Surface utile nette

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Lorsque que vous êtes locataire, la surface utile est inscrite sur votre bail. Néanmoins, il ne faut pas la confondre avec la surface utile nette (SUN). Cette dernière est destinée aux surfaces professionnelles. Le point dans cet article.

Surface utile nette : qu'est-ce que c'est ?

Afin de comprendre ce qu'est la surface utile nette, il faut appréhender les différents modes de mesure :

  • La surface hors d’œuvre brut (SHOB) est égale à la somme des surfaces de chaque niveau. C'est la référence pour les maçons. Elle est définie par le code de l'urbanisme.
  • La surface utile brute (SUB) sert de référence pour le calcul du loyer. Il s’agit de la surface horizontale d'un bien, en dehors de toute emprise. Pour la calculer, on déduit de la surface les éléments de structure (poteaux, murs extérieurs, gaines techniques, etc).
  • La surface utile est définie au code de la construction et de l'habitation. Elle correspond à la surface habitable du logement. Il faut ensuite ajouter la moitié de la surface des annexes.

Enfin, la surface utile nette est une surface conventionnelle. Il n'existe pas de cadre législatif pour la définir :

  • Elle permet d’établir la surface effectivement réservée aux espaces de travail (surfaces administratives, de stockage, de production).
  • La surface utile nette exclut les surfaces des services généraux, des logements, des services sociaux et de certaines zones non transformables en bureau ou en salles de réunions.

Surface nette, pour quoi faire ?

Dans les baux commerciaux, à l'inverse des baux d'habitation, la surface n'est pas obligatoirement précisée. Toutefois, il est fortement recommandé de le faire :

  • En effet, cela permet de fixer le montant du loyer, notamment en cas de révision ou de renouvellement du bail.
  • De plus, le fait d'avoir une idée de la surface facilite le calcul du montant des charges récupérables et des impôts.

En outre, depuis la loi Pinel, la répartition du montant des charges et travaux entre les locataires se fait en fonction de la surface exploitée. En ce qui concerne les impôts, taxes et redevances, la répartition « correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée».

Déterminer une surface utile nette permet d'avoir un point de repère pour déterminer les sommes à payer.

À noter : pour plus de précision, il est conseillé d’inscrire, dans le bail des bureaux commerces en pied d’immeuble, la surface utile brute en plus de la surface utile nette.

Comment est calculée la surface utile nette ?

La SUN est obtenue de la façon suivante :

SUN = SUB – (surfaces légales et sociales + surfaces de services généraux + logements + restauration + surfaces spécifiques).

De plus, pour calculer la surface utile nette, il faut exclure de ce mode de calcul :

  • les éléments de décor, comme les placards ;
  • les sas et halls d'entrée ;
  • les salles d'attente ;
  • les sanitaires ;
  • les locaux techniques ;
  • les niveaux intermédiaires, comme les mezzanines ;
  • les sous sols ;
  • les coursives ;
  • les espaces de circulation ;
  • les vérandas ;
  • les terrasses et loggias ;
  • les cloisons ;
  • les murs intérieurs et extérieurs.

Exemple : un étage de bureaux mesurant 200 m² de surface hors d' œuvre brute peut se voir attribuer 190 m² de surface hors d' œuvre nette, 180 m² de surface utile brute et 100 m² de surface utile nette.

Bon à savoir : comme il n'y a pas réellement de cadre légal afin de calculer la surface utile nette, le mieux est de mandater un expert pour le faire.

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