partir, il donne congé et le bail continue avec l’autre comme unique titulaire.

En cas de violences au sein du couple, le partenaire victime peut donner congé avec un préavis d’un mois sur présentation des justificatifs requis. Si un seul partenaire a signé le bail, celui-ci doit donner congé pour quitter le logement.

Concubins

Les concubins cotitulaires du bail doivent donner congé ensemble pour mettre fin au contrat. Si un seul concubin part, le bail se poursuit avec l’autre occupant. Une clause de solidarité dans le bail peut engager le concubin partant à payer le loyer pendant six mois maximum après la fin du préavis ou jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire.

Le concubin victime de violences peut donner congé avec un préavis réduit à un mois en fournissant les justificatifs appropriés. Si un seul concubin a signé le bail, il doit donner congé pour quitter le logement.

Les obligations pendant le délai de préavis

Le respect du délai de préavis entraîne des obligations pour le locataire et des droits pour le bailleur. Ces règles garantissent un équilibre entre les parties au contrat de location.

Paiement du loyer pendant le préavis

Le locataire reste tenu de payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du délai de préavis. Cette obligation subsiste même si le locataire quitte physiquement le logement avant la fin du préavis.

Le bailleur peut accepter de libérer le locataire avant la fin du préavis si un nouveau locataire est trouvé. Cette décision relève de la seule volonté du propriétaire et ne constitue pas une obligation légale.

Si le bailleur reloue le logement avant la fin du préavis sans l’accord du locataire sortant, ce dernier peut demander la restitution des loyers correspondant à la période de double perception. Cette situation constitue un enrichissement sans cause pour le propriétaire.

Restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Ce délai passe à deux mois en cas de dégradations constatées.

La loi ALUR a uniformisé ces délais pour les locations meublées et non meublées. Auparavant, les locations meublées bénéficiaient d’un délai de restitution plus long.

L’état des lieux peut être complété dans les dix jours suivant sa réalisation pour constater des défauts non apparents lors de la visite initiale. Cette disposition protège le bailleur contre les vices cachés.

Les conséquences du non-respect du préavis

Le non-respect du délai de préavis entraîne des conséquences juridiques et financières. La loi prévoit toutefois des exceptions dans certaines situations particulières.

Nullité de la résiliation

La résiliation du bail est nulle si le locataire ne respecte pas le délai de préavis sans invoquer un motif valable. Le bail continue alors de produire ses effets et le locataire reste tenu au paiement du loyer.

Le bailleur peut poursuivre le locataire en paiement des loyers jusqu’à la fin du préavis légal. Les sommes dues peuvent être déduites du dépôt de garantie, qui ne peut toutefois être retenu que pour couvrir des sommes effectivement dues.

Situations exceptionnelles dispensant du préavis

Certaines situations exceptionnelles peuvent dispenser le locataire du respect du délai de préavis. Un logement insalubre ou dangereux, présentant par exemple une infestation grave ou une humidité importante, peut justifier un départ sans préavis.

Le manquement grave du bailleur à ses obligations constitue également un motif de dispense. Si le propriétaire refuse de réaliser des réparations urgentes malgré une mise en demeure, le locataire peut quitter le logement sans respecter le délai de préavis.

Il est conseillé d’informer le bailleur et de le mettre en demeure par lettre recommandée avant de quitter le logement sans préavis. Cette précaution permet de constituer une preuve en cas de litige ultérieur.

Le congé donné par le bailleur

Le bailleur dispose également du droit de donner congé au locataire, mais dans des conditions strictement encadrées par la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR et la loi Élan.

Les motifs légitimes de congé

Le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail. Trois motifs légitimes permettent au bailleur de résilier le contrat : la vente du bien, la reprise pour habiter le logement lui-même ou pour y loger un proche, et l’existence d’un motif légitime et sérieux.

Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire. La lettre de congé doit mentionner le prix, les conditions de la vente et une description du bien. Le locataire dispose d’un délai pour exercer son droit de préemption.

La reprise pour habitation doit être réelle et sérieuse. Le bailleur doit justifier de son intention d’occuper effectivement le logement ou de le faire occuper par un membre de sa famille proche.

Les délais de préavis du bailleur

Le bailleur doit respecter un délai de préavis de six mois pour une location vide et de trois mois pour une location meublée. Ce préavis court à compter de la réception de la notification par le locataire.

En cas de vente du bien en cours de bail sans congé préalable, le contrat de location est transféré au nouveau propriétaire. Un avenant au bail formalise ce transfert et le nouveau bailleur reprend les droits et obligations de l’ancien propriétaire.