Bail de colocation

Le bail de colocation doit faire l'objet :

• d'un acte écrit où tous les colocataires figurent et que tous signent ;
• ou d'un acte écrit par colocataire.

Si une seule personne est le locataire en titre, les autres personnes vivant dans le logement sont considérées comme des sous-locataires : il s'agit alors d'une sous-location.

Bail de colocation : mentions obligatoires et facultatives

Un bail de colocation doit faire figurer certaines mentions obligatoires mais peut aussi prévoir des mentions facultatives.

Les mentions obligatoires du bail colocation

Voici les mentions qui doivent obligatoirement apparaître sur le contrat de bail de colocation :

Mentions obligatoires du bail colocation	Contenu
Identité du bailleur	Le contrat doit préciser le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.
Identité du ou des colocataires	Le bail doit mentionner l'identité du ou des colocataires signataires.
Durée du bail	Le bail doit prévoir sa durée et sa date de prise d'effet : location vide : soit 3 ans si le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière familiale, soit 6 ans si le bailleur est une personne morale (société commerciale par exemple). location meublée : soit 1 an ; soit possibilité de 9 mois pour les étudiants.
Description et destination des lieux	Le bail doit préciser la consistance (description) des lieux ainsi que la destination de ceux-ci (habitation ou mixte habitation-professionnel). Il doit également préciser la surface habitable du logement.
Équipements privatifs	Le contrat doit énoncer les équipements privatifs (les pièces, éléments de confort, agencement de cuisine, salle de bains).
Éléments communs	Le contrat doit énoncer les éléments ou accessoires communs fournis par l'immeuble, à savoir le chauffage, l'eau chaude, l'ascenseur, les services de la concierge, l'antenne, etc.
Loyer	Le bail doit indiquer : le montant du loyer ; ses modalités de paiement (exemple : paiement le 1er du mois) ; les conditions de révision du loyer (si la clause de révision n'est pas mentionnée, le propriétaire ne peut pas augmenter les loyers pendant toute la durée du bail).
Équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication	Le bail doit décrire les modalités de réception de la télévision dans l'immeuble, de raccordement à Internet, etc.
Obligations du bailleur	Le bail doit mentionner les obligations du bailleur et des colocataires.
Obligations des colocataires

Bail colocation : les mentions facultatives du contrat

Voici les mentions facultatives les plus courantes pouvant apparaître dans le bail de colocation.

Dépôt de garantie ou caution colocation

Le dépôt de garantie n'est qu'une faculté et non pas une obligation. Cependant, lorsqu'il est prévu, son montant doit obligatoirement figurer dans le bail. Si le contrat ne prévoit pas cette clause, aucun dépôt de garantie n'est exigible.

Clause de travaux

Les colocataires peuvent exécuter ou faire exécuter les travaux prévus par l'article 6 a de la loi du 6 juillet 1989 qui incombent normalement au propriétaire, dans la mesure où le logement délivré est un logement décent. Le colocataire convient alors avec le bailleur de l'imputation du coût de ces travaux sur les loyers à venir.

Clause résolutoire

Le bail peut être résilié lorsque les colocataires ne respectent pas certaines de leurs obligations définies dans le contrat :

• non-paiement du loyer et/ou des charges ;
• non-paiement de la caution ;
• défaut d'assurance des risques locatifs.

La clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que si elle est prévue dans le contrat de bail, et si elle actionnée par le bailleur de bonne foi.

Clause de solidarité

Le propriétaire peut exiger des co-titulaires du bail de payer l'intégralité du loyer et des charge en cas de défaut de paiement de l'un d'eux.

Clause pénale

Des sanctions financières sont prévues en cas de retard ou défaut de paiement des colocataires. La clause fixe en général une pénalité de 10 % en cas de loyer impayé à l'échéance et une indemnité d'occupation équivalente à deux fois le loyer dû. Le montant de ces pénalités peut être modifié par le juge s'il estime qu'elles sont excessives ou dérisoires.

Les annexes du bail de colocation

Le bail de colocation doit être accompagné de certains documents annexes fournis par les colocataires et le propriétaire.

Annexes fournies par les colocataires

Les colocataires doivent fournir :

• un justificatif d'identité (exemple : photocopie de leur carte d'identité) ;
• des justificatifs de solvabilité tels que :
  • avis d'imposition ;
  • derniers bulletins de salaires ;
• si une caution est exigée : lettre manuscrite de la personne ou de l'organisme se portant caution.

Annexes fournies par le propriétaire

Le propriétaire doit fournir :

• un état des lieux ;
• en cas de logement en copropriété les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges (article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) : cette communication se fait par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat (depuis la loi Élan, n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).
• un dossier de diagnostic technique comprenant les diagnostics obligatoires :
  • diagnostic de performance énergétique ;
  • risques d'exposition au plomb ;
  • état de l'installation de gaz si l'installation date de plus de 15 ans (obligatoire depuis le 01/07/2017 pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant 1975, depuis le 01/01/2018 pour les logements construits après cette date) ;
  • état de l'installation électrique si l'installation date de plus de 15 ans (obligatoire à compter depuis le 01/07/2017 pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant 1975, depuis le 01/01/2018 pour les logements construits après cette date) ;
  • état des risques naturels et technologiques, sur l'imprimé ERP (état des risques et pollutions - aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués) depuis un arrêté du 13 juillet 2018, ou sur tout autre support qui apporte les mêmes informations que celles prévues par le modèle en vigueur (arrêté du 9 juin 2021) ;
  • état des nuisances sonores aériennes, informant de la situation du bien dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit - PEB (article L. 112-11 du Code de l’urbanisme, tel qu’issu de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités) ;
  • diagnostics concernant les parties communes: constat des risques d'exposition au plomb, diagnostic amiante, diagnostic technique global le cas échéant, ... Ces diagnostics sont réalisés à l'initiative du syndic (le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 prévoit que le syndic doit notamment mettre à disposition de l’ensemble des copropriétaire dans un espace en ligne sécurisé le carnet d'entretien de l'immeuble et les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l'immeuble en cours de validité).

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La fin du bail de colocation

Le contrat de bail ne prend pas fin automatiquement à l'arrivée du terme. À défaut de congé donné par le propriétaire ou le colocataire, le contrat de bail arrivé à son terme est reconduit aux mêmes conditions que le bail expiré à l'exception des garanties limitées à la seule durée du bail initial.