Loi du 6 juillet 1989 : droits et obligations du locataire et du bailleur

En bref

• La loi de juillet 1989 régit les baux d’habitation vides et meublés constituant la résidence principale du locataire.
• Elle impose un contrat de location écrit avec mentions obligatoires, un état des lieux contradictoire et un dossier de diagnostic technique.
• Le bail a une durée minimale de 3 ans pour un bailleur personne physique et de 6 ans pour une personne morale.
• Le montant du loyer est librement fixé à la signature, mais sa révision annuelle est encadrée par l’indice de référence des loyers.
• Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour les locations vides.

Champ d’application de la loi de juillet 1989

La loi du 6 juillet 1989 s’applique aux logements à usage d’habitation ou à usage mixte, c’est-à-dire combinant habitation et activité professionnelle. Le logement doit constituer la résidence principale du locataire, ce qui implique une occupation effective d’au moins 8 mois par an, sauf obligations professionnelles, raisons de santé ou cas de force majeure. Les annexes telles que parkings, garages, caves et jardins entrent également dans le champ d’application de la loi lorsqu’elles sont louées avec le logement principal.

Certains types de locations sont exclus du dispositif. Les logements de fonction, les logements-foyers, les locations saisonnières et les occupations temporaires ne relèvent pas de cette réglementation. Les locations meublées constituant la résidence principale du locataire sont soumises à des dispositions spécifiques prévues aux articles 25-3 à 25-11 de la loi. Le bail mobilité, créé par la loi Élan de 2018, obéit à des règles particulières détaillées aux articles 25-12 à 25-18. Pour mieux comprendre les différences avec d’autres régimes locatifs, consultez les spécificités de la loi de 1948.

Obligations du bailleur selon la loi du juillet 1989

L’article 6 de la loi de juillet 1989 définit les obligations principales du propriétaire bailleur. Celui-ci doit fournir un logement décent, exempt de risques pour la sécurité physique ou la santé du locataire. Depuis 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique sont considérés comme non décents. Le bailleur doit maintenir le logement en bon état d’usage et de réparations pendant toute la durée du bail.

Le propriétaire a l’obligation d’assurer au locataire une jouissance paisible des locaux loués. Il ne peut s’opposer aux aménagements légers réalisés par le locataire, à condition que ces modifications ne transforment pas la destination du logement. Le bailleur doit également délivrer gratuitement une quittance de loyer sur simple demande du locataire, mentionnant le détail des sommes versées. Cette quittance constitue un document obligatoire prévu à l’article 21 de la loi.

Les réparations nécessaires au maintien en état du logement incombent au propriétaire, à l’exception de l’entretien courant et des réparations locatives qui restent à la charge du locataire. Le bailleur doit réaliser les travaux rendus nécessaires pour assurer la décence du logement, même en cours de bail. Les obligations du propriétaire bailleur s’étendent à la fourniture des équipements mentionnés au contrat de bail et au respect des normes de sécurité et de salubrité.

Droits et obligations du locataire au bail

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énumère les obligations du locataire. Celui-ci doit payer le loyer et les charges aux échéances convenues dans le contrat de location. Il est tenu d’assurer le logement contre les risques locatifs en souscrivant une assurance multirisque habitation et de fournir au bailleur une attestation annuelle d’assurance. Le locataire doit faire un usage paisible des locaux et respecter la destination d’habitation du logement.

L’entretien courant du logement et des équipements reste à la charge du locataire, qui doit également répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du bail, sauf si elles résultent de la vétusté ou d’un cas de force majeure. Le locataire a l’obligation de permettre l’accès au logement pour la réalisation de travaux nécessaires. Il ne peut transformer les locaux ni en modifier l’usage sans l’accord écrit du propriétaire.

Le locataire dispose du droit de jouir paisiblement du logement et de procéder à des aménagements légers sans l’autorisation du bailleur. Il peut sous-louer une partie du logement avec l’accord écrit du propriétaire. En cas de décès ou d’abandon du domicile, le bail peut être transféré au conjoint, aux descendants, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge vivant depuis au moins un an avec le locataire. Pour connaître vos droits en tant que locataire, renseignez-vous sur les principales prérogatives reconnues par la loi.

Contrat de bail et documents obligatoires

L’article 3 de la loi de juillet 1989 impose la rédaction d’un contrat de location écrit comportant des mentions obligatoires. Le bail doit préciser l’identité du bailleur et du locataire, la durée de la location, la description du logement et sa surface habitable, le montant du loyer et ses modalités de révision, ainsi que le montant du dépôt de garantie. Une notice d’information doit être annexée au contrat de bail pour informer le locataire de ses droits et obligations.

L’état des lieux contradictoire constitue un document obligatoire établi lors de la remise des clés et de la restitution du logement. L’article 3-2 prévoit que ce document soit rédigé en autant d’exemplaires que de parties au bail. Le locataire peut demander des compléments dans les 10 jours suivant la réalisation de l’état des lieux d’entrée. En cas de désaccord, les parties peuvent recourir à un commissaire de justice, dont les frais sont partagés à parts égales.

Le dossier de diagnostic technique doit être annexé au contrat de location conformément à l’article 3-3. Ce dossier comprend le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante, l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, l’état des risques naturels et technologiques, ainsi que l’information sur le bruit dans certaines zones. La communication de ces documents peut se faire de manière dématérialisée.

Durée du bail et renouvellement

La durée minimale du bail de location vide est fixée à 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique et à 6 ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale. Le bail se renouvelle tacitement à son terme pour la même durée, sauf congé délivré par l’une des parties dans les formes et délais prévus par la loi. Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment en respectant un préavis de 3 mois, réduit à 1 mois dans certaines situations.

L’article 11 de la loi du juillet 1989 autorise la conclusion d’un bail à durée réduite, comprise entre 1 et 3 ans, à condition que le bailleur justifie d’un événement précis motivant cette durée limitée. Le congé du bailleur ne peut intervenir qu’au terme du bail, avec un préavis de 6 mois et pour un motif légitime et sérieux. Les motifs autorisés comprennent la reprise du logement pour habitation personnelle ou familiale, la vente du bien ou un manquement du locataire à ses obligations.

Au renouvellement du bail, le bailleur peut proposer une augmentation du loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage. Cette procédure de réévaluation est encadrée et ne s’applique pas aux logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique. Le bail mobilité, d’une durée comprise entre 1 et 10 mois, ne peut être ni renouvelé ni reconduit tacitement et s’adresse à des bénéficiaires limitativement énumérés par la loi.

Fixation et révision du loyer

Le montant du loyer initial est librement fixé par le bailleur et le locataire lors de la signature du bail, sauf dans les zones tendues où un encadrement des loyers peut s’appliquer. Si la surface habitable réelle du logement est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le contrat de bail, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer conformément à l’article 3-1 de la loi de juillet 1989.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre la révision annuelle du loyer. Cette révision ne peut intervenir qu’une fois par an, à la date prévue dans le bail ou à défaut à la date anniversaire du contrat. La hausse du loyer est limitée à la variation de l’indice de référence des loyers publié chaque trimestre par l’INSEE. Un plafonnement temporaire de la hausse de l’IRL a été applicable jusqu’au premier trimestre 2024.

Le bailleur peut également réviser le loyer à la hausse au moment du renouvellement du bail si le montant est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Cette procédure de réévaluation est soumise à des conditions strictes et ne s’applique pas aux passoires énergétiques classées F et G. Les annonces immobilières doivent mentionner les informations relatives à l’encadrement des loyers dans les zones concernées, conformément à l’article 2-1 de la loi.

Dépôt de garantie et caution

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide. Ce montant ne peut être révisé pendant la durée du bail. Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, ou dans un délai de deux mois dans le cas contraire. Les retenues éventuelles doivent être justifiées par des dégradations non liées à la vétusté normale du logement.

Le cautionnement permet au bailleur de se prémunir contre les risques d’impayés de loyers. Un tiers se porte garant du paiement des loyers et charges en cas de défaillance du locataire. La loi Élan de 2018 et l’ordonnance de 2021 ont modifié le régime du cautionnement. Le bailleur ne peut exiger simultanément une caution et la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

La garantie Visale, proposée par Action Logement, constitue une alternative au cautionnement traditionnel. Cette garantie couvre les impayés de loyers et charges pour certaines catégories de locataires. L’assurance loyers impayés permet au propriétaire de sécuriser ses revenus locatifs en cas de défaillance du locataire. Ces différentes garanties ne peuvent se cumuler, le bailleur devant choisir entre caution, assurance ou garantie Visale. Découvrez les droits et devoirs des bailleurs lors d’un changement de locataire.

Résiliation du bail et expulsion

Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment sans avoir à justifier de motif particulier. Il doit respecter un préavis de 3 mois, réduit à 1 mois dans certaines situations telles que la mutation professionnelle, la perte d’emploi, l’obtention d’un premier emploi, l’attribution d’un logement social ou l’état de santé justifiant un changement de domicile. Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé.

Le bailleur ne peut donner congé qu’au terme du bail, avec un préavis de 6 mois et pour un motif légitime et sérieux. Les motifs autorisés comprennent la reprise du logement pour habitation par le bailleur ou un membre de sa famille proche, la vente du bien avec respect du droit de préemption du locataire, ou un manquement du locataire à ses obligations. L’article 15 de la loi du juillet 1989 énumère les motifs sérieux et légitimes justifiant la résiliation du bail aux torts du locataire.

La clause résolutoire prévue à l’article 24 permet au bailleur d’obtenir la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer ou des charges. La procédure d’expulsion est strictement encadrée par les articles L. 411-1 à L. 451-1 du code des procédures civiles d’exécution. La loi du 27 juillet 2023 a renforcé les sanctions contre le squat et créé de nouveaux délits. Le surendettement du locataire peut entraîner la suspension des poursuites et impose au bailleur de déclarer sa créance selon une procédure spécifique.

Clauses abusives et dispositions d’ordre public

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse la liste des clauses réputées non écrites dans les contrats de bail. Ces stipulations sont automatiquement privées d’effet juridique même si elles figurent dans le contrat de location. Le bailleur ne peut imposer au locataire de laisser visiter le logement plus de 2 heures par jour les jours ouvrables. L’obligation de souscrire une assurance auprès d’une compagnie imposée par le propriétaire est interdite.

Le contrat de bail ne peut prévoir le paiement du loyer par prélèvement automatique de manière obligatoire. La responsabilité collective des locataires pour les dégradations survenues dans les parties communes est interdite. Le bailleur ne peut facturer au locataire les frais d’établissement de l’état des lieux de sortie. Les clauses interdisant au locataire d’exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle sont réputées non écrites.

L’interdiction d’héberger des personnes ne résidant pas habituellement dans le logement constitue une clause abusive. Le contrat de location ne peut prévoir de frais supplémentaires non autorisés par la loi. Ces dispositions d’ordre public protègent le locataire contre les abus et garantissent l’équilibre des droits entre les parties au bail. L’article 2 de la loi précise que ces règles sont impératives et ne peuvent être écartées par une convention contraire.

Échange de logements et transfert du bail

L’article 9 de la loi du juillet 1989 organise l’échange de logements entre locataires d’un même propriétaire dans un même ensemble immobilier. Cet échange est de droit lorsque l’une des familles comporte au moins trois enfants et que l’opération augmente la surface du logement occupé par la famille la plus nombreuse. Chaque locataire se substitue de plein droit à celui auquel il succède, sans être considéré comme un nouvel entrant. Ces dispositions ne s’appliquent pas aux logements soumis à la loi de 1948.

L’article 14 prévoit le transfert du bail en cas de décès du locataire ou d’abandon du domicile. Le bail est transféré au conjoint survivant, au partenaire lié par un pacte civil de solidarité, au concubin notoire ou aux descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès ou de l’abandon. Les ascendants et les personnes à charge remplissant la même condition de cohabitation bénéficient également de ce droit au maintien dans les lieux.

La sous-location partielle du logement est possible avec l’accord écrit du bailleur. Le locataire ne peut sous-louer à un prix supérieur à celui qu’il paie lui-même. La colocation constitue une forme particulière de location pouvant donner lieu à un contrat unique ou à plusieurs contrats individuels. Le régime de la colocation prévoit des règles spécifiques, notamment en matière de solidarité entre colocataires. Pour mieux appréhender les situations particulières, consultez les conditions de maintien dans les lieux.

Recours en cas de litige

La commission départementale de conciliation constitue le premier recours en cas de différend entre le bailleur et le locataire. Cette instance est compétente pour examiner les litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux congés et à la décence du logement. La commission rend un avis dans un délai de deux mois. Les parties conservent la possibilité de saisir la justice en cas d’échec de la conciliation.

Le locataire peut exiger du bailleur la mise en conformité du logement aux normes de décence. Cette action peut être engagée pendant toute la durée du bail. Le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation pour évaluer le caractère décent ou indécent du logement au regard des critères légaux. En cas de manquement aux obligations du bailleur, le locataire peut demander la réalisation des travaux nécessaires, voire une réduction du loyer.

Les litiges relatifs au recouvrement des loyers impayés peuvent donner lieu à des mesures conservatoires ou à une action judiciaire en paiement. La clause résolutoire permet d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire défaillant selon une procédure strictement encadrée. Le bailleur peut également engager une procédure de résiliation aux torts du locataire pour d’autres manquements graves aux obligations contractuelles. La vente à la découpe d’un immeuble obéit à des règles spécifiques définies par les accords collectifs de 1998 et 2005 régissant le sort des baux. Informez-vous sur les opportunités d’achat dans certaines situations particulières.

Spécificités des logements meublés et du bail mobilité

Les logements meublés constituant la résidence principale du locataire sont régis par les articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989. Le logement meublé doit comporter un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement. Un décret fixe la liste des équipements minimaux obligatoires. La durée minimale du bail meublé est d’un an, réduite à 9 mois pour les étudiants.

Le dépôt de garantie pour une location meublée est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Le préavis de départ du locataire est réduit à un mois pour les logements meublés. Les autres dispositions de la loi du juillet 1989 s’appliquent aux locations meublées, avec les adaptations prévues par le titre Ier bis. Le contrat de bail meublé doit respecter les mentions obligatoires et être accompagné des diagnostics techniques requis.

Le bail mobilité, créé par la loi Élan de 2018, constitue une forme particulière de location meublée réservée à certains bénéficiaires. La durée du bail mobilité est comprise entre 1 et 10 mois, sans possibilité de renouvellement ni de reconduction tacite. Les bénéficiaires sont limitativement énumérés par les articles 25-12 à 25-18 de la loi. Ce type de bail ne peut donner lieu au versement d’un dépôt de garantie. Le préavis de résiliation par le locataire est d’un mois.