Paiement du loyer d'un local commercial

Sommaire

Vous devez savoir que lorsque vous signez un bail commercial, le type de paiement de votre loyer peut varier selon les cas, et ce même loyer peut également être révisé.

Sachez par ailleurs que le fait de ne pas pouvoir exploiter les locaux commerciaux loués, en raison de la fermeture des commerces pendant le premier confinement lié à la crise sanitaire, est assimilable à la perte fortuite du local prévue par l’article 1722 du Code civil. À ce titre, le locataire est dispensé de son obligation de payer le loyer durant cette période (TJ Paris, 20 janvier 2021, n° 20/80923).

Notez en outre que l'article 20 de la loi n° 2020-721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 a créé un crédit d’impôt pour inciter les bailleurs à abandonner des loyers au profit de certains locataires de locaux professionnels touchés par la crise. Le crédit d'impôt est égal applicable à 50 % des loyers abandonnés en novembre 2020. L'abandon de loyer peut être consenti jusqu'au 31 décembre 2021 (article 8 de la loi n° 2021-953 du 19 juillet 2021 de finances rectificatives pour 2021).

Par ailleurs, une aide « loyers et charges locatives » pour les commerces de détail et services interdits d'accueil du public entre février et mai 2021 a été mise en place. La demande d'aide s'effectue en une fois entre le 29 novembre 2021 et le 28 février 2022 depuis le site des impôts (décret n° 2021-1488 du 16 novembre 2021).

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Types de paiement

Le paiement peut être mensuel ou trimestriel, selon la seule volonté des parties. Au moment de la signature du bail, vous devrez le notifier au sein de celui-ci, en accord avec votre bailleur.

En ce qui concerne son mode de paiement, vous pouvez le régler par chèque ou par prélèvement automatique. Dans la pratique, les bailleurs préfèrent le prélèvement automatique par avance, plus simple et plus rapide. Vous déciderez ensuite de la date de prélèvement tous les mois ou tous les trimestres.

Les charges et la taxe foncière se paient ensuite par une provision, qui sera régularisée à la fin de l’année. Là aussi, cela reste conventionnel et vous pouvez le décider en accord avec votre propriétaire.

Bon à savoir : outre le paiement classique du loyer, tous les mois ou tous les trimestres, le versement d'un pas de porte peut être réclamé par le bailleur. Ce pas de porte est demandé par le propriétaire lors de la signature du bail, il s'agit finalement un droit d'entrée pour la mise à disposition du local. Cela doit être inséré dans le bail par une clause précisant le montant de ce pas de porte (librement fixé par les parties), sa nature (supplément de loyer ou indemnité justifiée par les avantages commerciaux du local) et les modalités de règlement.

Révision du loyer

Le montant initial du loyer n’est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat. Le bailleur n’est pas tenu par le loyer du locataire précédent ou par des loyers de référence. Il est en principe basé sur la valeur locative du bien.

En cours de bail

En cours de bail, le loyer peut être révisé selon 2 modalités précisées dans le contrat : la révision triennale (légale) et la révision par la clause d’indexation (clause d’échelle mobile).

Révision triennale légale

Elle ne peut être demandée qu’une fois la période de 3 ans expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Toute requête faite avant l’expiration de la période triennale est considérée comme nulle.

La demande doit être effectuée par acte d’huissier ou LRAR avec le montant du loyer demandé. Cette révision triennale est plafonnée et ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel de référence (ILC ou ILAT).

Pour déterminer le nouveau loyer lors de la première révision triennale, la formule de calcul est la suivante : loyer en cours × (dernier indice de référence connu/indice de référence en vigueur au jour de sa fixation initiale).

Clause d’indexation stipulée dans le contrat

Cette clause permet une révision automatique du loyer. Deux méthodes existent pour le calcul, soit en modifiant chaque année l’indice de base, ou bien en comparant l’indice de chaque nouvelle année à l’indice fixé lors de la date de prise d’effet du bail. La première méthode est conseillée, moins risquée, on évite ainsi le risque d’invalidation.

Au cours du renouvellement du bail

Principe

Lors du renouvellement du bail, le loyer peut également être révisé. Lorsque la valeur locative du bien subit une altération, on peut déplafonner le loyer et fixer une nouvelle valeur. Par exemple, les caractéristiques du local, sa destination, les obligations des parties ou encore les facteurs locaux de commercialité, peuvent évoluer et changer au cours du bail. La modification doit être intervenue au cours du bail précédent et ce jusqu'à la prise d’effet du nouveau bail.

Certaines catégories de biens immobiliers échappent cependant de plein droit à la règle du plafonnement en raison de leur nature :

  • terrain nu : le loyer du bail renouvelé est fixé selon les éléments propres du terrain ;
  • les locaux à usage exclusif de bureaux : le loyer est fixé à la valeur locative, par référence au prix de marché ;
  • les locaux monovalents : il s’agit pour eux, d’un régime autonome spécial de détermination du loyer.

Limitations

Si le loyer peut être déplafonné au moment du renouvellement, certains déplafonnements sont cependant limités.

En effet, c'est la loi Pinel (article L. 145-34 du Code de commerce) qui limite l’augmentation du loyer déplafonné à 10 % du loyer acquitté l’année précédente dans 2 cas (seulement pour les baux conclu ou renouvelés au 1er septembre 2014) :

  • si l’augmentation est due à une modification notable des éléments de la valeur locative ;
  • en cas de baux déplafonnés de plein droit en raison de leur durée supérieure à 9 ans.

En revanche, cette limitation de 10 % ne s’applique pas si le loyer du bail renouvelé est inférieur au loyer en cours.

À noter : cet article n’est pas d’ordre public, les parties peuvent donc y déroger par une stipulation expresse dans le bail écartant le plafond de 10 %.

Bon à savoir : la fixation conventionnelle du loyer, intervenue entre les parties en cours de bail à la suite d’une transaction, constitue une modification notable des obligations respectives des parties justifiant le déplafonnement et qui emporte renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer (Cass. 3e civ., 15 février 2018, n° 17-11.866).

Ces pros peuvent vous aider