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Si vous êtes jeune agriculteur ou si vous êtes un particulier souhaitant disposer d'une terre agricole, vous avez sans doute déjà entendu parler du bail rural.
Mais avant de vous décider, voici quelques conseils sur la durée du bail, son intérêt à long terme et les loyers en vigueur.
Qu'est-ce qu'un bail rural ?
Définition
Selon l'article L. 411-1 du Code rural et de la pêche maritime, un bail rural est un contrat qui légifère « la mise à disposition, à titre onéreux, d'un bien à usage agricole, en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole ».
Ce contrat unit donc un bailleur à un fermier pour une durée au moins égale à neuf ans, renouvelable. Cette durée est incompressible et personne ne peut y déroger, même si les deux parties se sont mises d'accord.
Les différents baux
Si un bail rural ne peut être inférieur à neuf ans, la loi peut en revanche convenir d'un bail d'une durée supérieure selon trois modalités :
- le bail à long terme de 18 ans et plus, qui peut se renouveler tous les 9 ans ;
- le bail à long terme de 25 ans, qui peut comporter une clause de renouvellement ;
- le bail de carrière, d'une durée de 25 ans lui aussi : il garantit en plus au fermier de rester sur le fonds jusqu'à sa retraite.
Bon à savoir : un acte notarié est obligatoire pour les baux d'une durée prévue supérieure à 12 ans. Les baux « ordinaires » de neuf ans peuvent être rédigés sous seing privé.
Comment fixe-t-on le prix du loyer ?
Le loyer du bail est fixé en fonction :
- de la durée du bail ;
- de la taille et de l'état des bâtiments d'habitation et d'exploitation ;
- de la qualité des sols et de la structure parcellaire du bien loué.
Bon à savoir : dans certain cas, l’obligation faite au fermier d'utiliser des pratiques culturelles respectueuses de l'environnement peut modifier le prix du bail.
Sachez aussi que la détermination du prix est encadrée par la loi :
- le bailleur et le preneur sont dans l'obligation de distinguer le loyer des bâtiments de celui des terres nues ;
- le loyer doit être exprimé en monnaie. Celui des terres nues peut être évalué en quantité de denrées ;
- la fixation du loyer n'est pas laissée au libre choix des deux parties, il doit notamment s'inscrire entre des minima et maxima arrêtés par le préfet et actualisés chaque année.
Bon à savoir : le tribunal paritaire des baux ruraux peut intervenir pour fixer un loyer si l'une des deux parties remet en cause les conditions initiales.
Avantages d'un bail à long terme
Bailleur et fermier ont tout intérêt à opter pour un bail à long terme.
D'un côté, le fermier bénéficiera d'une stabilité comparable à celle procurée par la propriété du sol. De l'autre, le bailleur pourra bénéficier d'allègements fiscaux, notamment :
- d'une exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit ;
Bon à savoir : les héritiers sont exonérés partiellement de droits de succession à la condition de conserver le bien pendant 5 ans. Si les héritiers cèdent une partie des parcelles avant l’expiration du délai de 5 ans, l’exonération partielle de droits de succession n’est remise en cause que pour la fraction de parcelles cédées et non pour la totalité des parcelles louées (Cass. com., 10 juillet 2018, n° 16-26.083).
- d'une exonération partielle ou totale de l’impôt de solidarité sur la fortune ;
- d'une exonération de la taxe départementale de publicité foncière ;
- d'une exonération à concurrence dans certains cas.
Pour aller plus loin :