Les préavis du bail commercial sont plus longs que ceux du bail locatif d'habitation, ce qui rend les procédures de résiliation plus longues. De plus, dès lors que des sommes plus importantes sont en jeu, la procédure est également plus stricte et plus coûteuse.
Pour résilier un bail commercial, des conditions d'occupation et de préavis entrent en compte. Si ces conditions sont réunis, il vous faut ensuite faire appel à un huissier afin de résilier votre bail commercial (la résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception est possible dans certains cas).
Résilier un bail locatif Consulter la fiche pratique1. Vérifiez que vous êtes en droit de résilier
Le titulaire d'un bail commercial doit attendre 3 ans d'occupation avant de résilier, la date de départ étant la date d'entrée dans les locaux, celle de sortie étant la date de remise des clefs au bailleur.
Sur votre contrat, vérifiez la date à laquelle a débuté la location.
Exemple : un locataire louant un local commercial à partir du 3 juin 2017 ne peut quitter les lieux que le 3 juin 2020.
Au cas où, vous quitteriez les lieux avant 3 ans d'occupation, le bailleur serait en droit de vous réclamer les loyers correspondant à la période non occupée, plus une prime dont le but est de compenser la perte d'attractivité d'un local vide.
Bon à savoir : les locations de locaux commerciaux de moins de 24 mois couramment utilisés lors de locations saisonnières n'entrent pas dans le cadre des baux commerciaux et sont sujettes à leurs propres clauses de résiliations.
À noter : un propriétaire qui a conclu un bail commercial avec une société ne peut contester, à postériori, la nature commerciale du bail en raison de l’absence d’immatriculation du locataire au Registre du commerce et des sociétés, dès lors que le bail commercial stipule que les parties déclarent « leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L. 145-1 du Code de commerce et des textes subséquents, et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu’il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application de ce statut ».
2. Résiliez le bail commercial en respectant le préavis
Pour résilier votre bail commercial, vous devez donner un préavis de 6 mois avant de pouvoir quitter les lieux en toute légalité. Rappelons que vous devez les avoir occupés pendant au moins 3 ans.
Exemple : pour un bail commercial débutant le 3 juin 2017, que l'on souhaite résilier le 3 juin 2020, le préavis doit être reçu par le bailleur au plus tard le 3 janvier 2020.
3. Rédigez la lettre de résiliation
Indiquez sur votre lettre de résiliation :
- votre raison sociale ;
- l'adresse du local commercial ;
- la date de départ souhaitée.
Datez et signez ou le cas échéant faites dater et signer votre représentant.
4. Mandatez un huissier
Un huissier se rendra lui-même à l'adresse du bailleur et lui remettra en main propre ce que l'on appelle un « pli d'huissier ».
En cas d'absence du bailleur, ou bien au cas où aucun de ses représentants n'est présent, l'huissier dépose son pli, ce qui équivaut à réception de la part du destinataire.
Un pli d'huissier, qu'il soit remis en main propre ou non, est considéré comme remis à son destinataire, quoi qu'il arrive.
Important : la date prise en compte pour le calcul de respect du préavis est celle de la réception du pli.
Bon à savoir : le locataire qui souhaite résilier son bail à l'expiration d'une période triennale n'est pas obligé de délivrer son congé par acte extrajudiciaire (établi par huissier). Il peut le faire par lettre recommandée avec accusé de réception (Cass. 3e civ., 24 octobre 2019, n° 18-24.077). La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 a en effet prévu des formes spécifiques pour le congé triennal dans le cadre de l'article L. 145-4 du Code de commerce.