Renouvellement d'un bail commercial

Sommaire

Votre bail commercial conclu pour une durée de 9 ans arrive bientôt à expiration et vous souhaitez continuer à exploiter votre commerce. Avez-vous le droit d'exiger son renouvellement ?

À noter : le propriétaire des locaux est appelé « bailleur », celui qui les loue « locataire » ou « preneur ».

Renouvellement d'un bail commercial : conditions

Par principe, le locataire a un droit acquis au renouvellement du bail commercial. Ce droit est soumis à plusieurs conditions que le locataire doit remplir (article L. 145-8 du Code de commerce). Il doit justifier :

  • de l'exploitation effective du fonds de commerce dans les locaux ;
  • de la continuité de cette exploitation sur les trois dernières années ;
  • du maintien de la même activité commerciale.

Mécanismes de renouvellement d'un bail commercial

À l'expiration du contrat, il peut ne rien se produire. En ce cas, le bail initial est reconduit tacitement : la tacite reconduction signifie que le bail se prolonge au-delà du terme fixé par le contrat et pour une durée indéterminée.

Les parties au contrat peuvent aussi prendre l'initiative de la rupture ou de la signature d'un renouvellement de bail (articles L. 145-8 et L. 145-9 du Code de commerce) : le congé ou la demande de renouvellement entraînent la signature d'un nouveau bail dont la durée est de neuf années (article L. 145-12 du Code de commerce).

Bon à savoir : le congé ou la demande de renouvellement doivent être donnés par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, suivant les cas.

Possibilités du bailleur

Le bailleur peut donner congé avec ou sans offre de renouvellement, toujours au moins six mois avant l'échéance, pour le dernier jour du trimestre civil.

Avec offre de renouvellement (article L. 145-9 du Code de commerce)

La proposition du bailleur doit fixer le montant du nouveau loyer : les parties s'entendent alors sur ce chiffre ou entrent en négociation. En cas de désaccord, l'une des parties devra saisir le juge des loyers commerciaux (auprès du tribunal judiciaire) pour trancher.

Avec refus de renouvellement (article L. 145-17 du Code de commerce)

Si le bailleur donne congé sans offre de renouvellement de bail, il doit justifier sa décision par un motif légitime, par exemple :

  • un défaut d'exploitation du fonds ;
  • l'inexécution d'une obligation principale du bail (défaut répété de plusieurs termes de loyers, absence de réparations auxquelles le locataire est tenu ou d'entretien du local, démolitions ou transformations graves du local non autorisées par le bailleur, etc.) ;
  • la démolition partielle ou totale de l'immeuble insalubre : dans ce cas, le locataire a un droit de priorité pour louer les locaux reconstruits.

Bon à savoir : en cas de refus de renouvellement sans motif, le bailleur s'expose à payer au locataire une indemnité dite « d'éviction », qui correspond généralement à la valeur du fonds de commerce (article L. 145-14 du Code de commerce).

Le bailleur peut également donner congé dans les situations prévues par l'article L. 145-4 du Code de commerce :

  • pour construire, reconstruire ou surélever l'immeuble existant ;
  • pour réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ;
  • pour exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière ;
  • en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain ;
  • pour transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

Autrement dit, et hors situations prévues par le Code de commerce, si le bailleur ne respecte pas le droit au maintien du bail du locataire, il sera tenu de l'indemniser.

Droits du locataire

Le locataire a le choix entre demander le renouvellement du bail ou donner congé.

Demande de renouvellement (article L. 145-10 du Code de commerce)

La demande de renouvellement demeure à l'initiative du locataire qui n'a pas reçu de congé et souhaite conclure un nouveau bail : elle doit être faite sur les 6 derniers mois avant l'expiration du bail. Le bailleur doit faire part de son refus sous un délai de trois mois : à défaut de réponse, on considère qu'il a accepté le renouvellement du bail.

Congé donné par le locataire (article L. 145-4 du Code de commerce)

Le locataire peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale, 6 mois à l'avance et sans motif. Par exception, le locataire prenant sa retraite ou bénéficiant d'une pension d'invalidité peut donner congé à tout moment en cours de bail pour le dernier jour du trimestre civil, six mois à l'avance.

À noter : le locataire qui souhaite résilier son bail à l'expiration d'une période triennale n'est pas obligé de délivrer son congé par acte extrajudiciaire (établi par huissier). Il peut le faire par lettre recommandée avec accusé de réception (Cass. 3e civ., 24 octobre 2019, n° 18-24.077). La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 a en effet prévu des formes spécifiques pour le congé triennal dans le cadre de l'article L. 145-4 du Code de commerce.

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