Caractéristiques du bail professionnel
Pour que le statut du bail professionnel s’applique, plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies. Le local doit être affecté exclusivement à l’exercice d’une activité libérale (réglementée par un ordre professionnel ou non), excluant toute activité commerciale, artisanale, industrielle ou de stockage. Une activité mixte (libérale + commerciale, par exemple un cabinet d’ostéopathie vendant aussi des compléments alimentaires) relève en principe du bail commercial. Le preneur peut être une personne physique exerçant en nom propre ou une société d’exercice (SCP, SELARL, SELAS, SCM pour la mise en commun de moyens).
La durée du bail est de 6 ans minimum (article 57 A I de la loi 1986), reconductible tacitement pour la même durée à défaut de congé. Le bail doit être écrit (à peine d’inopposabilité du statut), mentionner les parties, le local, la destination libérale, la durée, le loyer, les modalités de révision et le dépôt de garantie le cas échéant. Aucun pas-de-porte ni droit d’entrée n’est juridiquement encadré comme en bail commercial, et le preneur ne peut pas céder son bail à un tiers sans accord du bailleur (à l’inverse du bail commercial où la cession avec le fonds est libre par défaut). À l’expiration des 6 ans, le bailleur peut refuser le renouvellement sans avoir à verser d’indemnité, à condition de respecter un préavis de 6 mois par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier.
ILAT (Indice des loyers des activités tertiaires)
L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) a été créé par le décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011 et étendu par la loi Pinel du 18 juin 2014 à la quasi-totalité des baux professionnels et baux commerciaux portant sur des activités non commerciales (bureaux, professions libérales, logistique, services). Publié trimestriellement par l’Insee, il est calculé à partir de trois indices composites : indice des prix à la consommation (50 %), indice du produit intérieur brut en valeur (25 %) et indice du coût de la construction (25 %). Cette composition rend l’ILAT moins volatil que l’ICC qu’il a progressivement remplacé.
L’application de l’ILAT au bail professionnel suppose l’insertion d’une clause d’indexation expresse au contrat. Cette clause doit prévoir une variation bilatérale (à la hausse comme à la baisse), une périodicité d’indexation (généralement annuelle à date anniversaire), et préciser l’indice de base ainsi que l’indice de comparaison. En l’absence de clause d’indexation, le loyer reste figé pour la durée du bail. La loi pouvoir d’achat du 16 août 2022 a plafonné la variation de l’ILAT à 3,5 % par an pour les PME jusqu’au 1er trimestre 2024, mesure non reconduite à ce jour : pour les renouvellements postérieurs, les variations réelles de l’indice s’appliquent intégralement.
Résilier le bail professionnel
Le bail professionnel offre une grande souplesse de sortie au preneur, qui peut résilier à tout moment et sans avoir à motiver sa décision, sur simple préavis de 6 mois (article 57 A III de la loi 1986). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier ; toute clause stipulant un préavis plus long ou un motif imposé serait réputée non écrite. Cette faculté est particulièrement adaptée aux jeunes installations libérales dont la viabilité n’est pas encore assurée.
Côté bailleur, la résiliation en cours de bail n’est pas possible : le bailleur ne peut donner congé qu’à l’expiration des 6 ans, en respectant le même préavis de 6 mois. Aucun motif n’est exigé par la loi (à la différence du bail d’habitation), mais le congé pour permettre une vente du local doit en pratique respecter les droits du preneur en place. La résiliation pour faute du preneur (impayés, défaut d’assurance, troubles, sous-location interdite) reste possible à tout moment via la mise en œuvre d’une clause résolutoire ou par voie judiciaire. À l’expiration du bail, aucune indemnité d’éviction n’est due, contrairement au bail commercial : c’est l’une des différences les plus structurantes entre les deux régimes.