Comment céder un bail

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Céder un bail consiste à transmettre à un nouveau locataire un bail que vous avez signé avec un propriétaire. De cette façon, vous n'avez pas à résilier le bail puisqu'il continue avec un remplaçant. Cette démarche implique des échanges entre trois personnes, avec toutes les conséquences que cela implique. Voici donc comment céder un bail que ce soit dans le cadre d'un commerce ou d'une habitation.

Zoom sur la cession de bail

La cession d'un bail est la possibilité de transmettre à une personne le bénéfice d'un contrat de bail. Il s'agit de céder les droits et obligations liés à un contrat de location sur un bien immobilier (appartement, commerce, remise, terrain...). La cession se distingue donc de la résiliation qui rompt le bail entre le locataire et le bailleur.

Bon à savoir : le locataire qui cède le bail est appelé cédant ; celui à qui est transmis le bail est appelé cessionnaire.

Dans le cadre de la cession, le cessionnaire prend votre place. Vous n'aurez donc plus de relations avec le bailleur.

Pour vous, l'avantage de la cession de bail est la dispense des formalités de résiliation (préavis, indemnités, etc.). Cependant, vous pouvez être tenu solidaire du locataire qui va prendre votre place. Une clause de garantie solidaire peut en effet vous rendre solidaire du cessionnaire dans l'exécution du contrat et des obligations qui en découlent. Elle n'est pas obligatoire et ne peut être imposée par le bailleur. Néanmoins, elle est une sécurité pour lui et peut être déterminante dans son choix d'accepter ou pas la cession.

De son côté, grâce à la cession de bail, le bailleur n'a pas besoin de chercher un nouveau locataire. En revanche, il récupère un locataire qu'il n'a pas choisi et ne peut modifier les conditions du bail, notamment le montant du loyer.

Bon à savoir : la cession est très utilisée pour les baux commerciaux. Mais attention, la cession de bail est différente de la cession de fonds de commerce. Le bail peut être cédé sans que le fonds de commerce le soit.

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1. Vérifiez la clause de cession de votre contrat de location

Si vous voulez céder votre bail, la première démarche à effectuer est de regarder dans votre contrat de location si la cession est autorisée (clause de cession). Si c'est le cas, les modalités y sont précisées. 

Clause de cession et bail commercial

Dans un bail commercial, la cession ne peut être interdite. Toute clause mentionnant l'interdiction de cession est nulle et ne peut donc pas s'appliquer. Cependant, des clauses limitatives peuvent être prévues pour encadrer la cession. Il peut s'agir notamment :

  • Du consentement exprès et écrit du propriétaire.
  • D'une clause de solidarité entre le cessionnaire et le cédant. Cette obligation de garantie peut s'étendre à tous les cessionnaires successifs.
  • De l'obligation que la cession fasse l'objet d'un acte notarié. Le bailleur est alors appelé à intervenir à la signature de cet acte. À défaut l'acte lui est envoyé par huissier.
  • De l'obligation que la cession se fasse à un successeur dans le commerce du locataire.
  • D'une indemnité versée par le cessionnaire. Elle est en principe équivalente à la valeur patrimoniale du bail.

Dans tous les cas, informez le bailleur de la cession du bail afin qu'elle lui soit opposable et qu'il ne puisse pas dire qu'il n'est pas au courant. Dans ce courrier, indiquez la date à laquelle la cession prend effet. L'envoi d'une lettre recommandée n'est pas obligatoire mais conseillé.

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Clause de cession et bail d'habitation

Une clause prévoit le plus souvent l'interdiction de la cession totale ou partielle du bail sauf si le bailleur donne son accord par écrit. C'est ce que prévoit la loi (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Si vous souhaitez céder votre bail commencez donc par demander l'accord de votre bailleur.

Si le bailleur autorise la cession de bail, elle se fait sans contrepartie. Dans ce cas, envoyez-lui un courrier afin de formaliser cette cession. De cette manière, il ne pourra pas revenir sur ses engagements.

Bon à savoir : une clause d'interdiction de cession n'empêche pas au locataire d'héberger gratuitement ses proches.

Clause de cession et autres contrats de location

Pour les autres locations, notamment les locations de longue durée de garage, de remise, de terrain, etc., la cession est généralement interdite. Vous pouvez malgré tout en faire la demande au propriétaire.

Dans le cadre du bail professionnel la cession est également interdite sauf accord exprès et écrit du bailleur.

Bon à savoir : en cas de cession d'un bail sans autorisation du bailleur, ce dernier peut demander sa résiliation. Le nouveau locataire devra alors quitter les lieux.

2. Choisissez votre cessionnaire

Le cessionnaire est celui qui reprend tous les droits et obligations liées au contrat que vous avez signé avec votre bailleur.

Si votre contrat inclut une clause de garantie solidaire, vous êtes tenu de payer les loyers et charges en cas de défaillance du cessionnaire jusqu'à l'expiration du bail. Vous avez donc intérêt à trouver un cessionnaire solvable.

Dans le cadre d'une habitation en colocation, notamment avec une colocation meublée entre étudiants, vous devez tout faire pour trouver un cessionnaire solvable qui ne posera pas de problème au sein de la colocation, sans quoi il y a peu de chances que le bailleur l'accepte.

Attention : ne confondez le départ d'un colocataire qui donne son congé au bailleur et donc résilie le bail, avec l'arrivée d'un nouveau colocataire pour le remplacer et la cession. Car dans ce cas, le colocataire qui résilie le bail est redevable du loyer jusqu'à l'entrée dans les lieux d'un nouveau colocataire, sans toutefois dépasser 6 mois. Aucune clause ne peut s'opposer à cette règle (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989).

3. Donnez au cessionnaire toutes les informations sur votre bail

Le cessionnaire est obligé de respecter les clauses et conditions du bail que vous lui avez été cédé. Vous devez l'avertir des différentes obligations liées au bail, mais aussi des éventuels conflits ou procédures en cours avec le bailleur.

Le cessionnaire devient le seul titulaire du bail. Vous n'avez donc pas à répondre de ses éventuelles fautes.

Mais si le cessionnaire commet des manquements à l'égard du bailleur en contravention avec le bail du fait d'un défaut d'information de votre part, il peut se retourner contre vous.

Bon à savoir : en général, le bailleur ne peut pas se prévaloir des fautes commises par le cédant à l'encontre du cessionnaire pour résilier le bail.

4. Rédigez le contrat de cession de bail

Aucune formalité légale n'est prévue si ce ne sont celles indiquées dans la clause de cession du bail du contrat de location.

Contrat de cession et bail d'habitation

Dans le cadre d'un bail d'habitation, le contrat de cession se traduit par un avenant au contrat de location. Celui-ci indique que monsieur ou madame X a cédé à monsieur ou madame Y tous les droits et obligations du contrat de location signé avec monsieur ou madame Z le 1er juin 2016.

Indiquez également dans ce contrat :

  • l'adresse du bien ;
  • la description du bien ;
  • sa superficie ;
  • ses annexes ;
  • le montant du loyer et des charges en cours.

Bon à savoir : si vous ajoutez une clause de solidarité entre le cessionnaire et vous, n'hésitez pas à la faire rédiger par un notaire. Elle peut en effet s'avérer lourde de conséquences pour vous.

Dans le cadre d'un bail d'habitation la cession se fait généralement à titre gratuit. Il n'y a pas de délai particulier à respecter.

Bon à savoir : en ce qui concerne le dépôt de garantie, le cessionnaire doit vous rembourser ce que vous avez versé au bailleur lorsque vous avez signé le bail.

Contrat de cession et bail commercial

Dans le cadre d'un bail commercial, la cession du bail porte sur des locaux abritant une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Cet acte étant délicat, n'hésitez pas à faire appel à un notaire, d'autant plus si la cession prévoit le versement d'une indemnité. Par ailleurs, si l'acte est rédigé par un  notaire, il a date certaine, le contenu est garanti et il a une force probante incontestable.

Bon à savoir : les tarifs des notaires pour un acte de cession ne sont pas déterminés comme un acte de mariage ou une donation. Les frais peuvent être compris entre 500 € et 1000 € selon la difficulté de la rédaction. Ces frais d'établissement peuvent être mis à la charge du cessionnaire.

Les règles à suivre sont mentionnées dans la clause de cession de bail du contrat de location. Souvent cette clause prévoit que la cession doit être rédigée par acte notarié. Si ce n'est pas le cas, vous pouvez établir un acte de cession sous seing privé.

Il n'y a pas de délai à respecter sauf indication contraire dans la clause du bail. La cession peut prendre effet à tout moment.

L'acte de cession n'a pas besoin d'être enregistré.

Bon à savoir : pour un bail commercial le repreneur bénéficie du droit au renouvellement du bail.

5. Appréhendez la clause de solidarité

La clause de solidarité peut avoir d'importantes conséquences pour vous après la cession de votre bail.

Sans clause de solidarité

En l'absence de clause de solidarité entre le cessionnaire et vous, le bailleur ne peut exiger de vous le paiement des loyers en cas d'impayés du cessionnaire. Le bailleur doit s'adresser au cessionnaire.

Avec une clause de solidarité

Si le contrat de cession prévoit une clause de solidarité, elle s'applique jusqu'à l'expiration du bail tacitement reconduit, aussi bien pour le paiement des loyers que pour l'exécution des clauses du bail.

Faute de clause de solidarité, le cessionnaire est tenu envers le bailleur en sa qualité d'ayant cause du cédant, des conséquences de la non exécution de ses droits et obligations par celui ci. Tel est le cas pour des dégradations qui auraient été occasionnées par le cédant.

Bon à savoir : en cas de cessions successives, le dernier titulaire du contrat est le débiteur envers le bailleur. Il doit répondre des dégradations éventuelles causées par ses prédécesseurs.

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