Sous-location d'un local commercial

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Ne faisant l'objet d'aucune définition légale, la sous-location permet au locataire de mettre à disposition d'un tiers (le sous-locataire) le local loué (entièrement ou partiellement) contre le versement d'un loyer. Faisons le point sur un cas bien particulier : la sous-location d'un local commercial.

Conditions de validité de la sous-location d'un local commercial

Pour sous-louer un local commercial, il faut obtenir formellement l'accord du propriétaire. Cela consiste en l'intervention du propriétaire à l'acte de sous-location.

Dans les faits, ça se passe comment ? Le locataire doit prévenir le propriétaire par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans réponse du propriétaire dans les 15 jours, l'accord est considéré comme donné.

Le propriétaire peut librement refuser la sous-location sans qu'il n'y ait lieu de contrôler ou rechercher les motifs de son refus. En l'absence d'autorisation, le propriétaire peut mettre fin au bail du locataire sans que le sous-locataire ne puisse faire valoir aucun droit. Autrement, le propriétaire peut toujours autoriser, a posteriori, une sous-location irrégulière.

Bon à savoir : une clause dans le bail commercial peut autoriser expressément la sous-location.

À noter : une clause prévoyant que le locataire fera son affaire personnelle des sous-locations, sans faire concourir le bailleur à l’acte de sous-location, ne dispense pas le locataire de faire concourir le bailleur à l’acte de sous-location (CA Paris, 26 février 2020, n° 18/05192).

Sous-location d'un local commercial : fixation du loyer

Il ne s'agit pas d'une sous-location lorsqu'il n'y a pas de versement de loyer ou de fourniture d'une contrepartie. Le propriétaire dispose d'un droit de réajustement du loyer c'est-à-dire qu'il peut augmenter le loyer du locataire.

En cas de conflit sur le montant du sous-loyer, le propriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire à compter du jour où il a eu connaissance de son montant.

Si le locataire ne paye pas son loyer, le propriétaire peut agir contre le sous-locataire mais uniquement à hauteur du loyer de la sous-location.

Le contrat de sous-location prend fin en même temps que le bail principal. Et en cas de résiliation anticipée du bail principal, le locataire engage sa responsabilité à l'égard du sous-locataire.

Sous-location d'un local commercial : droits du sous-locataire

Entre sous-locataire et locataire, tout se passe comme si le locataire était le bailleur principal. Le sous-locataire bénéficie des mêmes droits que le locataire principal, ainsi il doit respecter la destination des locaux définie dans le contrat de location.

Si le bail principal est renouvelé, le sous locataire a aussi droit au renouvellement. D'ailleurs, en cas de renouvellement ou de résiliation du bail principal rien n'interdit au sous-locataire de s'adresser directement au propriétaire.

Sous-location d'un local commercial : conséquences d'une sous-location irrégulière

Le locataire qui n'a pas sollicité l'autorisation du propriétaire, pour sous-louer le local commercial, encourt la résiliation de son bail ce qui entraîne logiquement la résiliation de la sous-location. En l'absence d'autorisation, le propriétaire peut mettre fin au bail du locataire sans lui verser d'indemnité d'éviction.

Quant au sous-locataire, il ne peut faire valoir aucun droit sauf à réclamer au locataire principal un dédommagement du préjudice qu'il a subi. Évidemment, le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail principal au motif d'une sous-location irrégulière.

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