Engager une procédure en cas de loyers impayés

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Un locataire en défaut de paiement représente souvent une situation difficile pour un bailleur, qui, même s'il réussira à expulser l'occupant au bout du compte, devra attendre de longs mois avant de pouvoir percevoir un loyer de nouveau.

C'est la raison pour laquelle il est préférable de procéder à un arrangement à l'amiable avant d'entamer les démarches légales qui vont de la mise en œuvre de la caution, jusqu'à l'expulsion du locataire.

Voici comment engager une procédure en cas de loyers impayés.

1. Tentez une résolution à l'amiable

Contactez le locataire et fixez un rendez-vous afin d'étudier ensemble une solution qui soit avantageuse pour les 2 parties.

Commencez par planifier le remboursement en déterminant le montant auquel vous êtes en mesure de baisser le loyer jusqu'à ce que la situation financière du locataire s'améliore, et étudiez comment étaler sa dette sur les mois suivants.

Bon à savoir : un bailleur a le droit de réclamer des loyers impayés 5 ans après le défaut de paiement.

Assistez le locataire dans sa gestion peut également permettre de solutionner le problème de loyer impayé. Aidez-le à mieux gérer son budget, à se séparer de certains biens de consommation trop coûteux ou à regrouper ses dettes.

Enfin, dirigez votre locataire vers des aides comme le programme d'Aide personnalisée au logement (APL) qui peut prendre en charge une partie de son loyer.

Bon à savoir : en cas d'impayé et de versement des allocations logement, des solutions de recouvrement peuvent être mises en place par la CAF ou la MSA. Par ailleurs, pour les impayés d'un montant égal ou inférieur à 100 €, l'organisme payeur peut proposer de recourir à une procédure de traitement simplifié de l'impayé (avec l’accord du bailleur et du locataire).

2. Engagez une procédure de recouvrement

Si aucune solution à l'amiable n'a pu être trouvée :

  • Envoyez un simple rappel de paiement à votre locataire défaillant.
  • Si cette lettre reste sans effet au bout de 15 jours, envoyez une lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception.
  • Avisez de la même façon et dans le même temps la caution du défaut de paiement.
  • En cas d'absence de réponse ou de refus de votre locataire, envoyez une demande de paiement par lettre recommandée avec accusé de réception à la caution.

Bon à savoir : même si un propriétaire ne remplit pas ses propres obligations en vertu du bail de location, le locataire n'est pas en droit de suspendre le paiement de ses loyers sans autorisation du juge. Dans une telle hypothèse, le bailleur est en droit de demander le paiement des loyers ou la résolution du bail (Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n° 16-19.614).

3. Demandez une saisie

Si les démarches précédentes n'ont pas réglé le problème de paiement des loyers impayés, engagez une procédure juridique.

Vous êtes en effet en droit de demander le blocage du compte bancaire ou des biens du locataire. Cependant, vous ne pouvez pas les saisir physiquement sans l'accord du juge.

En tant que bailleur, vous pouvez demander à un huissier de procéder à une saisie conservatoire :

  • Sur les biens mobiliers du locataire défaillant, qui n'a alors pas le droit de les revendre, de les donner ou de les déplacer sous peine de sanctions pénales.
  • Sur le compte bancaire du locataire défaillant, qui ne peut alors disposer de la somme bloquée.

Vous devez ensuite demander au juge de lever la saisie conservatoire pour la faire passer en saisie de vente. Pour cela, adressez-vous :

  • au tribunal judiciaire ;
  • ou, si vous dépendez d’une chambre de proximité et pour les sommes de moins de 10 000 €, à la chambre de proximité du tribunal judiciaire.

Bon à savoir : le 1er janvier 2020, les tribunaux d'instance et de grande instance ont fusionné pour devenir le tribunal judiciaire. Cette fusion est issue de la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice. Les tribunaux d'instance qui étaient situés dans des communes différentes des tribunaux de grande instance sont devenus des chambres détachées du tribunal judiciaire, appelées « tribunaux de proximité ».

4. Demandez l'expulsion du locataire

Il est essentiel qu'une clause résolutoire soit présente au bail. Elle vous permet de faire expulser un locataire défaillant, si toutes les démarches précédentes se sont avérées insuffisantes.

À ce titre, la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite rend obligatoire l'insertion cette clause dans tous les futurs contrats de location.

Pour cela, il vous faudra suivre les démarches suivantes :

  • Mandatez un huissier :
    • Demandez à l'huissier de remettre un acte légal appelé « commandement de payer » au locataire défaillant, dont le contenu a été précisé à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 137.
    • Ce dernier dispose alors de deux mois pour régler son dû ou faire appel au juge du tribunal judiciaire ou de la chambre de proximité du tribunal judiciaire afin de demander un étalement de sa dette.
  • En cas d'absence de réponse, de réponse négative ou si le locataire ne demande pas l'aide du tribunal, le bail est automatiquement résilié.
  • Demandez l'expulsion : le bail étant cassé, le locataire devient occupant illégal, le bailleur demande donc au juge son expulsion. Pour cela, il est nécessaire de mandater un huissier qui délivrera au locataire une assignation en audience en vue de demander son expulsion. Depuis le 1er juin 2017, l'huissier doit remettre au locataire défaillant un document informatif indiquant la date, le lieu et l'heure de l'audience ainsi que l'importance pour ce dernier de se présenter à l'audience. Le prononcé de l'expulsion, le cas échéant, prendra plus de 2 mois.

Si aucune clause résolutoire n'est inscrite au bail, le bailleur doit s'adresser au juge afin de lui demander d'intervenir. Ce dernier pourra :

  • Se prononcer sur un étalement de la dette sans mettre fin au bail.
  • Expulser le locataire défaillant.

Pour prononcer une expulsion locative en raison de loyers impayés dans le cadre d’une procédure judiciaire de résiliation du bail, le juge doit, au préalable, consulter le diagnostic social et financier (DSF). Dans ce document, le locataire et son bailleur expliquent et commentent leurs situations respectives. Le modèle du formulaire Cerfa 16227 à utiliser pour la réalisation du DSF a été homologué par un arrêté du 23 août 2022.

Cette procédure peut prendre du temps et comporter des frais, c'est pourquoi il est préférable de souscrire au préalable une assurance loyers impayés.

À noter : la loi Élan prévoit une meilleure coordination entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en résiliation du bail et en expulsion. Jusqu'alors, ces procédures étaient indépendantes, ce qui pouvait amener à une expulsion alors même qu'une procédure de traitement du surendettement était en cours. Désormais, l'article 24 modifié de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet la prise en compte par le juge d'instance d'une procédure de surendettement en cours : le juge peut accorder des délais et des modalités de paiement du loyer, et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Remarque : l'audience devant le juge de l'exécution pour statuer sur le sort des meubles du locataire expulsé (lorsqu'ils n'ont pas été enlevés après la procédure d'expulsion) a été supprimée. Le décret n° 2019-992 du 26 septembre 2019 a allongé à 2 mois le délai laissé au locataire pour retirer ses meubles.

Bon à savoir : la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a créé une infraction concernant les locataires qui restent dans le logement à l’issue d’un jugement d’expulsion devenu définitif, en raison d’impayés de loyers. Cette infraction est punie de 7 500 € d’amende, sauf au moment de la trêve hivernale, ou pour les locataires bénéficiant d’une décision de sursis à expulsion ou d’un logement social.

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