Dette locative

Sommaire

Les dettes locatives représentent des loyers et/ou des charges impayés par un locataire auprès de son propriétaire.

Elles représentent aussi une grosse source d'inquiétude du côté des bailleurs.

Bon à savoir : un numéro d’appel gratuit « SOS impayés de loyers » est destiné aux locataires en difficulté, ainsi qu’aux propriétaires qui sont confrontés à des impayés de loyers. En appelant le 08 05 16 00 75 des juristes de l’ADIL expliquent aux locataires et propriétaires les démarches à effectuer selon leur situation et l’avancement de la procédure.

La prescription de la dette locative

La loi Alur (n° 2014-366) pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, du 24 mars 2014, réduit notamment le délai dont dispose le bailleur pour réagir lorsqu'il est confronté à une dette locative. Désormais, ce délai varie selon la date à laquelle est née la dette locative.

Ainsi, le bailleur peut réclamer toute dette locative due après le 27 mars 2014 pendant 3 ans en adressant au locataire une lettre de relance puis une mise en demeure de paiement.

Pour les dettes locatives antérieures au 27 mars 2014, le bailleur pouvait les réclamer jusqu'au 27 mars 2017, dans la limite des 5 ans à compter de la date de la réclamation.

Exemple : en janvier 2017, un bailleur pouvait remonter jusqu'en janvier 2012 pour récupérer une dette locative.

Au-delà du 27 mars 2017, les dettes locatives non réclamées par le bailleur sont prescrites, c'est-à-dire irrécupérables par celui-ci auprès du locataire.

Bon à savoir : ces délais de prescription s'appliquent également au locataire qui souhaite se faire rembourser le trop-versé de charges.

La dette locative et la régularisation amiable

Le locataire qui rencontre des difficultés lors du paiement de son loyer doit négocier avec son bailleur un plan d'apurement de sa dette locative (document dans lequel est fixé un échelonnement de la dette avant que celle-ci ne s'aggrave). Pour être valable, ce document doit être écrit et signé par les deux parties mais rien n'oblige le bailleur à accepter ce plan.

Bon à savoir : le respect de ce plan permet au locataire de conserver son droit à une aide au logement.

À ce stade, le propriétaire peut également s'adresser au garant du locataire pour récupérer les sommes dues. Il doit alors lui adresser une mise en demeure, par courrier recommandé avec avis de réception, ou un commandement de payer par huissier.

Ce courrier doit préciser le montant et la nature de la dette locative ainsi que le délai dans lequel elle devra être remboursée (un délai de 15 jours est considéré comme raisonnable).

Si le locataire ne dispose pas de suffisamment de ressources pour liquider sa dette locative, il peut recourir au fonds de solidarité pour le logement afin de recevoir une aide financière, soit sous forme de subvention soit sous forme de prêt. Quant au locataire surendetté, il doit saisir la commission de surendettement.

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La régularisation contentieuse de la dette locative

Lorsqu'aucun règlement amiable ne peut être trouvé, le bailleur peut intenter un recours au tribunal judiciaire pour obtenir la saisie des biens du locataire pour un montant équivalent à celui de la dette locative.

Sinon le bailleur peut toujours obtenir la résiliation automatique du contrat de location s'il a pris le soin d'insérer au contrat une clause résolutoire en cas de non- paiement du loyer.

À noter : concernant les logements vides à usage de résidence principale, la clause résolutoire ne peut produire effet que 2 mois après un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois, le locataire peut profiter de ce délai de 2 mois pour demander au juge de lui accorder des délais de paiement, pouvant aller jusqu'à 2 ans maximum.

Bon à savoir : pour prononcer une expulsion locative en raison de loyers impayés dans le cadre d’une procédure judiciaire de résiliation du bail, le juge doit, au préalable, consulter le diagnostic social et financier (DSF). Dans ce document, le locataire et son bailleur expliquent et commentent leurs situations respectives. Le modèle du formulaire Cerfa 16227 à utiliser pour la réalisation du DSF a été homologué par un arrêté du 23 août 2022.

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