Caractéristiques du bail rural
Le statut du fermage s’applique dès qu’une terre ou un bâtiment à usage agricole est mis à disposition à titre onéreux en vue de son exploitation. Quatre conditions cumulatives sont requises : un bien à vocation agricole (terres labourables, prés, vignes, vergers, bâtiments d’exploitation, serres), une mise à disposition (transfert de la jouissance, distincte du contrat de prestation de services), une contrepartie financière (fermage en numéraire, ou métayage par partage des récoltes), et une exploitation effective par le preneur. Toute convention masquant un bail rural sous une autre qualification (commodat prétendument gratuit, prestation de services) est requalifiable par le tribunal paritaire des baux ruraux.
La durée minimale du bail rural est de 9 ans (article L. 411-5 du Code rural), avec un renouvellement de plein droit à l’expiration sauf motif limitatif de non-renouvellement. Plusieurs variantes existent : le bail à long terme de 18 ans, 25 ans ou de carrière (jusqu’au départ à la retraite du preneur) ouvre des avantages successoraux significatifs (exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit selon l’article 793 du Code général des impôts) et fiscaux (allègement de l’IFI). Le bail rural cessible hors cadre familial, créé par la loi du 5 janvier 2006, permet au preneur de céder son bail à un tiers sans agrément du bailleur, en contrepartie d’un loyer majoré.
Le preneur bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente du bien loué (article L. 412-1 du Code rural), à exercer dans les 2 mois suivant la notification du projet de vente par le bailleur (acte d’huissier ou LRAR), au prix proposé. Ce droit est primordial : il permet au fermier de devenir propriétaire des terres qu’il exploite et constitue la principale voie d’installation foncière en agriculture française. La SAFER (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural) dispose elle aussi d’un droit de préemption, qui s’efface devant celui du fermier sauf cas particuliers.
Indice national des fermages
Contrairement au loyer libre du bail commercial ou du bail professionnel, le loyer du bail rural (fermage) est strictement encadré par arrêté préfectoral annuel. Chaque préfet fixe, après avis de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, des minima et maxima au mètre carré ou à l’hectare selon les régions naturelles et les catégories de cultures (grandes cultures, polyculture-élevage, vignes en AOC, vergers, terres maraîchères). Un fermage stipulé au-dessus du maximum préfectoral est nul et requalifiable à la baisse par le juge ; un fermage en-dessous du minimum reste valable (la loi protège le bailleur d’un fermage abusif, mais ne lui interdit pas de consentir un fermage modique).
L’indice national des fermages, publié chaque année par arrêté ministériel (généralement en juillet), permet l’actualisation annuelle du fermage en cours de bail. Cet indice est calculé à partir de l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole national sur 5 ans (60 %) et de l’évolution du prix du PIB (40 %), composition révisée par la loi de modernisation de l’agriculture du 27 juillet 2010. Il s’applique automatiquement à la date anniversaire du bail, sans qu’aucune clause expresse soit nécessaire. Pour les biens dont le fermage est partiellement payé en denrées (cas désormais résiduel, surtout en vignoble AOC), l’indexation suit le prix de la denrée de référence fixé par arrêté préfectoral.
Résilier le bail rural
La résiliation du bail rural est rigoureusement encadrée. Le bailleur ne peut résilier en cours de bail qu’en cas de faute grave du preneur, dans des cas limitativement énumérés par l’article L. 411-31 du Code rural : défaut de paiement du fermage pendant 3 mois après mise en demeure, défaut d’exploitation effective ou agissements compromettant la bonne exploitation du fonds, changement de destination des terres sans autorisation, sous-location ou cession non autorisée du bail. La résiliation s’opère par voie judiciaire devant le tribunal paritaire des baux ruraux, avec démonstration de la faute et constat de mise en demeure préalable.
Le bailleur peut refuser le renouvellement à l’expiration des 9 ans dans cinq cas limitatifs : reprise pour exploiter personnellement ou au profit du conjoint, du partenaire de PACS ou d’un descendant majeur disposant de la capacité professionnelle agricole (articles L. 411-58 et suivants), insuffisance de garanties offertes par le preneur, manquements aux obligations contractuelles, opérations d’aménagement foncier, ou cession du bien au preneur souhaitant l’acquérir. Le préavis de congé est de 18 mois minimum, par acte d’huissier. La reprise non suivie d’une exploitation effective pendant 9 ans est susceptible d’engager la responsabilité du bailleur et d’ouvrir droit à indemnisation.
Côté preneur, la résiliation à l’amiable est possible à tout moment d’un commun accord. La résiliation unilatérale est admise en cas de force majeure (incapacité permanente, accident, décès du fermier), de départ à la retraite (avec un préavis de 12 mois), ou de cession totale d’exploitation. Le preneur a également un droit de résiliation triennale dans certaines configurations (article L. 411-33). À l’expiration définitive du bail, aucune indemnité d’éviction n’est due (à la différence du bail commercial), mais le preneur peut prétendre à une indemnité au preneur sortant couvrant les améliorations qu’il a apportées au fonds (drainage, plantations, bâtiments construits avec autorisation).