Un logement en colocation peut être loué vide, à charge pour les colocataires d'équiper eux-même le logement en mobilier.
Il peut également être loué meublé, c'est à dire équipé de l'ensemble du mobilier nécessaire pour que tous les colocataires puissent vivre dans le logement. C'est au bailleur de meubler le logement.
La colocation meublée présente des avantages. C'est une solution économique, le colocataire n'ayant pas de meubles à acheter. Elle évite également les risques de conflit en cas de départ d'un ou plusieurs colocataires, sur la question du partage du mobilier.
Colocation meublée : définition
La colocation est définie par l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 comme la location d'un même logement par plusieurs colocataires, constituant leur résidence principale. La colocation est formalisée par un contrat unique ou plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.
Bon à savoir : la loi Macron du 6 août 2015 a exclu du régime de la colocation la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires pacsés au moment de la conclusion initiale du contrat de location.
Pour être considéré comme meublé, le logement en colocation doit être décent et équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour que tous les colocataires puissent dormir, manger, vivre convenablement au regard des exigences de la vie.
Mobilier d'une colocation meublée
Depuis le 1er septembre 2015, date d'entrée en vigueur du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, la liste du mobilier que doit obligatoirement comporter un logement meublé est la suivante :
- literie comprenant couette ou couverture ;
- dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- plaques de cuisson ;
- four ou four micro-ondes ;
- réfrigérateur comportant au minimum un freezer ;
- vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- ustensiles de cuisine ;
- table et sièges ;
- étagères de rangement ;
- luminaires ;
- matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Chaque pièce du logement doit être équipée du mobilier conforme à sa destination.
Colocation meublée : contrat de location
La colocation peut donner lieu à la signature d'un contrat unique de colocation ou de plusieurs contrats de location.
Contrat unique de colocation meublée : contrat type
La colocation meublée peut faire l'objet d'un seul contrat de location signé par l'ensemble des colocataires et le bailleur.
Tout bail unique conclu entre le bailleur et tous les colocataires à compter du 1er août 2015 doit être conforme au modèle type imposé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.
Il doit être signé par tous les colocataires, tous tenus aux mêmes obligations locatives.
Pluralité de contrats de location meublée : inapplication du contrat type
La colocation peut donner lieu à la signature de plusieurs contrats de location : un bail par colocataire.
Chaque contrat fonctionne de manière autonome, comme un contrat de location classique régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Le contrat type imposé par le décret du 29 mai 2015 n'est pas applicable aux colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre colocataires et bailleur.
Application des règles de la location meublée en colocation
Le contrat de colocation pour un logement meublé doit respecter les règles applicables aux logements meublés résidence principale, énoncées aux articles 25-1 et suivants de la loi du 6 juillet 1989.
Inventaire et état détaillé du mobilier
Qu'il y ait un contrat unique ou autant de contrats que de colocataires, un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis à la remise des clés mais aussi à la restitution de celles-ci, en autant d'exemplaires que de parties (bailleur + colocataires).
Durée du contrat de colocation meublée
Le contrat unique de colocation ou chaque contrat de colocation est conclu pour une durée d'un an, renouvelable par tacite reconduction pour une durée d'un an.
Pour les colocations meublées entre étudiants, la durée du bail peut être réduite à 9 mois, non renouvelable.
Préavis et congés
Chaque colocataire, que le bail soit d'une durée initiale d'un an ou de 9 mois, peut résilier le bail sous réserve de respecter un préavis d'un mois.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le bail doit en informer les colocataires en respectant un préavis de 3 mois. Son refus de renouveler doit être motivé par :
- sa décision de reprendre le logement ;
- sa décision de vendre le logement ;
- un motif légitime et sérieux, comme l'inexécution d'une des obligations incombant aux colocataires.
Dépôt de garantie versé par les colocataires
Le dépôt de garantie à verser par les colocataires au bailleur est limité à deux mois de loyer hors charges.
Colocation meublée et spécificités du régime de la colocation
La colocation meublée est également soumise aux spécificités du régime de la colocation, prévues à l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 :
- possibilité de souscription de l'assurance contre les risques locatifs par le bailleur pour le compte des colocataires, dans le cadre de la conclusion d'un contrat unique de colocation ;
- normes applicables au logement en matière de superficie et de peuplement dans le cas de la conclusion de plusieurs baux, etc.