Comment faire intervenir la caution en cas de loyer impayé ?

Sommaire

Dans le cas d’un loyer impayé pour un bail disposant d'une caution, le bailleur peut solliciter cette dernière pour se faire payer, moyennement certaines conditions.

Bon à savoir : un numéro d’appel gratuit « SOS impayés de loyers » est destiné aux locataires en difficulté, ainsi qu’aux propriétaires qui sont confrontés à des impayés de loyers. En appelant le 08 05 16 00 75 des juristes expliquent aux locataires et propriétaires les démarches à effectuer selon leur situation et l’avancement de la procédure.

À noter : avec la crise sanitaire, de nombreux foyers ont des difficultés à payer leur loyer. Le Gouvernement a mis en place une aide destinée à l’indemnisation des bailleurs, qui vient compléter le Fonds de solidarité pour le logement. Cette aide, d'une enveloppe de plus de 20 millions d’euros pour l’année 2021, a pour but de permettre le relogement prioritaire des personnes menacées d’expulsion, des propositions systématiques de relogement avant expulsion et une indemnisation des bailleurs en cas de maintien dans les lieux des personnes susceptibles d’être expulsées.

Démarche : selon le type de caution

Lors de l'établissement de la caution, le type de contrat influence les démarches pour le déclenchement de la caution.

Caution simple

Cette dernière ne sera déclenchée que si le locataire est décrété insolvable ou si les procédures à son encontre ont échoué.

  • La première démarche consiste donc à demander au locataire d’honorer son engagement en lui envoyant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
  • Si ce dernier est dans l'incapacité de payer, la mise en demeure doit alors être adressée à la caution pour l'aviser du défaut de paiement dans les 15 jours qui suivent l'envoi au locataire.

Caution solidaire

Ce contrat permet au bailleur de s'adresser aussi bien au locataire qu'à la caution en cas de défaut de paiement.

C'est la présence de la clause de renoncement au bénéfice de discussion qui permet cela, c'est-à-dire que le bailleur peut ignorer les procédures de recouvrement des loyers impayés et déclencher immédiatement la caution :

  • Commencer par envoyer par lettre recommandée un rappel de paiement au locataire en même temps que vous aviserez la caution du défaut de paiement.
  • En absence de réponse ou en cas de refus de la part du locataire, renvoyer par lettre recommandée une quittance du loyer à la caution.

Bon à savoir : il est aussi possible de mettre en demeure la caution de payer par l’intermédiaire d’un huissier.

À noter : la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, a simplifié le formalisme de l'acte de caution solidaire. Depuis le 25 novembre 2018, la personne se portant caution solidaire n'a plus à écrire à la main les mentions de l'acte de caution, il lui suffit de signer un modèle d'acte de caution solidaire comportant ces mentions.

Gestion des paiements

  • Si la caution paie intégralement la dette du locataire, les choses en restent là.
  • Si elle refuse, le propriétaire est contraint d'engager une procédure devant le tribunal judiciaire ou de proximité relevant du lieu où se situe le logement.

Bon à savoir : un diagnostic social et financier doit être réalisé avant l’audience de résiliation judiciaire du bail. Dans ce document, le locataire et son bailleur expliquent et commentent leurs situations respectives. Le modèle du formulaire Cerfa 16227 à utiliser pour la réalisation du DSF a été homologué par un arrêté du 23 août 2022.

La caution peut ensuite se retourner contre le locataire, son débiteur.

À noter : le 1er janvier 2020, les tribunaux d'instance et de grande instance ont fusionné pour devenir le tribunal judiciaire (loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice). Les tribunaux d'instance qui étaient situés dans des communes différentes des tribunaux de grande instance, sont devenus des chambres détachées du tribunal judiciaire, appelées « tribunaux de proximité ».

Engagement de la caution : rappel

La caution est une personne, en général un parent du locataire, qui s’est engagée à payer les sommes dues par ce dernier s’il manque à ses obligations. Donc le cas d'une caution multiple, c'est-à-dire si plusieurs personnes se sont portées caution, le propriétaire peut poursuivre n’importe laquelle des cautions et lui réclamer la totalité des sommes dues par le ou les locataires défaillants.

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