Lorsqu'un propriétaire met un logement en location, il doit déclarer ses revenus aux services fiscaux.
Il existe deux types de régimes fiscaux pour les locations. Ils varient selon le type de location :
- les locations nues, que ce soit un logement vide, un local professionnel ou encore un magasin ;
- les locations meublées ou les locations proposées avec des prestations.
Quel régime fiscal ?
- Pour un logement meublé : les revenus sont déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Pour une location nue : les revenus sont déclarés comme des revenus fonciers.
Ensuite, le mode de calcul de l'imposition varie selon le montant du loyer et des charges encaissés par le bailleur. Les propriétaires peuvent donc être amenés à choisir l'un ou l'autre type de location en fonction du régime fiscal qui leur convient le mieux.
Bon à savoir : un propriétaire qui perçoit plus de 23 000 € de recettes dans le cadre de locations de courte durée doit déclarer son activité depuis le site guichet-entreprises.fr ou autoentrepreneur.urssaf.fr.
Régime fiscal : tableau comparatif
Voici un tableau comparatif de ces régimes fiscaux :
| Location nue | ||
|---|---|---|
| Déclaration revenus | Revenus déclarés comme des revenus fonciers | |
| Régime d'imposition | Micro-foncier | Régime réel |
| Quoi ? | Régime obligatoire pour les revenus locatifs qui ne dépassent pas les 15 000 € par an (loyers sans les charges). | Régime appliqué pour les revenus locatifs nets qui dépassent les 15 000 € par an (loyers sans les charges). |
| Avantages ? | Régime simplifié et abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus déclarés. | Régime qui prend en compte le montant réel des charges payées par le propriétaire afin de les déduire des revenus locatifs :
À noter : les intérêts d’emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des biens immobiliers du propriétaire sont déductibles de ses revenus fonciers. Toutefois, cette déductibilité peut être remise en cause par l’administration fiscale si le contribuable n’est pas en mesure d’apporter des preuves précises du montant des intérêts d’emprunt et de leur affectation (CAA Bordeaux, 20 mai 2020, n° 18BX02120). |
| Inconvénients ? | Mode de calcul peu conseillé si le locataire a effectué des travaux nombreux et coûteux dans le logement : les 30 % forfaitaires prennent en compte toutes les charges et les travaux effectués dans le logement, dans ce cas il est possible de prendre en option le régime réel pour 3 ans au minimum. | |
| Défiscalisation | La location d'un logement vide pendant au minimum 6 ans sous certaines conditions permet au propriétaire bailleur de bénéficier de différents dispositifs fiscaux : Borloo, Besson ou Robien. | |
| Taxe foncière | Due par le propriétaire bailleur (qui peut demander au locataire son remboursement). | |
| Taxe d'habitation | Due par le locataire. | |
| Taxe pro | Non | |
| TVA | Non. Cependant, pour une location de local professionnel, de bâtiment ou terrain agricole, bailleur et locataire peuvent choisir d'adhérer volontairement au régime de la TVA en le mentionnant dans le bail. | |
| Logement meublé | ||||
|---|---|---|---|---|
| Déclaration revenus | Revenus déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux | |||
| Régime d'imposition | Régime réel simplifié | Régime réel normal | Régime micro-BIC ou micro loueur | Exonération d'impôts |
| Régime applicable selon le montant des recettes perçues | ||||
| Quoi ? | S'applique pour les bailleurs percevant des revenus locatifs allant de 77 700 € (188 700 € pour les locations saisonnières) à 840 000 € HT par an. | S'applique pour les bailleurs dont les revenus locatifs dépassent les 840 000 € HT par an (pros le plus souvent). | S'applique pour les bailleurs dont les revenus locatifs n'excèdent pas 77 700 € (188 700 € pour les locations saisonnières) par an (micro-entreprises). | S'applique à certains types de locations meublées :
À noter : ce dispositif d'exonération est appliqué aux locations ou sous-locations réalisées jusqu'au 15 juillet 2024 (loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023). Bon à savoir : dans l’objectif d’encourager les particuliers à louer ou sous-louer tout ou partie de leur résidence principale à des travailleurs saisonniers ou à des personnes titulaires d’un CDD d’usage, les revenus tirés de cette location en sont exonérés d’impôts dans la limite du plafond de loyers raisonnables. |
| Avantages ? | Permet de déclarer un déficit car ce régime permet de déduire des loyers le montant réel des charges liées à la location.
|
Montant réel des charges déductibles des loyers. | Abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour les locations saisonnières) sur le montant brut des loyers perçus TTC par le loueur (305 € minimum). | Permet à certains bailleurs de ne pas payer d'impôts sur leurs revenus locatifs. |
| Inconvénients ? | Les services fiscaux peuvent vous demander à tout moment les justificatifs de ces dépenses. | Nécessité de répertorier toutes les dépenses et recettes dans un livre comptable à la disposition des services fiscaux. | ||
| Défiscalisation | - | |||
| Taxe foncière | Due par le propriétaire bailleur (qui peut demander au locataire son remboursement). | |||
| Taxe d'habitation | Due par le locataire ou le cas échéant par le bailleur s'il occupe le logement meublé. | |||
| Cotisation foncière des entreprises (CFE) | Oui sauf si le bailleur loue la totalité ou bien une partie de son habitation personnelle (principale ou secondaire). | |||
| TVA | Non sauf pour les locations accompagnées de prestations hôtelières ou para-hôtelières (ex : chambres d'hôtes). | |||
Bon à savoir : l'article 20 de la loi n° 2020-721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 a créé un crédit d’impôt pour inciter les bailleurs à abandonner des loyers au profit de certains locataires de locaux professionnels touchés par la crise. Le crédit d'impôt est égal à 50 % des loyers abandonnés en novembre 2020. L'abandon de loyer pouvait être consenti jusqu'au 31 décembre 2021 (article 8 de la loi n° 2021-953 du 19 juillet 2021 de finances rectificatives pour 2021).
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