Vous souhaitez investir dans l’immobilier
mais vous avez besoin de savoir, avant de vous lancer, combien votre
investissement va vous rapporter. Il existe trois méthodes
pour calculer le rendement d’un investissement locatif.
1) Rapporter le loyer annuel à percevoir
au prix d’acquisition du bien
Le prix d’acquisition du bien comprend le
prix d’achat mais également les frais de notaire, les
travaux éventuels que vous engagerez pour remettre en état
le bien, les achats pour le meubler et tous les frais annexes.
Le loyer annuel prend en compte les changements de
locataires : les vacances locatives, pendant lesquelles le loyer
n’est pas perçu (en général 1 mois
tous les 3 ans, souvent plus pour les petites surfaces où
les locataires restent moins longtemps, comme dans le cas de
logements étudiants par exemple).
Cette première méthode permet de
calculer le rendement brut. Elle est souvent utilisée par les
agences immobilières. Elle ne tient pas compte de tous les
autres frais que vous aurez à payer.
2) Déduire des loyers les frais annuels
puis rapporter le total au prix d’acquisition du bien
Les frais annuels comprennent les charges de
copropriété non récupérables, les
assurances diverses (habitation, loyers impayés, etc.), la
taxe foncière, les frais administratifs pour la mise en
location, les travaux d’entretien et de réparation, et
les frais divers. Cette deuxième méthode permet de
calculer le rendement net de charges.
3) Calculer le rendement net après impôt
La troisième méthode consiste à
prendre en compte l'impôt sur les revenus fonciers afin
d'obtenir le rendement net après impôt.
Notice : Calcul de rendement locatif
Dans un premier temps, vous renseignerez dans le
tableur tous les frais qui vous permettront de calculer le prix
d’acquisition du bien :
prix d’achat ;
frais de notaire ;
travaux ;
achat de meubles ;
autres frais.
Puis, pour connaître vos revenus locatifs
annuels, vous renseignerez :
le loyer mensuel ;
le nombre de mois de vacances locatives.
Enfin, vous renseignerez l’ensemble des
frais que vous aurez à payer à l’année en
plus du prix d’acquisition du bien :
charges de copropriété non
récupérables ;
assurance habitation ;
assurance loyers impayés ;
taxe foncière ;
frais administratifs pour la mise en
location ;
travaux d’entretien et de réparation ;
frais divers.
Vous obtiendrez automatiquement le taux de
rendement brut et le taux de rendement net de charges de votre
investissement locatif.
Pour connaître le taux de rendement net
après impôt, vous renseignerez votre taux moyen
d’imposition et l’un des 3 tableaux suivants en
fonction du régime d’imposition choisi.
Le régime réel détermine
votre revenu foncier imposable en déduisant de vos recettes
locatives vos charges annuelles réelles.
Le régime micro-foncier prend en
compte un abattement de 30 % sur vos recettes locatives pour
déterminer votre revenu foncier imposable. Ce régime
est réservé aux contribuables dont le revenu brut
foncier annuel n’excède pas 15 000 € et
qui ne mettent pas en location des biens bénéficiant de
certains régimes spéciaux.
Le régime micro-BIC prend en compte un abattement de 50 % sur vos recettes locatives. Vous pouvez opter pour ce type de fiscalité si le montant des loyers charges comprises que vous percevez ne dépasse pas 77 700 € (en 2023, 2024 et 2025), 72 200 € en 2022.
Dans chacun des 3 cas, vous obtiendrez votre
taux de rendement net après impôt et prélèvements
sociaux.
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