Bail commercial

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Un bail commercial est un type de bail particulier, qui, contrairement à la loi du 6 juillet 1989, à la loi de 1948 ou aux locations HLM, s'applique pour les locaux professionnels et non à ceux à usage d'habitation.

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Bail commercial : pour quoi ?

Un bail commercial doit être conclu entre propriétaire et locataire en cas de local affecté à l'exercice d'une activité :

  • commerciale ;
  • artisanale ;
  • de profession libérale ;
  • industrielle.

Ce type de bail est régi par le Code de commerce.

Bon à savoir : un propriétaire qui a conclu un bail commercial avec une société ne peut contester, à postériori, la nature commerciale du bail en raison de l’absence d’immatriculation du locataire au Registre du commerce et des sociétés, dès lors que le bail commercial stipule que les parties déclarent « leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L. 145-1 du Code de commerce et des textes subséquents, et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu’il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application de ce statut ».

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Bail commercial : principe

Le bail commercial ne doit pas forcément faire l'objet d'un contrat écrit, mais cela est préférable pour les deux parties.

Ce type de bail se différencie principalement des autres types de baux par la protection qu'il apporte aux professionnels au niveau du :

  • loyer ;
  • droit au renouvellement du bail.

En revanche, il convient de définir avec le bailleur l'activité qui va être exercée, car seul l'exercice de celle-ci est autorisé. De plus, en cas de changement d'activité, le bail doit être modifié ou faire l'objet d'un avenant.

Important : dans le cadre d'un bail commercial, sauf clause expresse contraire, en vertu de son obligation de délivrance, le bailleur est tenu de prendre à sa charge les travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail (Cass. 3e civ., 18 janvier 2018, n° 16-26.011).

Bon à savoir : depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014), les clauses contraires au statut des baux commerciaux, réputées non écrites, peuvent faire l'objet d'une action en justice sans aucun délai de prescription (Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405).

Loyer

Le loyer peut être librement déterminé par le propriétaire en fonction :

  • du prix du marché ;
  • dans de plus rares cas, du chiffre d'affaires ou des recettes réalisées par le locataire.

En revanche, le loyer peut ensuite faire l'objet d'une révision triennale, dans la limite de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction.

Notez que l'article 20 de la loi n° 2020-721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 a créé un crédit d’impôt pour inciter les bailleurs à abandonner des loyers au profit de certains locataires de locaux professionnels touchés par la crise. Le crédit d'impôt est égal applicable à 50 % des loyers abandonnés en novembre 2020. L'abandon de loyer peut être consenti jusqu'au 31 décembre 2021 (article 8 de la loi n° 2021-953 du 19 juillet 2021 de finances rectificatives pour 2021).

Bon à savoir : la fixation conventionnelle du loyer, intervenue entre les parties en cours de bail à la suite d’une transaction, constitue une modification notable des obligations respectives des parties justifiant le déplafonnement et qui emporte renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer (Cass. 3e civ., 15 février 2018, n° 17-11.866).

À noter : le fait de ne pas pouvoir exploiter les locaux commerciaux loués, en raison de la fermeture des commerces pendant le premier confinement lié à la crise sanitaire, est assimilable à la perte fortuite du local prévue par l’article 1722 du Code civil. À ce titre, le locataire est dispensé de son obligation de payer le loyer durant cette période (TJ Paris, 20 janvier 2021, n° 20/80923).

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Droit au renouvellement du bail

À l'issue d'un bail commercial initial de 9 ans, le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement du bail. Le renouvellement peut être demandé à l'initiative du propriétaire et du locataire. Sans demande de renouvellement, le bail se poursuit tout de même.

Cependant, au-delà de 12 ans, le loyer n'est plus plafonné et le propriétaire peut le fixer en fonction de la valeur locative du local. En revanche, si le propriétaire refuse de renouveler le bail, il doit verser une indemnité d'éviction au locataire.

Bon à savoir : même en présence d'une clause d'accession sans indemnité (le bailleur devient propriétaire des aménagements réalisés par le locataire, sans indemnité pour ce dernier), le locataire est en droit de demander une indemnité au titre des frais engendrés par l'installation dans un nouveau local comportant des aménagements et équipements similaires à ceux qu'il avait réalisés dans l'ancien local qu'il a été contraint de quitter (Cass. 3e civ., 13 septembre 2018, n° 16-26.049).

Bail commercial et sous-location

Sous-louer un local commercial est possible à condition d'obtenir formellement l'accord du propriétaire. Cela consiste en l'intervention du propriétaire à l'acte de sous-location.

Le propriétaire est libre de refuser la sous-location sans avoir à justifier le motif de son refus. En l'absence d'autorisation, le propriétaire peut mettre fin au bail du locataire sans que le sous-locataire ne puisse faire valoir aucun droit. 

À noter : une clause prévoyant que le locataire fera son affaire personnelle des sous-locations, sans faire concourir le bailleur à l’acte de sous-location, ne dispense pas le locataire de faire concourir le bailleur à l’acte de sous-location (CA Paris, 26 février 2020, n° 18/05192).

Durée du bail commercial

Principe

Un bail commercial est établi pour une durée minimale de 9 ans, et le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement du bail, ou, le cas échéant, d'une reconduction tacite du bail.

Il existe un bail commercial de courte durée, défini par l'article L. 145-5 du Code de commerce. Ainsi, ce bail peut être établi pour une durée maximale de 2 ans, et ensuite, en cas d'accord entre propriétaire et locataire, faire l'objet d'un bail commercial classique

Résiliation du bail commercial

Le locataire peut résilier le bail à chaque fin de période triennale :

  • 3 ans ;

Bon à savoir : le locataire qui souhaite résilier son bail à l'expiration d'une période triennale n'est pas obligé de délivrer son congé par acte extrajudiciaire (établi par huissier). Il peut le faire par lettre recommandée avec accusé de réception (Cass. 3e civ., 24 octobre 2019, n° 18-24.077). La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 a en effet prévu des formes spécifiques pour le congé triennal dans le cadre de l'article L. 145-4 du Code de commerce.

  • 6 ans ;
  • 9 ans...

Bon à savoir : le locataire peut résilier un bail commercial à tout moment en cas de départ en retraite ou d'invalidité.

À noter : si le bailleur est obligé d'entretenir la chose durant le cours du contrat de bail, il n'est pas tenu à reconstruction en cas de perte totale ou partielle de la chose due à un cas fortuit. Selon les termes de l’article 1722 du Code civil, la perte partielle de la chose permet uniquement au preneur de choisir entre la diminution du loyer et la résiliation du contrat de bail, sans qu'elle ne puisse obliger le bailleur à reconstruire. Doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose, amenant de droit à la résiliation du bail, l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur (Cass, 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439).

De son côté, le bailleur peut résilier le bail à l'expiration de chaque période triennale (article L. 145-4 du Code de commerce) :

  • pour construire, reconstruire ou surélever l'immeuble existant ;
  • pour réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ;
  • pour exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière ;
  • en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain ;
  • pour transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

Vente du local commercial et droit de préemption

Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial décide de le vendre, il doit en informer le locataire, à la fois pour procéder à la résiliation du bail commercial, mais également pour faire jouer le droit de préemption du locataire. Ce dernier est en effet prioritaire pour l'achat du local.

La notification du bailleur au locataire :

  • doit préciser le prix et les conditions de la vente envisagée ;
  • vaut offre de vente au locataire ;
  • doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le locataire dispose d'un délai d'un mois à compter du jour de la réception de l'offre pour se prononcer. 

À noter : le droit de préemption du locataire est en revanche exclu en cas de cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, même s'il ne comprend qu'un seul local commercial (rép. min., AN 14 août 2018, n° 5054).

Bon à savoir : l'offre de vente ne doit pas inclure des honoraires de négociation. Par conséquent, la vente est conclue si le locataire répond de manière favorable à l'offre du propriétaire dans le délai d'un mois, même s'il a indiqué qu'il acceptait l'offre à l'exception des honoraires d'agence immobilière à la charge de l'acquéreur (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605).

Bail commercial et entreprise bénéficiant d'un plan de sauvegarde

Lorsqu'une entreprise connait des difficultés financières, elle peut faire l'objet d'un plan de sauvegarde. Un administrateur est alors désigné pour l'aider à surmonter ses difficultés financières.

À ce titre, l'administrateur est dans l'obligation de résilier un contrat à exécution successive à défaut de fonds suffisants pour acquitter le terme suivant. Le bail commercial est un contrat à exécution successive.

Dès lors que l'entreprise bénéficiant d'un plan de sauvegarde ne dispose plus des fonds nécessaires pour payer le loyer suivant, l'administrateur est donc dans l'obligation de demander la résiliation du bail.

Bon à savoir : cette obligation de demande de résiliation n'interdit pas l'administrateur de mettre un terme à tout moment au bail commercial même si les loyers peuvent être payés à l’échéance (Cass. com., 24 janvier 2018, n° 16-13.333).

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Louer un local à usage commercial

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