Le local commercial est le local dans lequel s'exerce une activité commerciale et est exploité un fonds de commerce.
L'activité commerciale est une activité indépendante exercée par une personne physique ou une société commerciale (SA, SARL, EURL, etc.). Elle consiste en l'achat de biens pour leur revente, la vente de prestations de services commerciaux (agence immobilière, restaurant, etc). Elle implique la réception de clientèle.
Bien choisir son local commercial
Privilégier la situation géographique et l'emplacement
Le critère le plus important pour un local commercial est son emplacement. Privilégier un emplacement en centre ville, dans une zone piétonnière ou dans un secteur où le stationnement des véhicules est facile, dans une zone de commerces, fréquentées, avec un fort passage. La situation du local doit facilement attirer une clientèle potentielle.
Étudier le règlement de copropriété de l'immeuble
Avant de se lancer dans la location ou l'acquisition d'un local, il est impératif de s'assurer qu'une activité commerciale peut y être exercée.
Si le local se situe dans une copropriété, le règlement de copropriété doit être consulté préalablement. Il faut s'assurer que la destination générale de l'immeuble autorise l'exercice d'activités commerciales et que le local lui-même a bien une destination commerciale.
Si tel n'est pas le cas, il est possible de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour modifier la destination générale ou la destination du local. Le vote s'effectue à l'unanimité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, s'agissant d'une modification du règlement de copropriété.
Local commercial : établissement recevant du public
Un local commercial suppose l'accueil de clients. C'est un établissement recevant du public (ERP) qui doit répondre à certaines normes : sécurité incendie, accessibilité aux personnes à mobilité réduite.
Il est important de s'assurer que le local commercial respecte bien ces normes. Si tel n'est pas le cas, un chiffrage des travaux de mise aux normes est à établir pour envisager l'exécution des travaux.
Par ailleurs, à partir du 30 septembre 2017, un registre public d'accessibilité doit être mis à disposition dans les ERP. Ce registre précise « les dispositions prises pour permettre à tous, notamment aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap, de bénéficier des prestations en vue desquelles cet établissement a été conçu » (décret du 28 mars 2017).
Location d'un local commercial
La location d'un local dans lequel une activité commerciale doit être exercée fait l'objet d'un bail commercial.
Pour pouvoir occuper ou louer un local commercial, le locataire peut être amené à verser une somme au propriétaire ou au locataire sortant. Dès lors, la location d'un local commercial donne alors lieu, avant entrée dans les lieux, au paiement d'un pas de porte ou d'un droit au bail :
- Pas de porte : somme versée au propriétaire, indépendamment du loyer et du dépôt de garantie, en cas de local vacant. Son montant est librement fixé entre le propriétaire et le locataire. Elle n'est pas remboursée au locataire en fin de bail.
- Droit au bail : si le local est loué et qu'il y a reprise du bail commercial, somme versée au locataire sortant. Le droit au bail est fixé dans le contrat de cession de bail.
Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial décide de le vendre, il doit en informer le locataire, à la fois pour procéder à la résiliation du bail commercial, mais également pour faire jouer le droit de préemption du locataire. Ce dernier est en effet prioritaire pour l'achat du local. Le locataire dispose d'un délai d'un mois à compter du jour de la réception de l'offre pour se prononcer.
Bon à savoir : une clause prévoyant que le locataire fera son affaire personnelle des sous-locations, sans faire concourir le bailleur à l’acte de sous-location, ne dispense pas le locataire de faire concourir le bailleur à l’acte de sous-location (CA Paris, 26 février 2020, n° 18/05192).
À noter : certaines communes peuvent à soumettre à autorisation la location de locaux commerciaux en tant que meublés de tourisme. Les locaux doivent être inclus dans des constructions dont la destination est le commerce et les activités de service. Les informations à transmettre à la mairie sont, entre autres : la surface du local, le nombre de pièces, les modifications envisagées du local et les caractéristiques du bien mis en location, notamment le nombre maximal de personnes pouvant être accueillies (décret n° 2021-757 du 11 juin 2021).
Acquisition d'un local commercial neuf
Des promoteurs immobiliers proposent régulièrement à la commercialisation des locaux commerciaux en rez de chaussée de leurs programmes neufs situés en centre ville.
Les locaux commerciaux sont vendus généralement brut de gros œuvre, fluides en attente, c'est-à-dire que tous les travaux de second œuvre, à l'intérieur du local sont à réaliser après la livraison par l'acquéreur.
Dès lors, en plus du prix d'acquisition, l'acquéreur doit provisionner le montant des travaux restant à réaliser : cloisons, revêtement de sol, revêtement muraux, et système de chauffage s'il n'y a pas de raccordement au système de chauffage collectif de l'immeuble.
Transformation d'un local en commerce
Il est possible d'envisager de louer ou d'acheter un local dont la destination n'est pas commerciale afin d'y installer un commerce. Ce changement est toutefois soumis à certaines démarches et formalités.
Tout d'abord, s'agit-il d'un changement de destination ou d'usage ? Il s'agit de deux notions distinctes :
- le changement de destination relève du Code de l'urbanisme ;
- le changement d'usage relève du Code de la construction et de l'habitation.
Pour chacun de ces changements, des autorisations différentes doivent être demandées.
Local commercial avec changement de destination
La destination est ce pour quoi le local a été construit ou aménagé : habitation, hébergement hôtelier, bureau, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt. Pour passer d'une destination à l'autre, une autorisation d'urbanisme doit être obtenue.
D'abord, consulter le règlement de copropriété : comme évoqué ci-dessus, le commerçant doit vérifier si l'exercice d'une activité commerciale est autorisée dans l'immeuble. La destination de l'immeuble peut permettre l'installation d'une activité commerciale mais interdire certains types de commerce, notamment ceux pouvant causer des nuisances.
Ensuite, consulter le PLU en mairie : le plan local d'urbanisme peut interdire dans certaines zones de la commune tout changement de destination.
Enfin, demander un permis de construire ou une déclaration préalable :
- si le changement de destination nécessite des travaux portant sur la façade ou sur les murs porteurs intérieurs, un permis de construire doit être obtenu ;
- si le changement de destination nécessite des travaux qui n'affectent pas la façade ou les murs porteurs, une déclaration préalable doit être déposée en mairie.
Local commercial avec changement d'usage
Dans certaines secteurs où le manque de logements se fait ressentir, le changement d'usage d'un local d'habitation en local commercial est encadré.
Afin d'éviter la pénurie de logements, dans les Communes de plus de 200 000 habitants mais aussi dans les Hauts de Seine, en Seine Saint Denis et dans le Val de Marne, une autorisation du Maire de la Commune du lieu de situation du logement est requise. Aucune autorisation n'est requise dans les zones franches urbaines - territoires entrepreneurs (ZFU-TE).
Bon à savoir : l'autorisation de changement d'usage est attachée à la personne et non au local, sauf si le changement d'usage a fait l'objet d'une compensation (transformation en local commercial compensée par un autre local proposé par le commerçant pour y faire du logement).
Estimation d'un local commercial
Estimer un local commercial n'est pas chose aisée : il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel spécialisé en locaux commerciaux. Il n'est en effet pas possible d'appliquer la méthode d'évaluation d'un local d'habitation pour lequel le prix au m² du marché aide à déterminer la valeur du bien.
Pour un local commercial, bien d'autres critères entrent en jeu :
- Les critères propres au local : surface, ancienneté du local, état, accessibilité, conformité aux normes.
- Les critères relatifs à l'environnement et la situation du local : emplacement pour déterminer le potentiel de client, état du quartier, possibilité de stationnement à proximité, fiscalité locale, etc.