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Accorder oralement à un agriculteur la possibilité d'utiliser un terrain agricole est autorisé et offre à ce dernier des droits légaux.
Quelles sont les caractéristiques et les effets d'un bail rural verbal ?
Bail rural verbal : définition
La règle est explicitement posée par l'article L411-4 du Code rural : « les contrats de baux ruraux doivent être écrits ».
Cependant, dans les faits, le bail rural verbal, en tant qu'autorisation d'exploiter une parcelle de terrain agricole en contrepartie du versement d'une somme d'argent et sans recourir à une convention écrite, est autorisé.
L'écrit est alors considéré comme une preuve du bail rural et pas comme une condition de sa validité.
On déconseille cependant de recourir au bail rural verbal car il est source de nombreux litiges devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
Bon à savoir : qu'il soit écrit ou verbal, le bail rural ne peut être qu'un contrat à titre onéreux.
Caractéristiques du bail rural verbal
Tout comme le bail écrit, le bail verbal est automatiquement soumis au statut du fermage et strictement réglementé par référence au contrat type départemental.
En l'absence de convention écrite, la plus grosse difficulté s'avère de démontrer l'existence du bail et notamment le montant du fermage.
Le montant du fermage ne peut pas être librement fixé entre les parties. En effet, il doit, comme pour le bail écrit, se situer entre des « minima » et des « maxima » du barème des valeurs locatives du département.
Quid sur le début de la validité du bail verbal ? Ce dernier est valable dès lors que le fermier se voit octroyer l'autorisation d'exploiter.
Comme le bail rural écrit, le bail verbal doit avoir une durée minimale de neuf ans.
Dès lors que l'exploitant est en place depuis au moins trois ans, il bénéficie du droit de préemption.
Bon à savoir : le locataire a droit automatiquement au renouvellement de son bail même en cas de changement de bailleur.
Ces droits acquis par l'agriculteur sont transmissibles à son conjoint (ou son partenaire pacsé) et à ses enfants.
Prouver l'existence d'un bail verbal, c'est prouver la mise à disposition de parcelles moyennant le prix d'un fermage plus le fait que ces parcelles soient effectivement exploitées.
La loi n'a pas prévu de sanction à l'absence d'écrit et offre la possibilité à tout moment à chaque partie de régulariser la situation. Le plus souvent, c'est la naissance d'un litige qui est l'occasion pour les parties d'officialiser leur contrat passé en ayant recours à l'écrit.
Bail rural verbal : effets
L'article L411-1 du Code rural indique que « la preuve de l'existence des contrats peut être apportée par tous moyens ».
Exemples : occupation matérielle des lieux, paiement d'un loyer, faits positifs manifestant la volonté commune des parties…).
Ainsi, pour prouver que le montant d'un loyer est payé à date convenue, il faut conserver précieusement des relevés de comptes ou des factures ou encore solliciter des témoignages de tiers.
Le bail rural verbal n'est évidemment pas opposable aux tiers. À l'inverse, l'arrêté préfectoral fixant la valeur locative des baux ruraux est opposable au bail verbal. En d'autres termes, les parties peuvent valablement demander la révision du fermage.
Attention : si absence d'écrit ne veut pas dire absence de bail, ça veut quand même dire absence d'état des lieux et d'absence de dépôt de garantie.
Quels sont donc les avantages côté preneur en présence d'un bail rural verbal ? L'absence de révision du loyer et l'impossibilité pour le bailleur de demander la résiliation du bail sur le fondement d'une clause résolutoire.