Bail commercial

Un bail commercial est un type de bail particulier, qui, contrairement à la loi du 6 juillet 1989, à la loi de 1948 ou aux locations HLM, s'applique pour les locaux professionnels et non à ceux à usage d'habitation.

Bail commercial : pour quoi ?

Un bail commercial doit être conclu entre propriétaire et locataire en cas de local affecté à l'exercice d'une activité :

• commerciale ;
• artisanale ;
• de profession libérale ;
• industrielle.

Ce type de bail est régi par le Code de commerce.

Bail commercial : principe

Le bail commercial ne doit pas forcément faire l'objet d'un contrat écrit, mais cela est préférable pour les deux parties.

Ce type de bail se différencie principalement des autres types de baux par la protection qu'il apporte aux professionnels au niveau du :

• loyer ;
• droit au renouvellement du bail.

En revanche, il convient de définir avec le bailleur l'activité qui va être exercée, car seul l'exercice de celle-ci est autorisé. De plus, en cas de changement d'activité, le bail doit être modifié ou faire l'objet d'un avenant.

Loyer

Le loyer peut être librement déterminé par le propriétaire en fonction :

• du prix du marché ;
• dans de plus rares cas, du chiffre d'affaires ou des recettes réalisées par le locataire.

En revanche, le loyer peut ensuite faire l'objet d'une révision triennale, dans la limite de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction.

Notez que l'article 20 de la loi n° 2020-721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 a créé un crédit d’impôt pour inciter les bailleurs à abandonner des loyers au profit de certains locataires de locaux professionnels touchés par la crise. Le crédit d'impôt est égal applicable à 50 % des loyers abandonnés en novembre 2020. L'abandon de loyer peut être consenti jusqu'au 31 décembre 2021 (article 8 de la loi n° 2021-953 du 19 juillet 2021 de finances rectificatives pour 2021).

Droit au renouvellement du bail

À l'issue d'un bail commercial initial de 9 ans, le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement du bail. Le renouvellement peut être demandé à l'initiative du propriétaire et du locataire. Sans demande de renouvellement, le bail se poursuit tout de même.

Cependant, au-delà de 12 ans, le loyer n'est plus plafonné et le propriétaire peut le fixer en fonction de la valeur locative du local. En revanche, si le propriétaire refuse de renouveler le bail, il doit verser une indemnité d'éviction au locataire.

Bail commercial et sous-location

Sous-louer un local commercial est possible à condition d'obtenir formellement l'accord du propriétaire. Cela consiste en l'intervention du propriétaire à l'acte de sous-location.

Le propriétaire est libre de refuser la sous-location sans avoir à justifier le motif de son refus. En l'absence d'autorisation, le propriétaire peut mettre fin au bail du locataire sans que le sous-locataire ne puisse faire valoir aucun droit. 

Durée du bail commercial

Principe

Un bail commercial est établi pour une durée minimale de 9 ans, et le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement du bail, ou, le cas échéant, d'une reconduction tacite du bail.

Il existe un bail commercial de courte durée, défini par l'article L. 145-5 du Code de commerce. Ainsi, ce bail peut être établi pour une durée maximale de 2 ans, et ensuite, en cas d'accord entre propriétaire et locataire, faire l'objet d'un bail commercial classique

Résiliation du bail commercial

Le locataire peut résilier le bail à chaque fin de période triennale :

• 3 ans ;

• 6 ans ;
• 9 ans...

De son côté, le bailleur peut résilier le bail à l'expiration de chaque période triennale (article L. 145-4 du Code de commerce) :

• pour construire, reconstruire ou surélever l'immeuble existant ;
• pour réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ;
• pour exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière ;
• en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain ;
• pour transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

Vente du local commercial et droit de préemption

Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial décide de le vendre, il doit en informer le locataire, à la fois pour procéder à la résiliation du bail commercial, mais également pour faire jouer le droit de préemption du locataire. Ce dernier est en effet prioritaire pour l'achat du local.

La notification du bailleur au locataire :

• doit préciser le prix et les conditions de la vente envisagée ;
• vaut offre de vente au locataire ;
• doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le locataire dispose d'un délai d'un mois à compter du jour de la réception de l'offre pour se prononcer. 

Bail commercial et entreprise bénéficiant d'un plan de sauvegarde

Lorsqu'une entreprise connait des difficultés financières, elle peut faire l'objet d'un plan de sauvegarde. Un administrateur est alors désigné pour l'aider à surmonter ses difficultés financières.

À ce titre, l'administrateur est dans l'obligation de résilier un contrat à exécution successive à défaut de fonds suffisants pour acquitter le terme suivant. Le bail commercial est un contrat à exécution successive.

Dès lors que l'entreprise bénéficiant d'un plan de sauvegarde ne dispose plus des fonds nécessaires pour payer le loyer suivant, l'administrateur est donc dans l'obligation de demander la résiliation du bail.