Fiscalité d'une location meublée

Sommaire

On parle de location meublée en opposition à la location nue. La location meublée offre de nombreux avantages fiscaux : revenus fonciers peu fiscalisés, TVA récupérable, réduction d'impôt sur le revenu. On fait le point sur ce choix fiscal plutôt judicieux.

Fiscalité d'une location meublée : définition

Depuis la loi ALUR de mars 2014, « un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Pour que le bien soit considéré comme un meublé, le mobilier doit au moins comprendre les éléments suivants :

  • une literie ;
  • un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces comme la chambre à coucher ;
  • des plaques de cuisson et un four ou four à micro-ondes ;
  • un réfrigérateur et congélateur ;
  • une vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
  • une table et des chaises ;
  • des étagères de rangement ;
  • des luminaires ;
  • du matériel d'entretien ménager.

Plusieurs régimes pour la fiscalité d'une location d'un meublé

Régime micro BIC

Si le montant des loyers, charges comprises que vous percevez, ne dépasse pas 77 700 € en 2023 (72 600 € en 2022), vous êtes soumis à un régime dit micro-bénéfices industriels et commerciaux.

La déclaration est simple. Vous indiquez le montant des recettes perçues au cours de l'année sur votre déclaration de revenus générale. L’administration fiscale applique ensuite un abattement forfaitaire de 50 %.

À noter : vous ne pouvez déduire aucune charge (intérêts d'emprunt, travaux, réparations, etc.).

Régime réel simplifié

Au-delà de 77 700  ou sur demande auprès du service des impôts, si vos recettes sont inférieures, vous bénéficiez du régime réel. Vous déduisez des recettes l'ensemble des charges :

  • les frais de notaire ou de constitution de société ;
  • les frais d'entretien et de réparation ;
  • la taxe foncière ;
  • les intérêts d'emprunt ;
  • les travaux ;
  • les frais de syndic ;
  • les frais de gestion ;
  • les amortissements.

Ce régime est nécessairement plus élitiste que le micro BIC : vous devez tenir une comptabilité comportant un bilan, un tableau des immobilisations et amortissements et un relevé des provisions.

Régime Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022.

Le dispositif Censi-Bouvard était réservé aux investissements locatifs meublés acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement (VEFA). Les logements doivent être loués meublés et par bail commercial à l'exploitant d'une résidence de services, pour une durée minimale de neuf ans.

Le dispositif s'appliquait aux logements compris dans (article 199 sexvicies du Code général des impôts) :

  • des établissements et services sociaux et médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou adultes handicapées ;
  • des résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées agréées ou autorisées ;
  • des structures affectées à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées ;
  • des résidences avec services pour étudiants, ou des  établissements délivrant des soins de longue durée. 

Les résidences de tourisme n'étaient plus éligibles depuis 2017. 

Le régime Censi-Bouvard permet de réduire votre impôt sur le revenu dans la limite du prix du logement d'un montant de 300 000 € HT. Vous bénéficiez alors d'une réduction de 11 % du prix HT pour les logements sur neuf ans. L'article 74 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022 avait prolongé le dispositif Censi-Bouvard jusqu'au 31 décembre 2022.

Bon à savoir : suite à la mise en place du prélèvement à la source, la réduction d'impôt au titre d'un investissement Censi-Bouvard fait l'objet d'un versement d'acompte en janvier si les contribuables ont déclaré l'année précédente des dépenses ouvrant droit à cette réduction d'impôt. Le solde est versé à l'été sur la base de la déclaration de revenus. En cas de baisse ou de cessation des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt, l'acompte versé en janvier doit être remboursé en partie ou totalement. Pour éviter le remboursement d'un éventuel trop-perçu, il est possible de moduler ou de renoncer au versement de l'acompte chaque année début décembre. Dans tous les cas, les montants ouvrant droit à une réduction d'impôt doivent être indiqués lors de la déclaration de revenus.

À noter : il n'est pas possible d'amortir un bien pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d'impôt Censi-Bouvard.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Dans le cadre du LMP, les logements meublés sont considérés comme des biens professionnels et à ce titre, ils ne sont pas soumis à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière). En revanche, les biens mis en location par le LMNP entrent dans l'assiette de l'IFI.

À noter : l'IFI remplace l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) depuis le 1er janvier 2018 (loi de finances pour 2018). Les biens mis en location par le LMNP entraient également dans l'assiette de l'ISF.

Bon à savoir : dans le cadre de la location meublée, vous serez exonéré d'impôt si vous louez une partie de votre résidence principale. N'hésitez pas à consulter un expert-comptable LMNP pour vous guider et éviter toute erreur avec l'administration fiscale.

Paiement des cotisations sociales pour la location d'un meublé

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2017 a encadré les revenus issus de la location meublée, et notamment la location via des plates-formes en ligne. Certains loueurs sont donc tenus de payer des cotisations sociales. Les obligations varient en fonction du type de location et des recettes annuelles.

À noter : si la commune a institué une taxe de séjour, elle s'appliquera aux vacanciers résidant en meublé de tourisme ou location de vacances entre particuliers, que ces hébergements soient classés, en attente de classement ou non classés (article R. 2333-44 du Code général des collectivités territoriales modifié par le décret n° 2019-1062 du 16 octobre 2019).

Location d'un meublé pour un séjour de courte durée

Si vous louez un logement meublé, le paiement des cotisations s'effectue comme suit :

  • Recettes annuelles inférieures à 23 000 € : vous êtes soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux de 17,2 %. Ce prélèvement est effectué automatiquement, en même temps que l’impôt sur le revenu.
  • Recettes annuelles supérieures à 23 000 € et inférieures à 77 700 € : vous pouvez bénéficier du régime du micro-entrepreneur. Vos recettes font l'objet d'une déclaration mensuelle ou trimestrielle et vous êtes soumis à un taux de cotisation de 21,20 % (6 % pour les meublés de tourisme classés).
  • Recettes inférieures à 85 800 € : vous pouvez demander à être affilié au régime général avec des cotisations calculées sur la base des taux de cotisations applicables au régime général sur le chiffre d’affaires abattu de 60 % (87 % pour les meublés de tourisme classés).
  • Autres cas : vous êtes soumis au régime de droit commun des indépendants. Vous devez déclarer annuellement le montant de vos bénéfices et vos cotisations sont calculées sur la base du bénéfice réel.

Bon à savoir : les meublés de tourisme sont définis par l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme comme « des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».

À noter : depuis le 5 avril 2019, les agents assermentés du service municipal n'ont plus la possibilité de contrôler les meublés de tourisme de courte durée, suspectés d'être des locations touristiques illégales, sans avoir obtenu au préalable l'accord de l'occupant ou du gardien. Selon le Conseil constitutionnel, il s'agit d'un principe d'inviolabilité du domicile (C. constit., décision n° 2019-772, QPC du 5 avril 2019).

Location de chambres d'hôtes

Les chambres d'hôtes bénéficient d'un régime spécifique :

  • Recettes annuelles inférieures à 5 348 € : vous êtes soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux de 17,2 %. Ce prélèvement est effectué automatiquement, en même temps que l’impôt sur le revenu.
  • Recettes annuelles supérieures à 5 348 € et inférieures à 188 700 € (176 200 € en 2022) : vous pouvez bénéficier du régime du micro-entrepreneur. Vos recettes font l'objet d'une déclaration mensuelle ou trimestrielle et vous êtes soumis à un taux de cotisation de 12,3 %.
  • Autres cas : vous êtes soumis au régime de droit commun des indépendants. Vous devez déclarer annuellement le montant de vos bénéfices et vos cotisations sont calculées sur la base du bénéfice réel.

Pour en savoir plus :

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