Le loyer de la colocation fait partie des aspects du contrat de colocation à régler au moment de la signature du bail. Au même titre que le montant des charges, de la caution, l'assurance habitation...
Notez que depuis décembre 2020, le ministère du Logement propose sur son site une carte interactive des loyers qui indique le prix du loyer au m2 charges comprises dans le parc locatif privé sur tout le territoire. Cette carte sera mise à jour tous les 2 ans par l'ANIL.
Loyer colocation : un montant libre
Le prix du loyer des logements est librement consenti entre bailleur et colocataires, à l'exception des logements en HLM pour lesquels les loyers sont définis selon la réglementation HLM.
Bon à savoir : les bailleurs sociaux ont la possibilité de donner les logements HLM en colocation. Les loyers pour une colocation en HLM ne peuvent pas dépasser le montant normalement applicable en l’absence de colocation. Au cours de la location, chaque colocataire n'est responsable que de sa part de loyers et de charges, chacun étant titulaire d'un contrat de location.
Le total des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut toutefois pas être supérieur au montant du loyer normalement applicable au logement.
Lorsque, pour une localité donnée, il existe une situation anormale du marché locatif (on parle de « zones tendues »), l'évolution des loyers en cas de nouvelle location ou de renouvellement de bail est limitée par décret. C'est le cas des logements situés dans les communes soumises à un encadrement des loyers (28 agglomérations).
Bon à savoir : le décret n° 2023-642 du 20 juillet 2023 a reconduit le dispositif d'encadrement des loyers pour une année, à compter du 1er août 2023. Par ailleurs, dans les zones tendues, une augmentation de loyer en cas de loyer manifestement sous-évalué, ou pour faire suite à la réalisation de travaux d'amélioration ou de mise en conformité, n'est possible que si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié par les décrets n° 2019-802 du 26 juillet 2019 et n° 2020-1818 du 30 décembre 2020).
Par ailleurs, certaines villes des zones tendues peuvent mettre en place un encadrement complémentaire du niveau des loyers. Ce dispositif spécifique d'encadrement des loyers est issu de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi Élan). Les plafonds de loyers sont fixés chaque année par arrêté préfectoral. C'est le cas de :
- Paris pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019 (arrêté préfectoral du 29 mai 2019 actualisé par un arrêté préfectoral du 30 mai 2023 pour les montants applicables à compter du 1er juillet 2023) ;
- Lille, Hellemmes et Lomme pour les baux signés depuis le 1er mars 2020 (arrêté préfectoral du 30 janvier 2020 actualisé par un arrêté préfectoral du 20 février 2023 pour les montants applicables à compter du 1er avril 2023) ;
- Plaine Commune pour les baux signés depuis le 1er juin 2021 (arrêté préfectoral du 1er avril 2022 actualisé par un arrêté du 4 mai 2023 pour les montants applicables à compter du 1er juin 2023) ;
- Lyon et Villeurbanne pour les baux signés depuis le 1er novembre 2021 (arrêté préfectoral du 29 septembre 2021 actualisé par un arrêté du 29 septembre 2023 pour les montants applicables à compter du 1er novembre 2023) ;
- Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) pour les baux signés depuis le 1er décembre 2021 (arrêté préfectoral du 1er décembre 2021 actualisé par un arrêté préfectoral du 4 mai 2023 pour les montants applicables à compter du 1er juin 2023) ;
- Montpellier pour les baux signés depuis le 1er juillet 2022 (arrêté préfectoral du 23 mai 2022 actualisé par un arrêté du 13 juin 2023 pour les montants applicables à compter du 1er juillet 2023) ;
- Bordeaux pour les baux signés depuis le 15 juillet 2022 (arrêté préfectoral du 20 juin 2022 actualisé par un arrêté du 20 juin 2023 pour les montants applicables à compter du 15 juillet 2023).
Depuis le 1er avril 2022, les professionnels de l'immobilier doivent indiquer le loyer maximum correspondant au bien proposé à la location dans ces zones d'encadrement des loyers (arrêté du 26 janvier 2022).
On distingue 2 situations :
- lorsque chaque colocataire est titulaire d'un bail, le loyer de chacun est indiqué dans le contrat de location ;
- lorsque la colocation fait l'objet d'un seul bail, le loyer global est indiqué dans le contrat et les colocataires se divisent ensuite son montant.
Bon à savoir : le propriétaire peut prévoir dans le contrat une clause d'indexation du loyer, aussi appelée clause de révision, clause qui n'est qu'une faculté et non pas une obligation.
Loyer colocation : révision
Le loyer peut être révisé en cours de bail, mais aussi en cas de reconduction du bail.
En cours de bail
Le loyer peut être révisé en cours de bail uniquement si les modalités de révision sont mentionnées dans le bail. Le loyer peut donc être révisé annuellement selon l'indice de révision des loyers (IRL).
À noter : l'Institut national de la consommation (INC) propose un simulateur permettant de calculer annuellement la hausse du loyer, en fonction de l'IRL.
En cas de reconduction du bail
Lors du renouvellement du bail, le propriétaire peut réévaluer le loyer à condition :
- que le loyer antérieur soit « manifestement sous-évalué » par rapport au prix du marché et des loyers appliqués dans le voisinage ;
- d'en informer les colocataires par lettre recommandée au moins 6 mois avant la fin du bail (pour les logements soumis au droit commun).
Les colocataires peuvent alors soit :
- accepter la revalorisation du loyer ;
- la refuser ;
- ne pas donner de réponse.
En cas de refus ou de non-réponse des colocataires, le propriétaire doit saisir la commission de conciliation qui essaiera de trouver un accord. En cas d'échec de conciliation le tribunal devra alors être saisi.
Important : en cas de conflit entre propriétaire et colocataire sur le prix du loyer renouvelé, le litige sera tranché par le tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble loué, après avis de la Commission de conciliation locale.
Loyer colocation : règlement des charges
Les colocataires doivent régler au propriétaire en plus du loyer les charges locatives également appelées charges récupérables.
Ces charges sont classées en huit rubriques :
- ascenseur et monte-charges ;
- installations collectives d'eau froide, d'eau chaude, de chauffage ;
- installations privatives de chauffage, de production d'eau chaude et distribution d'eau chaude ;
- parties communes intérieures aux bâtiments ;
- espaces extérieurs ;
- hygiène ;
- équipements des bâtiments ;
- impôts et redevances.
Voici un tableau détaillant les charges devant être supportées par les colocataires :
| Prestations collectives | Fournitures individuelles | Impôts et taxes |
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Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2023, la taxe d''habitation est supprimée pour tous les contribuables pour leur résidence principale.
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Bon à savoir : l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 limite la récupération de ces charges aux dépenses d'entretien et de menues réparations, de même que les frais générés par les antennes de radio.
À noter : depuis le 25 octobre 2020, lorsque l'immeuble est équipé d'une installation centrale de chauffage, de froid ou d'eau chaude sanitaire et qu'il est muni des dispositifs d'individualisation des frais télé-relevables, le bailleur doit transmettre au locataire (semestriellement ou trimestriellement sur demande du locataire, puis mensuellement à compter du 1er janvier 2022) une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire de son local privatif (décret n° 2020-886 du 20 juillet 2020).