En location immobilière, il y a 2 notions principales concernant le logement :
- la résidence principale ;
- la résidence secondaire.
Qu'est-ce qu'une résidence principale ?
La résidence principale désigne le logement dans lequel le locataire habite principalement dans l'année, par opposition à ce que l'on appelle la résidence secondaire.
Selon la définition de la résidence principale en droit immobilier, la résidence principale est un : « logement occupé au moins 8 mois par an par le locataire ou son conjoint ou une personne à charge, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ».
Louer sa résidence principale : réglementation
La location d'un logement vide, lorsqu'il s'agit de la résidence principale du locataire, est obligatoirement réglementée par la loi du 6 juillet 1989.
Le propriétaire ou bailleur doit également appliquer cette loi s'il s'agit d'un logement à usage mixte d'habitation et professionnel.
En matière de location meublée, la distinction entre résidence principale et résidence secondaire est importante puisque, lorsqu'il s'agit d'une résidence principale, la location est régie par le Code de la construction, avec des règles concernant notamment :
- l'établissement d'un contrat de location par écrit ;
- la durée du bail, qui doit être égale à un an.
Mais la location meublée qui est une résidence principale répond également à certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Dans tous les cas, le propriétaire et le locataire ont chacun des obligations l'un envers l'autre.
Location de sa résidence principale
Il est tout à fait possible de louer ou sous-louer une partie de sa résidence principale. Cependant, selon les cas, les revenus de la location peuvent être soumis à un impôt.
Location vide
Les revenus issus de la location ou sous-location d'une partie de sa résidence principale sont soumis aux impôts au titre des revenus fonciers.
Location meublée
En cas de location ou sous-location d'une partie de sa résidence principale, les loyers peuvent être exonérés d'impôt, à condition que :
- le logement constitue la résidence principale du locataire ou temporaire si le locataire justifie d'un contrat de travail saisonnier ;
- les loyers ne dépassent pas un certain plafond (loyers raisonnables), fixé pour 2023 à :
- 199 € du m² par an hors charges pour les logements situés en Île-de-France ;
- 147 € du m² par an hors charges pour les autres régions.
Bon à savoir : ce dispositif d’exonération est appliqué aux locations ou sous-locations réalisées jusqu'au 15 juillet 2024 (loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023).
Il est aussi possible de bénéficier d'une exonération d'impôt lorsqu'un locataire n'y élit pas son domicile et si les revenus de la location ne sont pas supérieurs à 760 € par an. Dans les autres cas, les loyers sont imposés au titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Si le meublé est sa résidence principale, le loueur n'est en principe soumis à aucune déclaration en mairie. Certaines communes peuvent cependant décider de soumettre à déclaration toute location de courte durée de logements meublés, qu’il s’agisse ou non de la résidence principale du bailleur (article L. 324-1-1 du Code du tourisme). Vous devez donc vérifier auprès de votre mairie si vous êtes concerné par cette déclaration en ligne qui aboutira à la délivrance d'un numéro d’enregistrement à publier dans l’annonce.
Dans ce cas, les communes peuvent demander aux intermédiaires de location meublée, notamment les plateformes numériques, de leur transmettre le nombre de jours au cours desquels le meublé de tourisme a fait l'objet d'une location par son intermédiaire. Ces informations sont transmises dans un délai d'un mois, en rappelant le nom du loueur, l'adresse du meublé et son numéro de déclaration ainsi que, le cas échéant, le fait que ce meublé constitue ou non la résidence principale du loueur.
À noter : avant le 1er décembre 2020, la mairie ne pouvait faire cette demande d’information qu’une fois par an au plus. Par souci de simplification, le décret n° 2020-1479 du 30 novembre 2020 a supprimé cette limitation de demande annuelle.
Location de courte durée
Si le meublé constitue sa résidence principale (s'il occupe le bien plus de 8 mois par an), le loueur n'est en principe soumis à aucune déclaration en mairie. Mais là encore, certaines communes peuvent décider de soumettre à déclaration toute location de courte durée de logements meublés, qu’il s’agisse ou non de la résidence principale du bailleur.
Les meublés de tourisme sont définis par l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme (modifié par la loi Élan du 23 novembre 2018) comme « des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ». La location d'une simple chambre chez l'habitant est donc libre (à moins qu'elle soit qualifiée de chambre d'hôte).
Depuis le 5 avril 2019, les agents assermentés du service municipal n'ont plus la possibilité de contrôler les meublés de tourisme de courte durée, suspectés d'être des locations touristiques illégales, sans avoir obtenu au préalable l'accord de l'occupant ou du gardien. Selon le Conseil constitutionnel, il s'agit d'un principe d'inviolabilité du domicile (C. constit., décision n° 2019-772, QPC du 5 avril 2019).
Par ailleurs, dans certaines villes comme à Paris, une résidence principale ne peut pas être louée plus de 120 jours au cours d’une même année civile en tant que meublé de tourisme (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).
Les personnes qui louent leur logement plus de quatre mois par an sortent du cadre légal de la location de la résidence principale. Dans ce cas, la location meublée saisonnière d'un logement équivaut à un changement d'usage qu'il faut déclarer en mairie. Une autorisation préalable de changement d'usage est également requise dans les communes de plus de 200 000 habitants, les communes des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
À ce titre, la ville de Paris a mis en place un téléservice, accessible depuis le 1er octobre 2017, permettant aux propriétaires bailleurs d'enregistrer leur location meublée de courte durée. Cette formalité d'enregistrement via le site Internet dédié est obligatoire depuis le 1er décembre 2017 pour tous les loueurs parisiens.
Bon à savoir : pour effectuer la déclaration en ligne, le bailleur doit se munir de son dernier avis de taxe d'habitation et relever l'identifiant du local concerné par la location de courte durée.
Grâce à cet enregistrement, les bailleurs obtiendront un numéro d'enregistrement qui devra obligatoirement figurer sur les annonces proposant la location du bien immobilier.
À noter : la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, renforce les contrôles et les sanctions en matière de locations touristiques. Ainsi, vous encourez une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 € si vous n'effectuez pas la déclaration obligatoire en mairie. Dans les communes où la location de sa résidence principale est limitée à 120 jours, vous risquez jusqu'à 10 000 € d'amende si vous ne transmettez pas, sur demande de la mairie, le décompte des nuits ayant fait l'objet d'une location ou si vous dépassez cette limite.
Bon à savoir : un propriétaire qui perçoit plus de 23 000 € de recettes dans le cadre de locations de courte durée doit s'enregistrer auprès de l'Urssaf.
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