Bail rural à long terme

Sommaire

 

Le bail rural à long terme est caractérisé par sa durée – plus longue – que celle d'un bail rural classique. Il présente certaines caractéristiques et plusieurs avantages que notre article va vous présenter.

Qu'est-ce qu'un bail rural à long terme?

Types de baux ruraux et avantages

Il existe 3 types de baux ruraux à long terme :

  • le bail de 18 ans ;
  • le bail de 25 ans au moins ;
  • le bail de carrière (d'une durée pouvant aller de 25 ans jusqu'à l'âge de la retraite, destiné à couvrir toute la période d'activité professionnelle du preneur).

À noter : le bail à long terme prend la forme d'un acte notarié ou bien d'un acte sous seing privé (signé sans la présence d'un notaire), mais déposé au rang des minutes d'un notaire. Cette formalité permet la publication de l'acte au service de publicité foncière (ex-bureau des hypothèques, ces derniers ayant été supprimés depuis le 1er janvier 2013 par l’ordonnance n° 2010-638 du 10 juin 2010) dans le ressort duquel le bien loué est situé.

Il est nécessaire d'établir un état des lieux, qui permettra à la fin du bail de constater les améliorations apportées par le locataire ou les dégradations éventuelles.

Avantages du bail rural à long terme :

  • pour le preneur (= le locataire), une plus grande stabilité, sans avoir à investir lourdement dans le foncier ;
  • pour le bailleur (= le propriétaire qui loue son terrain), un loyer (appelé fermage) plus élevé, et des avantages fiscaux.

Remarque : le bail à long terme suit le même régime juridique qu'un bail rural ordinaire. Cependant, certaines dispositions concernant sa durée, son renouvellement, sa transmission lui sont propres (articles L. 416-1 et suivants du Code rural).

Renouvellement du bail à long terme

Arrivé à son terme, le bail rural de 18 ans se renouvelle tacitement par périodes de 9 ans.

Le bail d'au moins 25 ans peut contenir une clause qui prévoit expressément un renouvellement par tacite reconduction (le bail se reconduit alors d'année en année). En l'absence de clause, c'est un bail rural ordinaire qui fait suite au bail de 25 ans au moins.

À noter  : la question du renouvellement du bail de carrière ne se pose pas puisqu'il prend fin lorsque le preneur prend se retraite.

Fin du bail rural à long terme

Le preneur dispose d'une sécurité absolue durant la durée initiale du bail. Celui-ci ne prendra fin qu'en cas de :

  • Résiliation : amiable, pour faute ou à la demande du preneur qui a atteint l'âge de la retraite.
  • Reprise par le bailleur. Cette reprise peut avoir lieu :
    • en cours de bail renouvelé, à la fin de la sixième année suivant le renouvellement, au profit du conjoint ou des enfants du propriétaire ;
    • en fin de bail, si cela été prévu dans le contrat, au profit du propriétaire, de son conjoint ou de ses enfants ;
  • Non-renouvellement : pour manquement du preneur à ses obligations, en raison de l'âge du preneur ou en raison d'un opération foncière projetée par le bailleur.

Bon à savoir : dans le bail d'au moins 25 ans, chaque partie peut mettre fin au bail renouvelé tous les ans à condition de respecter un préavis de 4 ans. C'est la raison pour laquelle on appelle le bail de 25 ans au moins « bail à long préavis ».

À noter : le point de départ de la prescription de l’action en résiliation du bail rural pour cession ou sous-location prohibées se situe au jour où ces infractions ont cessé (Cass. 3e civ., 1 février 2018, n° 16-18.724).

Bail rural à long terme : un outil d'optimisation fiscale

Exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit

Toute transmission d'un bien à titre gratuit (par donation ou succession) fait l'objet d'une taxation : ce sont les droits de mutation à titre gratuit, appelés couramment « droits de donation » ou « droits de succession ».

Lorsque le bien transmis est loué à long terme, cet impôt n'est calculé que sur 1/4 de la valeur du bien, ce qui revient à une exonération de droits de mutation à hauteur de 75 %. Cette exonération est ramenée à 50 % si la valeur du bien excède 300 000 € (article 793 bis du Code général des impôts, dans sa version issue de la loi de finances pour 2019 relevant le seuil de 101 897 € à 300 000 €). 

Conditions :

  • les héritiers ou donataires doivent conserver le bien pendant une durée minimale de 5 ans ;

Bon à savoir : si les héritiers cèdent une partie des parcelles avant l’expiration du délai de 5 ans, l’exonération partielle de droits de succession n’est remise en cause que pour la fraction de parcelles cédées et non pour la totalité des parcelles louées (Cass. com., 10 juillet 2018, n° 16-26.083).

  • si l'héritier ou le donataire est également le preneur, il doit louer le bien depuis plus de 2 ans à la date du décès ou de la donation.

Exonération totale ou partielle d'IFI

La loi de finances pour 2018 a supprimé l’ISF pour le remplacer par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) depuis le 1er janvier 2018.

L'exonération de l'impôt sur la fortune immobilière reste identique à celle de l'ISF, elle est :

  • totale si le bien est loué à un proche (conjoint, enfant, frère, sœur, parent) qui l'utilise dans l'exercice de sa profession principale : le bien est considéré comme un bien professionnel exonéré ;
  • partielle dans les autres cas : le bailleur n'est imposé que sur 25 % de la valeur du bien loué si cette valeur est inférieure à 101 897 € (article 976 du CGI), 50 % au-delà.

Pas de taxe de publicité foncière

Lors de la publication du bail rural à long terme au service de publicité foncière, la taxe de publicité foncière (de 0,60 %) n'est pas perçue. La contribution de sécurité immobilière (ex-salaire du conservateur) reste due. En général ces frais sont à la charge du preneur.

Pour en savoir plus :

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