Loi du 6 juillet 1989

 

La loi du 6 juillet 1989 régit la plupart des contrats de location portant sur des biens immobiliers en France. Elle est d'application stricte et contient de nombreuses dispositions visant à la protection du locataire.

Voyons plus en détail le champ d'application de cette loi et ses principales dispositions. 

Loi du 6 juillet 1989 : définition et portée

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a été mise en place dans le but d'améliorer les rapports locatifs et est régulièrement complétée par de nouvelles lois ou arrêtés. Elle concerne les logements loués à titre de résidence principale, qu'ils soient vides ou meublés. Il peut également être question d'un logement mixte, soit à la fois à usage d'habitation et professionnel.

La loi s'applique par extension aux locations de parking, garage, terrain ou jardin accessoires au logement principal et loués par le même propriétaire.

La loi du 6 juillet 1989 est applicable, que le locataire ou le bailleur soit une personne physique ou morale. En revanche, elle ne l'est pas lorsque le bailleur est un organisme social tel qu'un organisme HLM.

La loi est divisée en plusieurs parties, dont deux principaux titres, l'un portant sur les logements loués « vides », l'autre portant sur les biens loués « meublés ». Les dispositions applicables sont donc sensiblement différentes, selon le régime en cause. Il existe toutefois un socle commun entre ces deux régimes.

Principales dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicables à l'ensemble des baux

Socle commun de la loi du 6 juillet 1989

Les logements vides et meublés ont un socle commun :

• l'obligation d'établir un bail écrit ;
• l'obligation d'effectuer un état des lieux dont le contenu est fixé par décret (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016) ;
• l'obligation de fournir des diagnostics immobiliers en annexe du bail (ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005) ; 

• le loyer et sa révision ;
• les charges récupérables et réparations locatives (décrets n° 87-712 et n° 87-713 du 26 août 1987) ;
• le règlement des litiges (non-respect des obligations du bail comme le non-paiement des loyers, troubles de jouissance et autres difficultés entraînant une résiliation anticipée) ;
• les modalités de résiliation du bail. Dans tous les cas, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. 

Obligations des parties

Le bail comporte l'énumération des obligations du bailleur et du locataire.

Pour le bailleur (article 6 de la loi) :

• la mise à disposition d'un local conforme à la définition d'un logement décent ;
• sa jouissance paisible ;
• les tâches d'entretien lui incombant (autres que les réparations locatives).

Pour le locataire (article 7 de la loi) :

• le paiement du loyer et des charges en temps convenu ;
• la souscription d'une assurance habitation ;
• la jouissance du local en tant que personne raisonnable ;
• l'entretien et les menues réparations telles que prévues par décret (n° 87-712 et 87-713 du 26 août 1987). 

Voyons désormais plus en détail quelles sont les dispositions qui diffèrent dans la loi, s'agissant d'un local loué vide ou meublé. 

Dispositions spécifiques au bail portant sur un local vide

Le bail portant sur un local vide a une durée de 3 ans minimum, reconductible tacitement. Toutefois, si le bailleur est une personne morale, cette durée est portée à 6 ans.

La durée du préavis en cas de congé du locataire est portée à 3 mois. De son côté, le bailleur, qui ne peut que reprendre son bien à l'expiration du bail, doit manifester sa volonté au moins 6 mois avant la date d'échéance.

Le délai de préavis est réduit à 1 mois  dans plusieurs cas : 

• si le locataire est licencié ;
• s'il est muté pour des raisons professionnelles ;
• s'il décroche un premier emploi ;
• s'il retrouve du travail après une perte d'emploi ;
• s'il touche le RSA ou l'AAH ;
• s'il doit déménager pour des raisons de santé ;
• s'il se voit attribuer un logement social ;
• pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui (ajout de la loi n° 2020-936 du 30 juillet 2020 visant à protéger les victimes de violences conjugales) ;
• si le bien est situé sur une commune appartenant à ce que l'on appelle généralement une « zone tendue » ( la liste de ces communes figure dans le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 modifiant le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013).

Le montant du dépôt de garantie est limité, en cas de location d'un logement vide, à une somme équivalente à un loyer hors charges.

Dispositions spécifiques au bail portant sur un local meublé

Selon la loi, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Un décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier que doit comporter un logement meublé. 

Le bail est conclu pour une durée d'au moins 1 an, reconductible tacitement. Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois. Il n'y a toutefois pas de tacite reconduction dans ce cas. 

Pour garantir les éléments mobiliers supplémentaires présents dans le logement, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est porté à 2 mois de loyer en principal.

La durée de préavis que le locataire doit observer en cas de départ est d'un mois. Il peut le faire à tout moment, en cours de bail ou à son expiration. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu'à l'échéance du contrat, en respectant un délai de préavis de 3 mois.