Bail rural cessible

Sommaire

Le bail rural cessible a été institué par la loi d'orientation agricole du 5 janvier 2006, et vise principalement à faciliter la transmission des exploitations rurales hors du cadre familial.

Bail cessible : sa conclusion

Les conditions

Le bailleur et le preneur doivent préciser expressément dans l'acte : 

Le bail cessible doit impérativement prendre la forme d'un acte authentique, et faire l'objet d'une publicité au service de la publicité foncière.

Il est important, s'agissant d'une location, de faire établir un état des lieux contradictoire, avant la prise de possession.

Il convient de rappeler également que le preneur à bail cessible doit répondre aux obligations relatives au contrôle des structures.

La durée minimale du bail cessible est de 18 ans. Au bout de ces 18 ans, la loi prévoit que le bail se renouvelle pour 5 ans au moins. Le bailleur a la possibilité de reprendre le bien loué à l'issue de cette durée, mais il a alors l'obligation de verser une indemnité d'éviction qui correspond au préjudice causé au fermier évincé. Il faut en effet, dans ce cas, indemniser la dépréciation du fonds du preneur, les frais de déménagement et le cas échéant de réaménagement.

À noter : le point de départ de la prescription de l’action en résiliation du bail rural pour cession ou sous-location prohibées se situe au jour où ces infractions ont cessé (Cass. 3e civ., 1 février 2018, n° 16-18.724).

Sa rédaction

L'exploitant des terres a un droit de préemption prioritaire à celui de la SAFER, si le bail cessible a été conclu depuis au moins 3 années : cela veut donc dire qu'il ne peut pas préempter si le contrat a été conclu depuis plus de 3 années.

Le loyer est fixé entre un minima et un maxima déterminés par arrêté préfectoral, et majoré de 50 % par rapport aux minima et maxima applicables aux baux à long terme.

Il s'agit de noter dans l'acte que le propriétaire doit rembourser, à la fin du bail, le fermier qui a fait des plantations, des travaux, voire même des constructions. On parle alors d'indemnités d'amélioration.

L'acte authentique doit également expliquer que, à l'issue des 18 ans, le congé doit être donné par exploit d'huissier 18 mois au moins avant le terme du contrat. D'une manière générale, le bailleur peut délivrer un congé au preneur sans avoir à justifier d'un motif précis.

Avantages du bail rural cessible

Les avantages pour le preneur

Le bail rural est cessible dans le cadre familial, mais aussi hors du cadre familial, et au profit de toute personne.

En cas de décès du preneur, le bail continue au profit du conjoint, ou du partenaire pacsé, des ascendants ou descendants qui ont effectivement participé à l'exploitation des terres pendant les 5 dernières années précédant le décès. Il n'y a donc pas de rupture brutale ni de perte d'exploitation.

Les avantages pour le bailleur

Le bailleur a la possibilité de ne pas renouveler le bail, même s'il est alors redevable d'une indemnité d'éviction. Son congé n'a pas à être motivé.

Il dispose d'avantages fiscaux en matière d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et de mutation à titre gratuit. Le bail cessible est en effet destiné à faciliter la transmission des exploitations rurales hors du cadre familial.

À noter : l'IFI remplace l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) depuis le 1er janvier 2018 (loi de finances pour 2018).

Si le fermier décide de préempter, et contrairement au droit commun des baux ruraux, il ne peut pas négocier le prix de vente et doit donc se porter acquéreur au prix fixé.

Enfin, si le fermier exploite depuis plus de 3 années consécutives, la SAFER ne peut plus exercer son droit de préemption.

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