Le droit de préemption est un droit qui permet d'acheter un bien immobilier en priorité sur les autres acquéreurs potentiels. Ce droit de préemption peut être exercé par le locataire, mais aussi dans certains cas par les personnes publiques.
Droit de préemption du locataire
Congé pour vente
Le locataire d'un logement loué vide (sous le régime de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) dispose sous certaines conditions d'un droit de préemption en cas de vente du bien qu'il occupe. Cela signifie qu'il peut se porter acquéreur, en priorité, du bien immobilier qu'il occupe en tant que locataire.
Le bailleur qui souhaite donner congé pour vendre le logement adresse un congé pour vente à son locataire. Ce congé ne peut être adressé que pour la fin du contrat, à la date anniversaire de sa signature (au bout de 3 ans). L'acte est notifié par acte d'huissier, lettre recommandée avec accusé de réception ou remis en mains propres contre récépissé. Le locataire doit le recevoir au moins 6 mois avant la date de fin du contrat de location.
Le congé doit porter la mention « vente ». Il est accompagné en pratique de la reproduction des dispositions de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
L'acte doit préciser le prix de vente du bien immobilier ainsi qu'une description du logement et des annexes vendus. Le prix proposé par le bailleur doit être équivalent ou proche de la valeur du bien immobilier sur le marché.
Bon à savoir : les mentions informant le locataire des conditions de la vente sont exigées à peine de nullité du congé.
Ce congé vaut offre de vente au profit du locataire en vertu de son droit de préemption.
Possibilités offertes au locataire
Bail d'habitation
Le locataire dispose alors de la possibilité de « préempter » le bien immobilier : il peut se porter acquéreur de celui-ci, en priorité.
Il dispose d'un délai de 2 mois à compter de la réception du congé pour faire connaître sa décision. Deux solutions sont alors possibles :
- Soit le locataire accepte d'acheter. Il se porte acquéreur du bien immobilier aux conditions fixées par le bailleur.
Il doit faire connaître sa décision au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (dans le délai de 2 mois à compter de la notification du congé). Un nouveau délai s'ouvre ensuite pour la signature effective de l'acte de vente : 2 mois (cas simple) ou 4 mois s'il recourt à un prêt immobilier.
À noter : à défaut de signature sous ce délai, l'acceptation de l'offre de vente par le locataire est nulle de plein droit.
- Soit le locataire refuse de se porter acquéreur du bien (ou ne répond pas sous le délai de 2 mois prévu).
Il est alors réputé renoncer à son droit de préemption et devra quitter son logement à la date de fin du bail. Le bailleur est alors libre de vendre son bien immobilier à un tiers.
Bon à savoir : un droit de préemption existe également sous certaines conditions au profit des locataires dont le logement fait l'objet d'un congé pour vente à la découpe ou d'une vente en bloc.
Bail commercial
Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial décide de le vendre, il doit en informer le locataire, à la fois pour procéder à la résiliation du bail commercial, mais aussi pour faire jouer le droit de préemption du locataire. Ce dernier est en effet prioritaire pour l'achat du local.
La notification du bailleur au locataire :
- doit préciser le prix et les conditions de la vente envisagée ;
- vaut offre de vente au locataire ;
- doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le locataire dispose d'un délai d'un mois à compter du jour de la réception de l'offre pour se prononcer.
À noter : le droit de préemption du locataire est en revanche exclu en cas de cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, même s'il ne comprend qu'un seul local commercial (rép. min., AN 14 août 2018, n° 5054).
Bon à savoir : l'offre de vente ne doit pas inclure des honoraires de négociation. Par conséquent, la vente est conclue si le locataire répond de manière favorable à l'offre du propriétaire dans le délai d'un mois, même s'il a indiqué qu'il acceptait l'offre à l'exception des honoraires d'agence immobilière à la charge de l'acquéreur (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605).
Droit de préemption des personnes publiques
Principes
Le droit de préemption qui existe au bénéfice du locataire n'est pas le seul. Il existe également un droit de préemption urbain.
Ce droit peut être exercé par les personnes publiques :
- communes ;
- collectivités territoriales ;
- État ;
- établissements publics, etc.
Ces personnes ne peuvent cependant exercer leur droit de préemption que pour les biens immobiliers situés dans une zone définie et pour y réaliser une opération d'aménagement urbain d'intérêt général.
Exemple : une commune peut préempter un immeuble en vente afin d'y créer des logements sociaux.
La personne publique peut faire valoir son droit de préemption sur des biens immobiliers appartenant à des personnes morales (sociétés, entreprises) mais aussi physiques (un particulier). Il peut donc être question d'un appartement, d'une maison ou d'un bâtiment entier.
Démarches du propriétaire
Le propriétaire qui souhaite vendre son bien immobilier doit effectuer une recherche auprès de sa mairie, par lui-même ou par l'intermédiaire de son notaire, afin de vérifier que son bien ne se situe pas sur une zone de préemption.
Si le bien est situé en zone de préemption, il doit alors remplir une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Il s'agit d'un document CERFA spécifique (n° 10072) à compléter. Il est à adresser à la personne publique bénéficiaire du droit de préemption avec pièces justificatives.
La réponse de la personne publique
À réception de la DIA, celle-ci peut :
- décider expressément de ne pas se porter acquéreur du bien ;
- se porter acquéreur dans les conditions prévues par la DIA (acceptation sans réserves) ;
- se porter acquéreur du bien immobilier, en tentant une renégociation des conditions de vente (acceptation avec réserves).
Bon à savoir : la personne publique est réputée renoncer à la préemption dès lors qu'elle ne répond pas dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la DIA.
À noter : lorsque la mairie décide de jouir de son droit de préemption, en cas de litige judiciaire avec le propriétaire, ce dernier reste redevable de la taxe foncière pendant la durée du litige, même s'il ne peut pas disposer du bien (rép. min. Sénat n° 08934 du 18 avril 2019).