Obligations du bailleur : devoirs envers le locataire

En tant que propriétaire bailleur, des droits et des devoirs vous incombent. En tant que locataire, il est primordial de connaître les obligations de votre bailleur afin d'être informé et de vous protéger au mieux. Le point maintenant.

Décence du logement : obligation du bailleur

C’est la loi du 6 juillet 1989, loi Hoguet, qui régit les obligations du bailleur et du locataire. Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent. En effet, le logement ne doit pas laisser apparaître de « risques pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire ». Notamment, le logement doit être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (précision apportée par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

La notion de décence est définie par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui précise les caractéristiques que doit respecter le logement loué, comme avoir une surface habitable et des équipements le rendant conforme à un usage d'habitation.

Bon à savoir : pour prouver qu’un logement n’est pas conforme aux caractéristiques d’un logement décent, démontrer que la surface de la pièce principale du bien est inférieure à 9 m2 n'est pas suffisant. Cette pièce doit aussi avoir un volume inférieur à 20 m3. À défaut, l’indécence du logement ne peut pas être retenue (Cass. 3e civ., 23 janvier 2020, n° 19-11.349).

Ce décret de 2002 a été complété par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 qui a développé un critère complémentaire de performance énergétique minimale, celle-ci étant caractérisée par une étanchéité à l'air (s'ajoutant à l'étanchéité à l'eau depuis le 1er janvier 2018) et par une aération suffisante (comprenant renouvellement de l'air et l'évacuation de l'humidité depuis le 1er juillet 2018).

Bon à savoir : l'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 a créé aux articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation une nouvelle police administrative spéciale de la sécurité et de la salubrité des immeubles, en remplacement des anciennes et multiples polices. Les autorités publiques disposent d’un pouvoir de police en matière de lutte contre l’habitat indigne et peuvent notamment prendre des décisions contraignant les marchands de sommeil à effectuer des travaux dans un logement insalubre, le cas échéant sous astreinte (article L. 543-1 du Code de la construction et de l’habitation, modifié par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). La Loi Élan prévoit en outre que lorsqu’un bailleur a été obligé par les autorités publiques à mettre en conformité un logement loué avec la réglementation relative à la décence, les allocations logement ne peuvent lui être versées directement, et ce jusqu'à l'accomplissement des travaux (article L. 842-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Obligation du bailleur de remettre des documents

Des documents informatifs sont à remettre au locataire au moment de la signature du bail.

Diagnostics techniques

Un dossier de diagnostics techniques doit être communiqué lors de la signature du contrat de location :

diagnostic de performance énergétique (DPE) ;

Bon à savoir : depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable aux tiers (décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020). En cas d’erreur, la responsabilité contractuelle du vendeur ou du bailleur peut donc être engagée. Sa durée de validité a été aménagée : 10 ans pour les DPE réalisés à compter du 1er juillet 2021 ; jusqu'au 31 décembre 2022 pour les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ; jusqu'au 31 décembre 2024 pour les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 (article D. 126-19 du Code de la construction et de l'habitation). Depuis le 1er janvier 2022, le contrat de location mentionne également une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le DPE : chauffage, refroidissement, production d'eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation (décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020).

constat de risque d'exposition au plomb (CREP) ;
état de l’installation de gaz (si elle a plus de 15 ans) ;
état de l’installation électrique (si elle a plus de 15 ans) ;
le diagnostic amiante des parties privatives et communes (le décret d’application de cette mesure n’est pas encore paru, mais le propriétaire est d’ores et déjà tenu de mettre le dossier amiante à disposition des occupants de l’immeuble, depuis un décret n° 2011-629 du 3 juin 2011) ;
état des risques naturels et technologiques (ERNT), sur l'imprimé ERP (état des risques et pollutions - aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués) issu d'un arrêté du 13 juillet 2018, ou sur tout autre support qui apporte les mêmes informations que celles prévues par le modèle en vigueur (arrêté du 9 juin 2021).
état des nuisances sonores aériennes, informant de la situation du bien dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit - PEB (article L. 112-11 du Code de l’urbanisme, tel qu’issu de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités) ;
depuis le 1er janvier 2023, lorsque le bien immobilier est situé dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels (PPRN) prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon : information des locataires de l'existence de ces risques avec la mention « les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » (décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022).

Concernant les diagnostics relatifs aux parties communes, le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 prévoit que le syndic doit notamment mettre à disposition de l’ensemble des copropriétaire dans un espace en ligne sécurisé le carnet d'entretien de l'immeuble et les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l'immeuble en cours de validité.

Bon à savoir : depuis le 1er juillet 2018, les vendeurs ou bailleurs de biens immobiliers situés dans des zones à potentiel radon significatif (zones 3) ont l'obligation d'informer les acquéreurs ou les locataires de l'existence de ce risque sur l'état des risques naturels et technologiques. Un arrêté ministériel publié le 30 juin 2018 au Journal officiel fixe le zonage sur l'ensemble du territoire français.

À noter : suite à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, le dossier des diagnostics techniques obligatoires est remis au locataire par voie dématérialisée (sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat).

D'autres éléments d'information sont obligatoires et doivent être portés à la connaissance du locataire :

La surface habitable du bien doit être mentionnée au sein du contrat.
Les équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication.
les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges, si le logement loué est situé dans un immeuble en copropriété (cette communication peut se faire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat (depuis la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, cf. article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Depuis décembre 2022, dès lors que les compteurs d'eau ne sont pas individualisés, le propriétaire a l'obligation d'informer chaque locataire de la qualité de l'eau du robinet et de lui fournir la facture d'eau.

Bon à savoir : en cas d'erreur de plus de 5 % de la surface, le locataire peut demander une baisse du loyer.

Quittances de loyer

Pour chaque loyer réglé, le propriétaire est tenu de transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande.

Justificatifs de charges

Le montant des charges récupérées par le bailleur doit être justifié. Ainsi les demandes de provisions sur charges, comme les régularisations annuelles, sont à justifier.

Bon à savoir : depuis le 25 octobre 2020, lorsque l'immeuble est équipé d'une installation centrale de chauffage, de froid ou d'eau chaude sanitaire et qu'il est muni des dispositifs d'individualisation des frais télé-relevables, le bailleur doit transmettre au locataire (semestriellement ou trimestriellement sur demande du locataire, puis mensuellement à compter du 1er janvier 2022) une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire de son local privatif (décret n° 2020-886 du 20 juillet 2020).

Obligation du bailleur d'entretenir les lieux

Le propriétaire doit entretenir le logement et y faire toutes les grosses réparations. Les équipements privatifs ou collectifs mentionnés dans le contrat de location doivent également être en bon état de fonctionnement.

Bon à savoir : si le logement n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, vous pouvez convenir avec le propriétaire, par une clause au contrat de location, d'effectuer des travaux en contrepartie d'une réduction de loyer pendant une période donnée.

Si le bailleur est obligé d'entretenir le logement durant le contrat de bail, il n'est pas tenu à la reconstruction en cas de perte totale ou partielle de son logement due à un cas accidentel. La perte partielle du logement permet uniquement au locataire de choisir entre la diminution du loyer et la résiliation du contrat de bail (article 1722 du Code civil).

À noter : doit être assimilée à la destruction totale du logement, l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur. La destruction totale conduisant à la résiliation du bail (Cass, 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439).

Obligation du bailleur de ne pas s'opposer à la réalisation de travaux

Le propriétaire ne peut pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, si ceux-ci ne constituent pas une transformation du logement.

Bon à savoir : la valeur des travaux (aménagements ou constructions) réalisés de manière volontaire par un locataire constitue, pour le bailleur, un complément de loyer imposable dans la catégorie des revenus fonciers lorsqu'ils sont laissés de manière gratuite au bailleur en fin de bail (CAA Lyon, 18 février 2020).

Obligation pour le bailleur de garantir la jouissance paisible du logement

Le propriétaire doit assurer à son locataire la tranquillité du logement. L’occupation du logement par le locataire ne doit pas être troublée par le bailleur ou par des tiers.

Le bailleur est ainsi responsable envers le locataire des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble et ce même si le bail ne le prévoie pas expressément. Il ne peut échapper à cette responsabilité qu'en cas de force majeure (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-12.536).

Bon à savoir : si votre propriétaire ne respecte pas ses obligations, vous avez la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation pour trouver ainsi un arrangement amiable. À défaut, il faudra le mettre en demeure d'exécuter ses obligations en saisissant le tribunal d'instance.

À noter : le locataire est lui aussi tenu à une obligation de jouissance paisible des lieux loués. Le fait qu'un locataire commette des violences réitérées à l’encontre du bailleur ou de ses salariés constitue un manquement à l’obligation de jouissance paisible justifiant la résiliation du bail, quel que soit le lieu où sont commises les violences. Ainsi, il y a manquement à l’obligation de jouissance paisible même si les violences sont commises en dehors des lieux loués (Cass. 3e civ., 17 décembre 2020, n° 18-24.823).

Pour en savoir plus :

Les locataires aussi ont des obligations envers le bailleur : consultez notre tableau récapitulatif des obligations du locataire pour mieux les connaître.
Propriétaire ou locataire, notre guide de la location immo vous concerne : téléchargez-le gratuitement.
Vous souhaitez effectuer des travaux importants dans le logement que vous louez ? Adressez-vous à votre bailleur en vous inspirant de notre modèle de lettre de demande de réaliser des travaux téléchargeable gratuitement.

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