Caution bancaire pour un bail commercial

Sommaire

Vous êtes sur le point de signer un bail commercial. Le bailleur exige une caution bancaire. De quoi s'agit-il ? Est-ce possible ? Le point sur la question.

Définition de la caution bancaire

Le cautionnement est défini par l'article 2288 du Code civil (modifié par l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés) qui énonce : « Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu ».

Il s'agit donc de l'engagement, au profit d'un tiers qui sera appelé débiteur, de payer sa dette envers son créancier, en cas de défaillance du premier.

La personne qui s'engage est alors appelée « caution ».

Le cautionnement est ce que l'on appelle un contrat accessoire : il n'existe que parce qu'il est lié à un autre contrat dit « principal » (bail, prêt...).

N'importe qui, sous réserve de questions de capacité et de finances, peut se porter caution, en, ce compris une personne morale.

Il est ainsi courant, dans certaines transactions, qu'un créancier exige une caution « bancaire » : un établissement bancaire s'engage, au profit du débiteur, à régler sa dette en cas de défaillance de sa part. Le risque d'insolvabilité de la caution est donc considérablement amoindri.

Voyons comment cela fonctionne en matière de bail commercial.

Principe de la caution bancaire pour un bail commercial

Le bail commercial est prévu par les articles L.145-1 du Code de commerce et suivants.

Il s'agit de l'opération par laquelle un bailleur donne des locaux à bail à une société commerciale ou à une personne physique commerçante (et inscrite auprès du registre du commerce et des sociétés) et ce, afin qu'il ou elle y exerce son activité.

Le bail commercial est une opération qui s'inscrit dans la longue durée. Une fois le contrat signé, il ne peut a priori pas être rompu par le propriétaire du local unilatéralement, sauf exceptions. C'est ce que l'on appelle le « droit au bail ».

Bon à savoir : la protection du droit au bail s'explique du fait que celui-ci fasse partie intégrante des éléments composant le fonds de commerce. En effet, un emplacement précis attire ou fidélise une clientèle particulière. 

La signature d'un bail commercial est ainsi entourée de nombreuses précautions.

Entre autres, le bailleur peut exiger la remise de la part du locataire d'une caution bancaire.

En matière de bail commercial, il n'existe pas d'encadrement relatif aux exigences du propriétaire avant la signature du contrat. Celui-ci est libre de choisir son locataire et d'exiger un engagement de cautionnement soit de sa part, soit de la part d'un tiers. 

Matérialisation et conditions

Deux solutions sont possibles.

Soit, la caution est appelée à concourir au contrat de bail. Son engagement y est repris in extenso. Elle reçoit une copie du bail.

Soit, la caution s'engage par un acte séparé (ce qui est le plus courant). Cet acte est annexé au contrat de bail. 

Dans les deux cas, l'acte de cautionnement doit se référer au contrat de bail (en tant que cause de l'engagement). Il précise la durée de l'engagement et/ou un plafond limité de prise en charge de la dette du débiteur.

Bon à savoir : si le contrat de cautionnement ne prévoit pas de durée, celui-ci est résiliable à tout moment. Ainsi, généralement, les engagements de caution prévoient une durée de trois, six ou neuf ans, correspondant aux échéances triennales du bail.

Les clauses du cautionnement ou du contrat sont généralement stipulées sans « bénéfice de division ou discussion ». Cela signifie qu'en cas de défaillance de la part du locataire, la caution doit payer sans exiger qu'on « discute » préalablement le débiteur initial dans ses biens, ou que l'on divise les poursuites en cas de pluralité de cautions. On appelle cela un cautionnement « solidaire ».

Pour obtenir un tel engagement de la part de sa banque, le débiteur et futur locataire devra justifier auprès d'elle un projet d'exploitation solide, chiffres à l'appui. Elle peut également exiger d'autres garanties en contrepartie. La banque qui paye, en sa qualité de caution, la dette de son client, dispose d'un recours à son égard.

Exemple : la banque peut exiger que lui soit concédé un nantissement sur le fonds de commerce. Il s'agit d'une sûreté lui permettant un droit privilégié au recouvrement de sa créance en cas de vente du fonds.

Ces pros peuvent vous aider