Si vous avez l'intention de signer un bail commercial, il faudra vérifier si celui-ci comporte une clause d'indexation.
Clause d'indexation : définition
La clause d'indexation, aussi appelée clause d'échelle mobile, permet la revalorisation automatique et régulière du loyer d'un bail commercial.
La clause d’indexation est une mesure contractuelle qui prévoit la prise en compte d’une variation automatique de la valeur du loyer en fonction de l’évolution d’un indice spécifique.
3 types d'indices existent :
- ILC, l’indice des loyers commerciaux ;
- ILAT, l’indice des loyers des activités tertiaires ;
- ICC, l’indice du coût de la construction.
Le loyer fluctue en fonction de l'indice, à la hausse ou à la baisse.
Bon à savoir : on peut retrouver une clause d'indexation dans un contrat commercial.
Caractéristiques de la clause d'indexation
- Pour les baux commerciaux, c'est en règle général l’ICC (indice du coût de la construction) qui est utilisé, il est publié trimestriellement par l’INSEE.
- La clause d’échelle mobile doit être écrite, claire et précise, car elle peut être remise en cause ou être annulée.
- Il est possible de souscrire à un nouvel indice pendant la validité du bail en signant un avenant.
- La période d’indexation peut être fixée à chaque parution de l’indice ou sur des périodes plus longues souvent inférieures à 3 ans.
Bon à savoir : l'indice ICC du 2e trimestre 2023 est de 2 123.
Clause d'indexation et objectifs
- L'avantage est avant tout économique. Il permet de protéger les parties contre le risque de l’évolution monétaire.
- Le second objectif est de flexibiliser le mécanisme de révision défini par l’article L. 145-38 du Code de commerce relatif à la révision du loyer.
Les sanctions
L’article L. 112-1 du Code monétaire et financier pose le principe de l’interdiction des clauses d’indexation automatiques, sauf exceptions.
Les clauses d’indexation doivent se conformer à certaines contraintes :
- limites du choix de l’index ;
- restrictions de la périodicité des indices retenus
- respect des contraintes relatives à l’évolution du loyer résultant de l’indexation.
Exemple : il faut savoir que la Cour de cassation a jugé nulle une clause d'indexation prévoyant que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse. Elle a considéré que la fonction d'une clause d'échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, qui écarte toute réciprocité de variation, faussait le jeu de l'indexation. Il a été considéré que la limitation de la variation de la clause était contraire à l’indexation.
Autre exemple : suite à un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 12 juin 2013, les clauses d’indexation ne jouant qu’à la hausse n’étaient pas valides dans la mesure où elles étaient contraires aux dispositions de l’article L. 112-1, alinéa 2, du Code monétaire et financier.
Important : il est interdit d’utiliser l’indice de référence des salaires, le prix du bien ou d’autres indices indépendants de l’activité de l’une des parties.
Les limites
La principale limite de cette clause est que les indices de référence ne suivent pas exactement la variation de la monnaie.
Bon à savoir : les baux les plus anciens ont parfois des loyers hors marché souvent en dessous du prix du marché ou de la valeur locative.