LUNDIN
La loi du 6 juillet 1989 régit la plupart des contrats de location portant sur des biens immobiliers en France. Elle est d'application stricte et contient de nombreuses dispositions visant à la protection du locataire.
Bon à savoir : la loi ALUR du 24 mars 2014 a étendu certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989 aux locations meublées qui constituent une résidence principale.
Voyons plus en détail le champ d'application de cette loi et ses principales dispositions.
Loi du 6 juillet 1989 : définition et portée
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a été mise en place dans le but d'améliorer les rapports locatifs et est régulièrement complétée par de nouvelles lois ou arrêtés. Elle concerne les logements loués à titre de résidence principale, qu'ils soient vides ou meublés. Il peut également être question d'un logement mixte, soit à la fois à usage d'habitation et professionnel.
Bon à savoir : la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l'habitation.
La loi s'applique par extension aux locations de parking, garage, terrain ou jardin accessoires au logement principal et loués par le même propriétaire.
La loi du 6 juillet 1989 est applicable, que le locataire ou le bailleur soit une personne physique ou morale. En revanche, elle ne l'est pas lorsque le bailleur est un organisme social tel qu'un organisme HLM.
La loi est divisée en plusieurs parties, dont deux principaux titres, l'un portant sur les logements loués « vides », l'autre portant sur les biens loués « meublés ». Les dispositions applicables sont donc sensiblement différentes, selon le régime en cause. Il existe toutefois un socle commun entre ces deux régimes.
Précision : les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne s'appliquent pas aux locations consenties à titre accessoire du contrat de travail : les logements de fonction (Cass. 3e civ., 22 juin 2017, n° 16-15.743).
Principales dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicables à l'ensemble des baux
Socle commun de la loi du 6 juillet 1989
Les logements vides et meublés ont un socle commun :
- l'obligation d'établir un bail écrit ;
- l'obligation d'effectuer un état des lieux dont le contenu est fixé par décret (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016) ;
- l'obligation de fournir des diagnostics immobiliers en annexe du bail (ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005) ;
Bon à savoir : suite à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, le dossier des diagnostics techniques obligatoires peut être remis au locataire par voie dématérialisée (sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat).
- le loyer et sa révision ;
- les charges récupérables et réparations locatives (décrets n° 87-712 et n° 87-713 du 26 août 1987) ;
- le règlement des litiges (non-respect des obligations du bail comme le non-paiement des loyers, troubles de jouissance et autres difficultés entraînant une résiliation anticipée) ;
- les modalités de résiliation du bail. Dans tous les cas, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Bon à savoir : le bailleur ne peut donner congé d'un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 arrivant à échéance que pour 3 motifs. Il s'agit de la reprise pour vente, pour occuper soi-même (ou pour ses ascendants ou descendants) et enfin pour motif sérieux et légitime, comme le non-paiement des loyers. La résiliation anticipée en cours de bail reste toutefois possible dès lors que le locataire ne règle plus ses loyers (article 24 de la loi) ou commet des agissements d'une particulière gravité. Le locataire, lui, peut donner congé à tout moment, sans motif. Depuis le 1er janvier 2018, en cas de reprise du logement pour y habiter ou y installer un proche, ou en cas de vente du logement, le propriétaire doit joindre une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire selon le modèle fixé par l'arrêté du 13 décembre 2017.
Obligations des parties
Le bail comporte l'énumération des obligations du bailleur et du locataire.
Pour le bailleur (article 6 de la loi) :
- la mise à disposition d'un local conforme à la définition d'un logement décent ;
- sa jouissance paisible ;
- les tâches d'entretien lui incombant (autres que les réparations locatives).
Bon à savoir : le logement décent correspond à celui qui ne porte pas atteinte à la santé et à la sécurité physique des locataires. Il doit notamment être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (précision apportée par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). La notion de décence est définie par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui précise les caractéristiques que doit respecter le logement loué, comme avoir une surface habitable et des équipements le rendant conforme à un usage d'habitation. Ce décret de 2002 a été complété par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 qui a développé le critère de performance énergétique minimale, celle-ci étant caractérisée par une étanchéité à l'air (s'ajoutant à l'étanchéité à l'eau depuis le 1er janvier 2018) et par une aération suffisante (comprenant renouvellement de l'air et l'évacuation de l'humidité depuis le 1er juillet 2018).
À noter : le bailleur est responsable envers le locataire des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble et ce même si le bail ne le prévoie pas expressément. Il ne peut échapper à cette responsabilité qu'en cas de force majeure (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-12.536).
Pour le locataire (article 7 de la loi) :
- le paiement du loyer et des charges en temps convenu ;
- la souscription d'une assurance habitation ;
- la jouissance du local en tant que personne raisonnable ;
- l'entretien et les menues réparations telles que prévues par décret (n° 87-712 et 87-713 du 26 août 1987).
Voyons désormais plus en détail quelles sont les dispositions qui diffèrent dans la loi, s'agissant d'un local loué vide ou meublé.
Dispositions spécifiques au bail portant sur un local vide
Le bail portant sur un local vide a une durée de 3 ans minimum, reconductible tacitement. Toutefois, si le bailleur est une personne morale, cette durée est portée à 6 ans.
Bon à savoir : il existe une dérogation à cette durée minimale. En effet, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à 3 ans mais d'au moins 1 an dès lors qu'un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.
La durée du préavis en cas de congé du locataire est portée à 3 mois. De son côté, le bailleur, qui ne peut que reprendre son bien à l'expiration du bail, doit manifester sa volonté au moins 6 mois avant la date d'échéance.
Le délai de préavis est réduit à 1 mois dans plusieurs cas :
- si le locataire est licencié ;
- s'il est muté pour des raisons professionnelles ;
- s'il décroche un premier emploi ;
- s'il retrouve du travail après une perte d'emploi ;
- s'il touche le RSA ou l'AAH ;
- s'il doit déménager pour des raisons de santé ;
- s'il se voit attribuer un logement social ;
- pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui (ajout de la loi n° 2020-936 du 30 juillet 2020 visant à protéger les victimes de violences conjugales) ;
- si le bien est situé sur une commune appartenant à ce que l'on appelle généralement une « zone tendue » ( la liste de ces communes figure dans le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 modifiant le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013).
Important : attention, le locataire souhaitant bénéficier du délai réduit de préavis doit préciser le motif invoqué et le justifier « au moment de l’envoi de la lettre de congé ». À défaut, le délai de préavis applicable au congé est de 3 mois (Cass. 3e civ., 11 avril 2019, n° 18-14.256).
Le montant du dépôt de garantie est limité, en cas de location d'un logement vide, à une somme équivalente à un loyer hors charges.
Dispositions spécifiques au bail portant sur un local meublé
Selon la loi, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
Un décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier que doit comporter un logement meublé.
Le bail est conclu pour une durée d'au moins 1 an, reconductible tacitement. Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois. Il n'y a toutefois pas de tacite reconduction dans ce cas.
Pour garantir les éléments mobiliers supplémentaires présents dans le logement, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est porté à 2 mois de loyer en principal.
La durée de préavis que le locataire doit observer en cas de départ est d'un mois. Il peut le faire à tout moment, en cours de bail ou à son expiration. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du contrat, en respectant un délai de préavis de 3 mois.
Bon à savoir : en marge de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il existe également la réglementation des locations libres (tel est le cas des résidences secondaires ou saisonnières) ainsi que les locations régies par la loi de 1948 et les locations HLM.
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