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Propriétaire d'un bien immobilier agricole, vous souhaitez en tirer des revenus en le, mettant à disposition d'un exploitant agricole, le fermier, en contrepartie d'un loyer, le fermage. Sachez que ce contrat vous engagera pour une durée minimale de 9 ans, renouvelable !
Le bail rural offre un statut très protecteur au preneur et les possibilités de le résilier sont cadrées juridiquement.
Regardons ensemble les possibilités qui sont offertes à chacune des parties de se libérer de cet engagement contractuel.
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Résiliation du bail rural : définition
La résiliation, c’est le fait de mettre fin au contrat de bail signé entre le bailleur (le propriétaire) et le preneur (le fermier).
Elle peut avoir lieu à n'importe quel moment du bail rural sous réserve de respecter les conditions fixées par la loi (causes de résiliation, délais et procédures spécifiques....).
La résiliation se distingue de la non-reconduction du bail aussi appelée le non-renouvellement du bail qui a lieu en fin de bail.
Bon à savoir : pour le bail rural, certaines causes de résiliation légales sont également des causes de non-renouvellement de bail (par exemple, l'âge du fermier).
Amiable ou judiciaire : résiliation du bail rural
Il existe des motifs de résiliation limitativement énumérés par le Code rural qui répondent à des conditions de forme et de délai.
Selon les cas, la résiliation pourra être demandée soit par simple lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou bien par voie judiciaire.
Mais les parties peuvent se mettre d'accord sur une résiliation anticipée du bail rural en dehors des motifs légalement énumérés. Elles conviennent amiablement des modalités de la résiliation (date de résiliation, indemnisation du fermier...).
Même si ce n'est pas exigé, dans ce cas de résiliation amiable, il est fortement conseillé de consigner l'accord des parties par voie écrite. Cette formalisation évitera des sujets de contentieux futurs.
Bon à savoir : le tribunal compétent pour les demandes de résiliation judiciaire est le tribunal paritaire des baux ruraux.
Résiliation du bail rural à l'initiative du bailleur
Le bailleur peut décider de résilier le bail pour un motif énuméré par la loi, cette résiliation peut revêtir la forme judiciaire ou bien un simple exploit d'huissier est suffisant.
La résiliation pour faute du locataire (article L. 411-31 du Code rural)
La résiliation du bail peut être demandée dans plusieurs cas :
- deux défauts de paiement du fermage justifiés par le propriétaire par deux mises en demeure de payer restées infructueuses après un délai de trois mois ;
- agissement de nature à compromettre l'avenir de l'exploitation (main-d'œuvre insuffisante, défaut d'entretien des terres...) ;
- non-respect de la clause environnementale ;
- cession ou sous-location du bail sans agrément du bailleur ;
- apport de bail à une société sans accord du bailleur ;
- non-respect par le locataire des conditions de mise à disposition du bail à une société, d'échange parcellaire ou d'assolement en commun.
Dans ces hypothèses, la demande de résiliation sera judiciaire et, c'est le tribunal paritaire des baux ruraux qui appréciera leur bien-fondé.
Pour certains motifs de résiliation limitativement énumérés par l'article L. 411-31 du Code rural, le juge pourra rejeter la demande formulée par le bailleur en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ayant justifié le non-respect d'une clause contractuelle par le fermier. En outre, il pourra condamner le preneur à verser au bailleur des dommages et intérêts.
À noter : le point de départ de la prescription de l’action en résiliation du bail rural pour cession ou sous-location prohibées se situe au jour où ces infractions ont cessé (Cass. 3e civ., 1 février 2018, n° 16-18.724).
La résiliation pour changement de destination du fonds (article L. 411-32 du Code rural)
Le propriétaire du bien immobilier agricole peut résilier le bail si ses terres deviennent constructibles selon la procédure définie à l'article L. 411-32 du Code rural.
Il peut résilier de plein droit à tout moment le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d'un plan local d'urbanisme (PLU) ou d'un document d'urbanisme.
En l'absence de document d'urbanisme ou lorsqu'il existe un PLU en dehors des zones urbaines, le droit de résiliation ne peut être exercé qu'avec l'autorisation de l'autorité administrative (Préfet).
La résiliation est notifiée par exploit d'huissier et prend effet un an après sa notification. Le propriétaire s'engage à changer la destination du bien dans les trois ans suivant la résiliation.
La perte de jouissance subie par le preneur est indemnisée et peut être complétée d'une indemnité pour les améliorations apportées au fonds.
En outre, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué lorsque l’équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle.
À noter : l'article L. 411-57 du Code rural confère au bailleur un droit de reprise quand celui-ci a besoin d'une partie des biens loués pour y construire une maison d'habitation. Cette faculté ne peut être exercée qu'une seule fois au cours du bail et de ses renouvellements successifs.
Résiliation du bail rural à l'initiative du preneur
L'article L. 411-33 du Code rural édicte les cas de résiliation du bail rural à l'initiative du preneur :
- incapacité au travail, grave et permanente, du preneur ou de l'un des membres de sa famille indispensable au travail de la ferme ;
- décès d'un ou de plusieurs membres de la famille du preneur indispensables au travail de la ferme ;
- acquisition par le preneur d'une ferme qu'il doit exploiter lui-même ;
- refus d'autorisation d'exploiter opposé par l'administration en charge du contrôle des structures.
La date d'effet de la résiliation peut varier selon que l'événement intervient à plus ou moins de neuf mois de l'année culturale : à plus de neuf mois, le preneur a le choix entre une résiliation à la fin de l'année culturale en cours ou la suivante ; à moins de neuf mois la résiliation a lieu à la fin de l'année culturale suivante.
Enfin, lorsque le preneur notifie sa décision au bailleur, il peut soit recourir à la lettre recommandée avec accusé de réception, soit faire appel aux services d'un huissier de justice.
Résiliation du bail rural à l'initiative de l'une ou l'autre des parties
Il existe des motifs de résiliation qui peuvent être invoqués indifféremment par l'une ou l'autre des parties au bail rural ou bien tout simplement constituent des cas résiliation de plein droit.
L'âge du preneur
Lorsque le preneur atteint l'âge de la retraite, le bailleur peut demander la résiliation du bail par envoi d'un congé de 18 mois avant la fin du bail. Il s'agit plus d'un cas de non-renouvellement de bail que de résiliation proprement dit.
Le preneur peut demander la résiliation avant la fin d'une des périodes annuelles pendant laquelle il atteint l'âge de la retraite. Il doit notifier sa décision au bailleur 12 mois avant le terme annuel du bail (article L. 411-33 du Code rural).
Le décès du preneur (article L. 411-34 du Code rural)
Le bail rural se poursuit au profit des descendants, conjoint ou partenaire pacsé du preneur.
Cependant la résiliation peut être demandée soit par le bailleur six mois à partir du décès si aucun héritier n'a participé à l'exploitation pendant les cinq dernières années, soit par les héritiers dans les six mois suivant le décès du preneur.
La date d'effet de la résiliation dépend de la date de décès par rapport à l'année culturale en cours.
Exemple : si l'année culturale est postérieure au décès de neuf mois au moins, la résiliation peut, au choix des ayants droit, prendre effet soit à la fin de l'année culturale en cours, soit à la fin de l'année culturale suivante ; dans le cas contraire, la résiliation prend effet à la fin de l'année culturale suivante.
Destruction du bien loué (article L. 411-30 du Code rural)
Si la totalité des biens compris dans le bail est détruit par cas fortuit (événement imprévisible), le bail sera résilié de plein droit.
La résiliation est également possible si la destruction totale ou partielle par cas fortuit d'un seul bien compromet l'équilibre économique de l'exploitation.