Vous êtes propriétaire d'un local à destination d'habitation et vous souhaitez le transformer en commerce ? Ou inversement ?
Toutes les infos sur les obligations et autorisations à avoir pour changer la destination d'un local.
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Destination d'un local : définition
La destination d'un local correspond à ce pourquoi un bâtiment a été édifié. Un local peut avoir pour vocation l'habitation et/ou le commerce. Le fait de changer cette destination entraîne un certain nombre de démarches.
Parmi les activités possibles, on recense :
- les activités commerciales (article L. 110-1 du Code de commerce : achat de biens meubles et immeubles en vue de leur revente, intermédiation, manufactures, activité de transport, fournitures, bureaux d'affaires, opérations bancaires, etc.) ;
- l'exercice d'une activité artisanale, une exploitation agricole ou forestière (cette liste n'étant pas limitative et dépendant du plan local d'urbanisme applicable, le PLU) ;
- la destination d'habitation, qu'il s'agisse d'une résidence dite principale, secondaire ou touristique.
Autorisations propriétaire et locataire : changement de destination d'un local
Si votre local est en copropriété (soumis à l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), il est impératif d'interroger le règlement de copropriété de l'immeuble.
Bon à savoir : le règlement de copropriété d'un immeuble comporte généralement une clause afférente à la destination de l'immeuble, laquelle détermine l'autorisation ou la prohibition d'activités. La réponse relève donc d'un examen au cas par cas.
Il vous faudra, selon le cas, solliciter ou non l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Exemple : un copropriétaire a le droit d'affecter un lot à usage commercial à l'usage d'habitation sans recourir à l'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété (Cass. civ. 3e, 5 janvier 1994), mais ce n'est pas le cas lorsque le règlement de copropriété prévoit le caractère obligatoire de la destination commerciale des lots du RDC (Cass. civ. 3e, 26 avril 2006).
Si vous êtes propriétaire de l'immeuble en intégralité (bâtiment ou maison individuelle), vous échappez à cette formalité. Votre choix est libre.
Si vous êtes locataire, vous devez impérativement obtenir l'autorisation de votre propriétaire.
Changement de destination de local : quelles obligations ?
Obligations administratives
Que vous changiez la destination de votre local en commerce, exploitation ou habitation, vous devez vous rapprocher des services de votre mairie afin de vérifier la conformité de votre projet au plan local d'urbanisme (PLU) (articles R. 421-14 et 17 du Code de l'urbanisme).
Ainsi, le changement de destination, avec ou sans travaux, doit être soumis aux services de l'urbanisme de votre mairie. Il est autorisé par la délivrance soit d'une non-opposition à déclaration préalable soit d'un permis de construire selon les cas :
- Si vos travaux créent plus de 5 m² de surface de plancher, un permis de construire est nécessaire.
- Si vous n'effectuez pas de travaux (ou des travaux créant moins de 5 m² de surface de plancher) ou si vous ne réalisez que de simples aménagements dans le local, une déclaration préalable de travaux est suffisante.
Il est aujourd’hui possible de constituer en ligne un dossier en vue d’une déclaration préalable ou d'une demande de permis d'aménager. À compter du 1er janvier 2022, toutes les communes doivent être en mesure de recevoir les demandes d’autorisation d’urbanisme de manière dématérialisée (notamment grâce au portail d'assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (AD'AU). À compter de cette même date, les communes de plus de 3 500 habitants doivent assurer l'instruction des dossiers en ligne (notamment grâce à l’espace d’échange RIE’AU).
La déclaration préalable ou le permis de construire déposés font office de demande d'autorisation.
Obligations fiscales
L'administration fiscale doit être informée du changement de destination par déclaration sous un délai de trois mois via le formulaire CERFA n° 10517.
Les informations transmises lui permettront de recalculer la valeur locative cadastrale du bien, celle-ci étant différente selon sa destination.
Pour approfondir le sujet :
- Téléchargez notre fiche pratique : comment remplir une déclaration préalable de travaux ?
- Permis de construire ou déclaration préalable de travaux : quel document choisir ?
- Découvrez 6 infractions courantes aux règles d'urbanisme.