Un retard dans le paiement du loyer peut constituer de sérieux litiges entre le propriétaire et le locataire : l'occupant peut être mené jusqu'à l'expulsion. Mais avant d'en arriver là, le propriétaire pourra s'arranger avec son locataire.
Les avertissements
Au premier retard de loyer : le propriétaire doit envoyer plusieurs lettres signifiant le retard à l'occupant du logement. Cela évite que le litige prenne de l'importance inutilement.
Si l'occupant ne répond pas ou ne rembourse rien, vous pouvez faire une mise en demeure, qui aura plus de valeur que les simples lettres de relance puisqu'elle s'effectue sous lettre recommandée ou par acte d'huissier.
Enfin, il convient de prévenir la caution des impayés du locataire si le litige n'est pas réglé, voire de lui demander le règlement des impayés si c'est une caution solidaire.
L'arrangement à l'amiable lors d'un litige locataire-propriétaire
Le propriétaire peut s'arranger avec le locataire pour effectuer le remboursement des dettes sur plusieurs mois en cas de gros soucis financiers.
Pour cela, le propriétaire et le locataire signeront ensemble un plan d'apurement qu'ils auront établi, qui définira les modalités de remboursement. En tant que propriétaire, vous aurez une preuve en plus du litige.
Litige locataire-propriétaire : suspension sans autorisation du paiement des loyers
Un locataire ne peut pas, de son propre chef, suspendre le paiement de ses loyers. En effet, quel que soit le motif de la suspension de paiement, elle doit être autorisée par les juges, et les loyers doivent être consignés pendant toute la durée de la suspension de paiement.
Ainsi, un propriétaire est en droit d'exiger le paiement des loyers et d'adresser un commandement de payer à un locataire qui a, de sa propre initiative et sans en avoir demandé l'autorisation au juges, suspendu le paiement de ses loyers au motif que le bailleur ne remplit pas ses propres obligations (Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n° 16-19.614).
Litige locataire-propriétaire : les sanctions en cas d'impayés de loyer
En cas de litige locataire-propriétaire, le bailleur peut :
- Saisir la CDAPL : Si l'occupant touche l'APL, le propriétaire aura tout intérêt à faire appel à la commission des aides publiques au logement. S'il touche directement l'APL de l'occupant du logement, la commission peut lui imposer de rembourser l'APL des mois impayés. Depuis le 1er septembre 2016, suite aux mesures de l'arrêté du 5 août 2016, lorsque le bailleur signale un impayé d'un montant inférieur ou égal à 100 €, une procédure de traitement simplifié de l'impayé peut être mise en place avec l’accord du bailleur et du locataire.
- Envoyer un commandement de payer : Le commandement de payer, délivré par acte d'huissier, exige au locataire de payer le loyer, sous peine d'être assigné au tribunal et d'être exclu du logement.
- Demander une injonction de payer : L'injonction de payer est la démarche la plus rapide pour que le propriétaire recouvre les impayés de loyer lors d'un litige.
Bon à savoir : les allocataires de bonne foi peuvent continuer à percevoir les aides au logement en cas d'impayé.
À noter : il existe environ 2 000 points-justice en France, au sein desquels vous pouvez trouver une aide juridique gratuite sur les sujets qui concernent les particuliers : famille, travail, logement, consommation, etc. Pour être mis en relation avec un point-justice à proximité de votre domicile, contactez le 3039.