Les personnes résidant dans un logement soumis à la loi de 1948 bénéficient d'un droit de maintien dans les lieux.
Comment ce droit s'exerce-t-il ? Pour qui ? Le point sur la question.
Principes du droit de maintien dans un logement de 1948
Modalités
Le bail soumis à la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 est un contrat spécifique. La durée du bail, sans minimum légal, est prévue par le contrat et peut être indéterminée.
À l'expiration du bail, le locataire qui remplit ses obligations bénéficie de ce que l'on appelle un droit au maintien. Il peut ainsi, sous certaines conditions, demeurer dans les lieux.
Bon à savoir : le maintien dans les lieux est une mesure de protection. Le locataire qui en bénéficie peut rester sur place et à durée indéterminée, sous réserve d'un éventuel congé délivré par le bailleur.
Transfert du droit
Le droit au maintien dans les lieux est transmissible à certaines catégories de personnes et dans certaines circonstances.
En effet le bail, normalement résilié par le décès ou l'abandon de domicile du locataire, se maintient au profit de :
- l'époux(se) ;
- du partenaire de Pacs du conjoint locataire ;
- des ascendants et personnes handicapées qui vivaient avec le locataire depuis plus d'une année ;
- des enfants du locataire mineurs et jusqu'à leur majorité.
Ces personnes bénéficient du droit au maintien de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité.
À noter : le locataire peut toutefois perdre son droit au maintien, pour lui-même et pour ses bénéficiaires. Cette perte peut être de son fait ou en raison de la nature du logement.
Perte du droit de maintien dans un logement de 1948 liée à la nature du logement
Dans certains cas exceptionnels, la nature du logement peut être un frein au maintien du locataire dans le logement de 1948.
Le nombre de pièces habitables est supérieur au nombre d'occupants : lorsque le logement comporte 2 pièces habitables de plus que le nombre d'occupants, et s'il est situé dans une ville de plus de 10 000 habitants dans un rayon de 50 km autour de Paris intra-muros ou à Paris même, les occupants perdent leur droit au maintien.
Le logement est sous une interdiction d'habiter : lorsqu'une décision administrative a rendu l'immeuble impropre à l'habitation.
Le locataire responsable de la perte du droit de maintien dans un logement de 1948
D’autre part, certaines causes liées au locataire lui-même peuvent lui faire perdre son droit de maintien dans son logement.
Voici les causes les plus courantes :
- L'occupant possède plusieurs logements et le propriétaire arrive à prouver que son locataire possède plusieurs logements.
Bon à savoir : cette preuve peut être rapportée grâce à un document officiel extrait des services de publicité foncière.
- Le locataire ne respecte pas ses obligations ou a un comportement fautif.
Exemple : en cas de bruits répétés et constatés par le voisinage, pouvant être prouvés par des dépôts de plaintes voire une procédure engagée auprès du tribunal d'instance.
- L'occupant sous-loue le logement sans l'accord du propriétaire et sans que cette option ne soit prévue au bail.
- En cas de défaut de paiement des loyers : à partir du moment où le propriétaire a suivi la procédure légale et que l'occupant ne paye plus son loyer malgré les commandements en justice.
À noter : le logement doit être occupé moins de 8 mois par an. On considère effectivement qu'une habitation habitée moins de 8 mois dans l'année n’est pas une résidence principale (critère du droit au maintien).
- En cas de transformation abusive du logement.
Exemple : si l'occupant en change la destination en en faisant un local commercial, ou s'il transforme les lieux en abattant une cloison sans l'accord du propriétaire.
Le droit au maintien dans les lieux est donc un bénéfice qu'il convient de conserver par le respect des obligations du bail.