Le droit de préférence du locataire commercial lors de la vente du local

En bref

• Le propriétaire doit informer le locataire par courrier recommandé avant toute vente du local commercial.
• Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour accepter ou refuser l’offre de vente.
• Des exceptions au droit de préférence existent, notamment pour les ventes globales d’immeuble ou les ventes familiales.
• La non-information du locataire peut entraîner la nullité de la vente devant le tribunal judiciaire.

Les locaux concernés par le droit de préférence

Le droit de préférence s’applique aux locaux à usage commercial ou artisanal faisant l’objet d’un bail commercial. Les locaux mixtes, qui combinent un usage commercial et une habitation, entrent également dans le champ d’application de cette disposition. Les bureaux peuvent être concernés lorsqu’ils sont loués dans le cadre d’une activité commerciale, comme une société commerciale exerçant une activité libérale à caractère commercial.

En revanche, certains biens échappent à cette règle. Les locaux à usage industriel, tels que les entrepôts, ne sont pas soumis au droit de préférence du locataire. Les emplacements de parking sont également exclus du dispositif. Les terrains nus ne sont concernés que s’ils peuvent faire l’objet d’un bail commercial avec une construction prévue au contrat.

Les situations qui excluent le droit de préférence

La loi prévoit plusieurs cas dans lesquels le locataire ne peut pas exercer son droit de préférence. Ces exceptions visent à préserver le droit de propriété du bailleur et à éviter les contraintes excessives lors de la vente. La propriété commerciale reste ainsi protégée dans certaines configurations particulières.

La vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux constitue une exception majeure, même si l’immeuble ne comporte qu’un seul local commercial. Cette règle a été confirmée par une réponse ministérielle en 2016. Le locataire ne peut pas non plus exercer son droit de préférence lorsque le propriétaire vend le local à son conjoint, à un ascendant ou à un descendant, qu’il s’agisse de sa propre famille ou de celle de son conjoint.

D’autres situations excluent le droit de préférence. La vente unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, qui suppose une implantation sur un même site avec une gestion commune, ne permet pas au locataire d’exercer son droit. Il en va de même pour la vente unique de locaux commerciaux distincts loués à différents locataires. La vente d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial échappe également à cette obligation.

Les ventes autorisées par un juge-commissaire dans le cadre d’une liquidation judiciaire ne sont pas soumises au droit de préférence. Depuis février 2022, l’application du droit de préemption urbain ou une aliénation fondée sur certaines dispositions du code de l’urbanisme constituent également des exceptions au droit de préférence du locataire.

La procédure d’information du locataire par le propriétaire

Le propriétaire doit informer le locataire de son intention de vendre par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre contre récépissé. Cette notification doit obligatoirement indiquer le prix et les conditions de vente, à peine de nullité. Le document doit mentionner l’article L145-46-1 du code de commerce qui fonde ce droit de préférence.

Cette notification vaut offre de vente au locataire. Le prix indiqué ne doit pas inclure les honoraires d’agence immobilière, qui restent à la charge de l’acquéreur selon les modalités habituelles. Si le propriétaire omet d’informer le locataire avant de vendre, la vente peut être annulée par le tribunal judiciaire dans un délai de deux ans à compter de la signature de l’acte.

Les délais de réponse et de réalisation de la vente

Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de la notification pour se prononcer sur l’offre de vente. Cette acceptation doit être pure et simple, sans négociation du prix ou des conditions proposées par le propriétaire. Le renouvellement d’un bail commercial peut constituer une alternative pour le locataire qui ne souhaite pas acheter.

En cas d’acceptation, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour réaliser la vente, soit signer l’acte authentique devant notaire. Ce délai est porté à quatre mois lorsque le locataire a recours à un prêt bancaire pour financer l’acquisition. Si la vente n’est pas réalisée dans ces délais, l’acceptation du locataire devient sans effet et le propriétaire retrouve sa liberté de vendre à qui il souhaite.

Lorsque le locataire refuse l’offre ou ne répond pas dans le délai d’un mois, le propriétaire peut vendre librement le local à un tiers. Toutefois, si le propriétaire décide de baisser le prix après ce refus, il doit à nouveau informer le locataire. En cas d’omission, le notaire a l’obligation de notifier le locataire avant la signature de l’acte de vente.

Le caractère personnel du droit de préférence

Le droit de préférence présente un caractère intuitu personae, ce qui signifie qu’il est attaché à la personne du locataire. Ce droit ne peut pas être cédé à un tiers, même si le locataire envisage de transmettre son fonds de commerce. La cession du droit au bail reste possible, mais elle ne s’accompagne pas d’un transfert du droit de préférence sur les murs.

Cette règle garantit que seul le locataire en place au moment de la vente peut bénéficier de la priorité d’acquisition. Un nouveau locataire qui aurait repris le bail commercial ne pourrait pas se prévaloir du droit de préférence initialement accordé à son prédécesseur.

Les sanctions en cas de non-respect de la procédure

Le non-respect de la procédure d’information du locataire entraîne des conséquences juridiques importantes. La notification irrégulière, qui ne comporterait pas toutes les mentions obligatoires, est frappée de nullité. Cette irrégularité peut concerner l’absence d’indication du prix, des conditions de vente ou de la référence au code de commerce.

La vente conclue en violation du droit de préférence du locataire peut être annulée par le tribunal judiciaire. Le locataire dispose d’un délai de deux ans à compter de la signature de l’acte pour engager cette action en nullité. Cette sanction vise à garantir le respect des droits du locataire et à dissuader les propriétaires de contourner leurs obligations.

La possibilité d’une clause contraire dans le bail

Le droit de préférence du locataire commercial n’est pas d’ordre public, ce qui signifie que les parties peuvent y déroger par une clause insérée dans le bail. Le propriétaire et le locataire peuvent convenir, lors de la signature du bail, que le locataire renonce par avance à son droit de préférence en cas de vente du local.

Cette possibilité doit toutefois être utilisée avec prudence. La jurisprudence admet que certains textes relatifs au bail commercial présentent un caractère impératif, ce qui pourrait limiter la portée de telles clauses. Il convient de rédiger ces dispositions avec précision et de s’assurer de leur validité au regard de l’évolution de la législation et de la jurisprudence.

La distinction avec le droit de préemption de la commune

Le droit de préférence du locataire ne doit pas être confondu avec le droit de préemption commercial de la commune. Ce dernier permet à une commune d’avoir la priorité pour acheter un bail commercial, un fonds de commerce, un fonds artisanal ou un terrain destiné à accueillir des commerces dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité.

La commune qui exerce ce droit de préemption doit ensuite revendre le bien à un commerçant ou à un artisan dans un délai de deux ou trois ans. Ce dispositif vise à préserver le tissu commercial local et à éviter la désertification commerciale dans certains quartiers. Le droit de préemption de la commune et le droit de préférence du locataire peuvent coexister, avec une hiérarchie définie par le code de l’urbanisme.

Les évolutions législatives récentes

La loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a instauré le droit de préférence du locataire commercial. Ce dispositif s’applique à toutes les cessions intervenues à compter du 18 décembre 2014, y compris pour les baux en cours à cette date. La date de cession constitue le critère déterminant pour l’application de cette règle.

La loi du 21 février 2022 a ajouté de nouvelles exceptions au droit de préférence, notamment lorsque le droit de préemption urbain s’applique ou en cas d’aliénation fondée sur certaines dispositions du code de l’urbanisme. Ces modifications visent à clarifier les situations dans lesquelles le locataire ne peut pas exercer son droit de préférence et à éviter les conflits entre différents droits de préemption.