Déspécialisation

Sommaire

Un locataire doit uniquement utiliser le local commercial qu'il loue pour y exercer l'activité autorisée dans le bail commercial, sauf en cas de procédure de déspécialisation.

Définition de la déspécialisation

La déspécialisation est la faculté offerte à tout locataire, bénéficiant d'un bail commercial, de changer la destination du local qu'il loue.

La procédure de déspécialisation ne peut pas être interdite par une clause du bail et ne peut être utilisée que lorsque l'activité envisagée ne figure pas dans le bail.

C'est le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 qui autorise le preneur à adapter son activité lorsque la conjoncture économique le rend nécessaire.

Pour les activités commerciales exercées dans des immeubles en copropriété, la déspécialisation doit respecter les activités autorisées par le règlement de copropriété.

Enfin, la procédure de déspécialisation n'est pas nécessaire pour les baux dits « tous commerces » c'est-à-dire ceux autorisant le locataire à exercer librement toute sorte d'activité commerciale.

Déspécialisation partielle (ou restreinte)

La déspécialisation partielle est d'ordre public et permet d'adjoindre à l'activité principale une activité connexe ou complémentaire.

Par exemple : la vente de chaussures en complément d'une activité de cordonnerie.

Cette nouvelle activité peut devenir l'activité principale du locataire mais ne doit, en aucun cas, se substituer à l'ancienne, sinon il s'agirait d'un changement complet d'activité.

Le locataire doit informer le bailleur de son intention, sans avoir à lui demander l'autorisation.

Sans réponse de la part du bailleur dans un délai de 2 mois, la demande de déspécialisation partielle est réputée avoir été acceptée.

Le bailleur ne peut refuser cette demande que dans un seul cas : lorsque la nouvelle activité n'est pas connexe à l'activité autorisée dans le bail commercial.

Le tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance) dispose alors d'un pouvoir souverain d'appréciation quand au caractère connexe ou non de l'activité.

Bon à savoir : la déspécialisation partielle peut permettre une majoration du loyer soit de façon amiable soit lors de la révision triennale suivante, dans le cas où l'extension d'activité a entraîné une augmentation de la valeur locative.

Déspécialisation plénière

Dans cette hypothèse, le locataire sollicite un changement total d'activité sans rapport avec l'activité initiale autorisée par le bail commercial.

Le locataire doit informer le bailleur, par acte d'huissier, de son intention de changer la destination du bail en précisant, sous peine de nullité, le type d'activité envisagée. Il doit avertir, de la même façon, les créanciers inscrits du fonds de commerce.

Le bailleur peut refuser cette demande en motivant sa décision (par exemple, volonté de ne pas renouveler le bail commercial), accepter purement ou simplement ou accepter sous certaines conditions (par exemple, effectuer des travaux aux frais du locataire), par acte d'huissier également.

Le défaut de réponse de sa part, dans les 3 mois de la demande, équivaut à son acceptation.

À noter : si le locataire change son activité sans demander l'autorisation au bailleur, il risque la résiliation du bail ou se voir refuser son renouvellement sans indemnité d'éviction ou devoir payer des dommages-intérêts au bailleur.

Dès la mise en place de la déspécialisation plénière, le bailleur peut demander une augmentation du loyer.

Attention : le juge peut refuser la déspécialisation plénière lorsqu'une déspécialisation partielle suffit à remettre l'entreprise en marche.

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